警惕降價成為開發(fā)商噱頭 大范圍降價或在年末

　　誰比誰降得更多，似乎已成了眼下樓市吸引人氣的一個砝碼。這一邊，某樓盤號稱“裸降”3500元/平方米，那一廂，又有樓盤號稱優(yōu)惠力度最大達(dá)4000元/平方米。

　　在力度一波大似一波的降價潮面前，杭州房價究竟降了多少？記者近期調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，相比幾個月前，房價確實(shí)明顯下降了，但降價幅度有所夸大。降價的消息經(jīng)過多次傳播，成了吸引眼球的最好招數(shù)。

　　響聲很大，其實(shí)降的就是10%~15%左右

　　最近降價，聲響最大的就是下沙東。其中最出挑的就是兩個相鄰樓盤。

　　一樓盤A采用團(tuán)購模式推出新房源：團(tuán)購規(guī)模每突破一個等級，優(yōu)惠力度隨即升級，參與人數(shù)若達(dá)到1000人，最終可優(yōu)惠4000元/平方米，折后均價8900元/平方米。另一樓盤B則在開盤前一天以短信的方式告知了老業(yè)主及之前登記的客戶，以 8500元/平方米的價格推出該樓盤三期3號樓的百余套房源。

　　看到這兩個消息，市場的第一反應(yīng)就是下沙房價破萬。之前，下沙的房價一直保持在12000~13000元/平方米。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，金隅·觀瀾時代的近期銷售均價在12300元/平方米，保利東灣的近期銷售均價也在13000元/平方米。而世茂首府以往的成交價格比這兩個樓盤要低些。

　　據(jù)記者了解，雖然B樓盤8500元/平方米的價格引來了大量關(guān)注，但經(jīng)記者證實(shí)，實(shí)際上的均價依舊在10000元/平方米左右。而A樓盤是酒店式公寓項(xiàng)目，相比6月底推出的一批精裝LOFT，那時售價13000~14000元/平方米，現(xiàn)在的確降了4000元/平方米左右，但商業(yè)地產(chǎn)房價破萬，并不代表住宅房價破萬，沒有可比性。

　　本周二，記者就8500元/平方米的特惠房源致電B樓盤售樓處，工作人員的第一句話就是“8500元/平方米的房子已經(jīng)賣完了。”據(jù)這位工作人員介紹，9月4日，他們的確推過一幢特惠房，起價7800元/平方米，但實(shí)際均價在10000~11000元/平方米以上，如此一算，其下降幅度差不多就在10%~15%左右。截至本周二晚，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，93套房源成交25套。

　　今年的降價招數(shù)多數(shù)很“委婉”

　　總的看來，相比2008年底萬科扔出實(shí)實(shí)在在的7.8折炸彈而言，今年的降價流行團(tuán)購、老客戶內(nèi)部價、老客戶返利等做法，給人的感覺是開發(fā)商還是不肯大大方方降價，難得高調(diào)降價的，主要目的還是為了吸引眼球。

　　像今年盛行的團(tuán)購促銷風(fēng)，早在今年6月初，中海紫藤苑便率先采用刨去精裝修、讓利購房者的“千人大團(tuán)購”的做法，盡管開盤當(dāng)日人氣很旺，但由于開盤價格高出購房者的預(yù)期，很多人到了現(xiàn)場還是放棄了購房計(jì)劃。

　　再看老盤的老客戶內(nèi)部價。以主城區(qū)某精裝修樓盤為例，近日該樓盤推出50套特價房源，宣稱是面向員工和關(guān)系戶內(nèi)部銷售。有知情人士透露，其實(shí)，如果是外部人員，能找到一定的關(guān)系，也是可以買這批房子的。開發(fā)商之所以不肯公開宣稱降價，有兩方面原因，一是地價成本高，這批特價房基本不賺錢，在高昂財務(wù)成本可以承受的情況下，只想短期回籠資金去拿地，以解燃眉之急。二是形勢不明，不想公開降價。萬一樓市又起來了，后悔也來不及。

　　同樣，主城區(qū)另一高價精裝老盤近日也在搞活動，但開發(fā)商稱，活動只面向老客戶。該樓盤原先售價3.7萬元/平方米。這次降價被稱為老客戶返利活動。老客戶再買房，面積買得越大，返的錢越多。記者算了一下，相當(dāng)于每個平方米降了2000~3000元/平方米。但開發(fā)商堅(jiān)稱，這次活動不是降價，馬上要再推一批房源，位置直接臨公園，不但不降價還要漲價。

　　既想通過種種說法招攬極為有限的購房者目光，讓自己能在眾多樓盤中“脫穎而出”，又不想背負(fù)降價的名聲，這可能就是眼下開發(fā)商們的復(fù)雜心態(tài)。

　　想買高性價比房源，需自己有雙慧眼

　　一個想在今年買房的購房者感嘆，現(xiàn)在的價格信息真亂，一方面透明售房網(wǎng)沒了單個樓盤當(dāng)天的成交價格信息，另一方面各個樓盤開發(fā)商又有意識地隱藏自己的歷史價格，真搞不清價格有沒有降，到底降了多少？

　　專家認(rèn)為，在眼下這個價格紛繁復(fù)雜的市場，要想真正掏到便宜的房子，還需自己有雙慧眼。

　　比如，多看樓盤。首先要在同一個區(qū)塊里多看幾個樓盤，詳細(xì)了解項(xiàng)目用材，比如外立面、門窗、公共空間的精裝修，在差不多品質(zhì)的基礎(chǔ)上，價格低者肯定是最便宜的。很多購房者困惑：為什么兩年前的房子建安成本會遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的房子？就拿外立面和精裝修大堂來說，現(xiàn)在的住宅都是干掛石材外立面，光這一項(xiàng)，就要600元/平方米的成本，而且動不動是地下地上雙層精裝修大堂。而2008年前的房子，大堂雖然裝修，但都比較簡單，沒有吊燈、家具，更沒有石材墻面。

　　如何判斷同一個樓盤的房源是否降價？專家建議，可以對這個樓盤進(jìn)行幾個月至半年的價格跟蹤。切記必須選擇差不多位置、樓層、差不多贈送面積的房源進(jìn)行價格比較才有意義。很多樓盤號稱降價，實(shí)際上推的是差一點(diǎn)位置的房源，或者贈送面積少的房源。

　　另外，自己也可以嘗試對一個樓盤的成本進(jìn)行測算，這樣房價的水份就一目了然。一般來說，房價包括土地成本、財務(wù)成本、稅收成本、建安成本、營銷管理成本幾項(xiàng)。土地成本在杭州市國土局的官網(wǎng)上能查到，而其他成本按照樓盤品質(zhì)的不同，多在4000~8000元/平方米之間，一般降到成本線的樓盤開發(fā)商不太會再降價。而規(guī)模大到20萬平方米以上的樓盤可能會嘗試“前期虧本，后期拉價”的操盤模式。

　　大范圍降價可能在今年末明年初

　　最近降價樓盤開始增多，甚至也有樓盤宣稱7折入市，但也有細(xì)心的購房者發(fā)現(xiàn)，銷售量并沒有快速放大?，F(xiàn)在的降價，噱頭成分更多。

　　據(jù)記者觀察，相比3月份調(diào)控前，不管開發(fā)商怎么炒作自己已割肉多少，真正一手房的降價幅度在10%~15%左右。

　　開發(fā)商不是不知道降價的好處。一位經(jīng)常與記者交流市場看法的某品牌開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人今年年底前要推盤，眼看著近期的降價樓盤不太賣得動，非常著急。他明知道要取得八成以上的銷量，開盤價還得往下降。也明知道既然要降，就要早降，才會取得最好效果，但畢竟降掉的是真金白銀，老板一直不同意。后不得已，想到退房保值的招數(shù)，但又覺得噱頭成分太多，最后作罷。

　　余杭某公寓樓盤，一直賣10000元/平方米左右。最近，隔壁兩樓盤紛紛傳出8000元/平方米賣房的消息。這位開發(fā)商向記者表示，索性暫時不賣了，反正資金不緊，扛個兩年等待市場回暖。

　　為什么開發(fā)商不那么急？一定程度上是因?yàn)檫€沒有到“泣血”的地步。據(jù)一位專家分析，常規(guī)情況下，維持一個項(xiàng)目運(yùn)營的流動資金大約占到資金總量的20%左右。也就是說，即便企業(yè)年借貸利率達(dá)到25%，也只能夠侵占總房價的5%。如果企業(yè)判斷5%的價格調(diào)整對市場沒有吸引力，那他一定選擇借款來渡過難關(guān)而不是降價。

　　于是，在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，開發(fā)商的降價不得不蘊(yùn)含多種意味，首先是度過當(dāng)下的交易瓶頸；其次是如何防備被別人吃掉。而部分開發(fā)企業(yè)在上一輪樓市起伏中積累了一定經(jīng)驗(yàn)，寧愿捂盤謀求在下一輪波峰到來之際實(shí)現(xiàn)更多利益收割。

　　也許，只有在限購等政策的持續(xù)抑制下，融資成本不斷抬高，超過降價造成的利潤損失后，降價才會真正啟動。也許，今年末明年初，它就會出其不意地到來。