糟心！長時間不交房、一交房物業(yè)就漲價、買的車位還不對版

最近不少人在看《安家》，許多年輕人咬咬牙集齊六個錢包，終于在大城市有了立足之地，可能影響到個人一生乃至家庭榮辱的代際發(fā)展。

但是如果買到了要維權(quán)的房子，或者買房過程中被欺詐、被套路，乃至蒙受損失且哭訴無門，那就非常扎心了。

買房套路太多 精裝慘變驚裝

霸王條款霸道 房屋質(zhì)量堪憂

無理延期交房 維權(quán)長路漫漫

買房人走再長的路，都走不出賣房的套路！

比如，買的房子簽的合同是：沒有接到交付通知或者自己沒去現(xiàn)場的，視為已交付的。

再比如：買房精裝修房子，還有一個書房和一個衛(wèi)生間不裝修的，但是合同內(nèi)包括買房過程中銷售只字未提的。

還有，買了安置房，裝修了一半，突然出現(xiàn)另外一個房東的。

……

此前，也向大家征集了不少“房惱”。借著這次3.15消費者權(quán)益日，一吐為快！

01 延期交房

這可以說是吐槽的重災(zāi)區(qū)了，例如某樓盤和某某樓盤。有延期一年多尚未交房的，也有至今都還沒有辦下房產(chǎn)證的……

除了等待難道就無計可施了？

首先還是要跟開發(fā)商進行協(xié)商的。這也是比較快捷和比較經(jīng)濟的解決方法。針對延期的不同情況來采取措施。

開發(fā)商延期交房也有分情況的，一般是分為正常延期交付和非正常延期交付，正常的延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等因素導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。非正常的延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。

像如果原定今年上半年交房但由于疫情影響延期了，那就是屬于不可抗力因素。這部分即使維權(quán)也是不會受到支持的。

主要來聊一下，除了不可抗力因素以外的延期。房子真的沒有做好（不會爛尾），那真的就是等字訣了。其他情況，例如尚未驗收等等，就要積極聯(lián)系相關(guān)的部門，這里不是說投訴就能解決，而是要有一定的態(tài)度。

①雙方協(xié)商

值得注意的是協(xié)商時最好每一次協(xié)商都要保留書面文件，雙方簽名、日期都是必不可少的。不管后續(xù)有沒有可能走到訴訟途徑，這部分都是強有力的證據(jù)。

②先向消協(xié)投訴，再向房管部門反饋

其實這里的步驟并沒有先后順序。說白了，借助施壓。雖然消協(xié)的決定對雙方并沒有強制性的約束力，但會影響開發(fā)商的社會形象，給開發(fā)商造成一定的壓力。向房管部門反映，請求對開發(fā)商進行處罰。這種方法也能起到一定的效果。但是房屋建設(shè)管理機關(guān)的權(quán)力是有限的，一般只有行政權(quán)，沒有民事審判權(quán)，只能處罰開發(fā)商，而不能采取強制手段要求開發(fā)商及時地、足額地對業(yè)主進行補償。

③訴訟

這是最直接的方式，但考慮到耗時耗力。一般人也不愿意走到這一步。可以要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。訴訟講求證據(jù)，業(yè)主一定要注意收集開發(fā)商延期交房證據(jù)。比如用采取錄像、文字記錄等形式保留證據(jù)。

p.s.附上違約金的計算方式

一、延期交房的違約金從交房到期日次日開始計算，2個月內(nèi)繳納，2個月外，購房者有權(quán)退房，要求更多的違約金。
二、例如：交房日期為2014年10月1日，那么應(yīng)該在2014年12月1日前繳納。
1、非抗力因素（重大的自然災(zāi)害事故） 以外的各種原因，開發(fā)商不能按時交房都要賠付違約金。
2、逾期60日以內(nèi)： 開發(fā)商按日每天賠付萬分之3的違約金。
3、逾期60日以上： 業(yè)主有權(quán)解除購房合同，開發(fā)商要在收到解除合同通知之日起60內(nèi)退還已付房款，并按已付房款的5%賠付違約金。業(yè)主也可以要求繼續(xù)履行合同，開發(fā)商按日每天賠付萬分之5的違約金。

根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。

02 車位問題

車位的吐槽主要集中在只售不租的問題上。也有關(guān)于自己已經(jīng)購買了車位，但是交付的時候與合同不符。

關(guān)于“只售不租”的情況，這部分真的就只能去協(xié)商。而且在能全部賣掉的前提下，是不太可能預(yù)留出租的部分。目前來說，還沒有法律上的明文規(guī)定，車位不能販賣。

p.s.人防車位是不可以售賣的，這部分大家需要注意車位的性質(zhì)。

03 物業(yè)問題

坦言說，今年真的沒什么人吐槽了。這次疫情也刷新了不少人對物業(yè)的認(rèn)知。有一說一，日常的消毒，安保甚至幫忙送菜送貨等，也是拉了一波好感的。

當(dāng)然也有反映物業(yè)漲價的問題。

首先，我們先來看一下物業(yè)漲價的相關(guān)規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)收費是由政府主管部門監(jiān)管和市場調(diào)控相結(jié)合的。所以，物業(yè)公司漲價也不能隨意，必須走完法定程序才能夠執(zhí)行漲價后的收費標(biāo)準(zhǔn)：
第一，物業(yè)公司必須將漲價收費的依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)進行公示。
第二，物業(yè)公司必須要說服業(yè)主，即獲得小區(qū)內(nèi)小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，也就是俗語說的“雙過半”。
第三，物業(yè)公司漲價的須報政府主管部門對物業(yè)服務(wù)等級進行核準(zhǔn)，并對收費標(biāo)準(zhǔn)進行備案。

這樣的程序設(shè)計理論上是為業(yè)主爭取了最大的利益，因為沒有“雙過半”，根本就不可能漲價。需要強調(diào)的是，雖然業(yè)主手中握著關(guān)鍵一票，但是很多業(yè)主卻并不珍惜手中的權(quán)利，輕易棄權(quán)或者干脆不參與業(yè)主大會。

待木已成舟，漲價成了自己每個月必須增加的開支時，很多人才反應(yīng)過來，不行!我不交物業(yè)費!這種情況下，物業(yè)公司起訴業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費、滯納金以及違約金，基本上法院都會予以支持，而且因為金額不大，這類案件一般都是小額訴訟程序，一審終審，結(jié)束的相當(dāng)快。

那么面對漲價，應(yīng)該怎么做？

看程序。物業(yè)公司怎么公示、公示的內(nèi)容是否詳盡、業(yè)主大會的表決程序是否合法有效、業(yè)委會的組織是否合法有效等等，每個投票的業(yè)主都不知道自己的主張能否“雙過半”，但合法有效的組織程序可以保證結(jié)果的合法性、有效性和公信力。在司法實踐中，因為組織程序不合法，而導(dǎo)致業(yè)主大會被起訴要求撤銷業(yè)主大會漲價決議的勝訴案例也不少，所以程序合法性非常重要。

對了，如果對物業(yè)實在不滿意，也可以通過業(yè)委會行使解聘物業(yè)公司的權(quán)利。值得注意的是解聘和選聘物業(yè)公司的法律主體只能是業(yè)委會，而業(yè)主有權(quán)要求業(yè)主大會或業(yè)委會撤銷對自己不利的決定。

04 “貨不對板”

簡單來說，就是和合同不符情況。這里注意“口頭承諾”都是不算數(shù)的。很多樓盤都會以城市規(guī)劃、交通、區(qū)位、教育、醫(yī)療配套為噱頭，吸引購房者。對于樓盤來說，這是正常的。

合同細(xì)則才是王道。無論是奔著學(xué)區(qū)還是相關(guān)配套去的。買之前自己都要長個心眼，不可全信。也可以打相關(guān)部門進行咨詢。

如果后續(xù)真的要維權(quán)，這部分也是需要有相關(guān)的書面的證據(jù)才好佐證。具體的投訴訴訟流流程，可以參照第一條。

05 虛假宣傳

這個放在最后的原因是近兩年這部分情況可以說是少了不少的。省里和市里都出臺過相關(guān)規(guī)定，規(guī)劃中的設(shè)施不得宣傳，未入住的小區(qū)不劃分學(xué)區(qū)等。

不管遇到的是什么情況，問題出現(xiàn)時，一定要堅定地維權(quán)。有時候態(tài)度比什么都有用。