九江市出臺物業(yè)管理新規(guī)：物業(yè)退出需提前3個月告知！

物業(yè)管理工作經(jīng)過20多年的發(fā)展，管理廣度與深度不斷拓展，總體服務水平不斷提升，從業(yè)人數(shù)日益增長、規(guī)模日益擴大，正逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化，成為重要的第三產(chǎn)業(yè)。同時，伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐步發(fā)展也暴露出種種問題，特別是在物業(yè)服務企業(yè)退出項目、新舊物業(yè)服務企業(yè)移交接管方面，存在著程度不一的不協(xié)調(diào)、不規(guī)范，引發(fā)了矛盾糾紛，影響了社區(qū)的和諧穩(wěn)定。市人民政府以維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造和諧、安全、文明的社區(qū)環(huán)境為出發(fā)點，結(jié)合我市實際，借鑒外地做法，制訂了此《辦法》。相信隨著《辦法》的實施，物業(yè)項目管理權的移交工作將得到進一步規(guī)范，從而減少社區(qū)矛盾，維護社區(qū)的和諧穩(wěn)定。

《辦法》依據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《物業(yè)承接查驗辦法》和《九江市加強和改進物業(yè)管理工作實施意見》。同時參考借鑒了《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》、《天津市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理辦法》、《廣州市物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理辦法》的一些做法。

本市中心城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，因選聘前期物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約或提前解除合同，物業(yè)服務企業(yè)承接前期物業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目和新聘物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目，適用本《辦法》。

基本條款:《辦法》共二十一條。主要規(guī)定了目的、依據(jù)、適應范圍、遵循的原則、職責分工、退出程序及法律責任等。

職責分工:明確了住建、信訪、自然資源、城市管理、公安、消防、環(huán)保、發(fā)改委、市場監(jiān)督、區(qū)政府、街(鎮(zhèn))等政府部門和供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務單位的工作職責，規(guī)定了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等相關主體的義務，利于各司其職、各負其責，有序開展退出承接工作。

退出程序:對物業(yè)服務企業(yè)退出項目實行預警報告制度，對原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主及業(yè)主委員會以及相關部門提出了具體要求，規(guī)范了移交接管的具體程序、移交事項等內(nèi)容。

法律責任:分別規(guī)定了涉及退出服務項目各主體的相關法律責任及罰則，是《辦法》執(zhí)行的有力保障。

強調(diào)原則。要求物業(yè)服務企業(yè)應當堅持誠信守法的原則，做好銜接工作，嚴格履行退出程序和相應義務，保證物業(yè)項目管理活動的連續(xù)性。為避免產(chǎn)生沖突，特別強調(diào)了原物業(yè)服務企業(yè)未退出服務項目管理的，新物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人不得以任何方式進駐物業(yè)項目。

細化操作?！掇k法》合理界定了相關部門在物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理工作中的職責分工。明確和細化了移交接管的具體操作方法，如設立了預警報告制度，規(guī)定業(yè)主、業(yè)主大會或物業(yè)服務企業(yè)應當在做出合法決定3個月前，將退出服務項目的決定書面告知相對方、屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，設立預警報告制度既可以為業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)搭建溝通協(xié)商的平臺，又可以使相關部門提早介入并調(diào)處潛在的矛盾糾紛。

明確制約。明確了對原物業(yè)服務企業(yè)和新進駐物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管力度，對不按規(guī)定履行退出程序和相應義務、強行進駐服務項目的物業(yè)企業(yè)，《辦法》新增了該企業(yè)2 年內(nèi)不能參加物業(yè)服務項目招投標的規(guī)定，其管理的項目2 年內(nèi)不得參與各級物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目評選的制約措施。