北京擬出臺物業(yè)管理條例 物業(yè)“老大難” 治理需指南

近日，北京市擬立法對物業(yè)管理作出規(guī)定，將明確物業(yè)在突發(fā)事件中的職責，并針對業(yè)委會成立、物業(yè)費收取、專項維修資金使用等長期存在的問題，進行制度創(chuàng)新，把物業(yè)管理納入基層社會治理工作格局來統(tǒng)籌考慮。

面對疫情，社區(qū)防控發(fā)揮了重要作用。突發(fā)事件中，物業(yè)應(yīng)有哪些職責？近日，《北京市物業(yè)管理條例（草案）》已提請北京市十五屆人大常委會第十九次會議進行第二次審議。針對物業(yè)在突發(fā)事件中的職責問題和過往一些物業(yè)管理的“老大難”問題，草案進行了一系列制度創(chuàng)新。

業(yè)委會如何產(chǎn)生？

社區(qū)黨組織將積極引導(dǎo)和支持

當前，為應(yīng)對新冠肺炎疫情，做好各小區(qū)的物業(yè)管理工作，有針對性地采取防控措施，很有必要。據(jù)此，《條例（草案）》在二審稿中新增了應(yīng)對突發(fā)事件時物業(yè)應(yīng)承擔的責任，對于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當如何積極配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會開展工作給予了明確規(guī)定。

除了新情況，門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……這些物業(yè)管理中久拖不決的老問題也困擾著很多小區(qū)居民。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，業(yè)主對物業(yè)公司的監(jiān)管，都是通過業(yè)主大會及業(yè)委會來實現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)10213個，其中已經(jīng)實施了專業(yè)化物業(yè)管理項目的小區(qū)4772個，成立業(yè)主委員會的小區(qū)1216個，這也意味著大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

去年，建于1995年、有900多戶業(yè)主的豐臺區(qū)芳城園二區(qū)，由62位老人聯(lián)名，向方莊地區(qū)辦事處提交了成立業(yè)委會的書面申請。通過黨建引領(lǐng)來解決老問題，成了芳城園二區(qū)這次探索的關(guān)鍵。“業(yè)委會行不行，關(guān)鍵在人。從成立籌備組開始，社區(qū)黨委就幫忙把關(guān)，選出業(yè)主們信得過的成員。這些人都是優(yōu)中選優(yōu)的黨員業(yè)主?！狈角f地區(qū)黨群工作辦公室副主任周文說。

北京市人大城市建設(shè)環(huán)境保護委員會主任委員郝志蘭介紹，《條例（草案）》以黨建引領(lǐng)為主線，對推動黨組織覆蓋和黨員積極參選業(yè)委會委員、基層黨組織對業(yè)委會委員人選把關(guān)等內(nèi)容作出明確規(guī)定，推動物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會治理轉(zhuǎn)變，并納入基層社會治理工作格局來統(tǒng)籌考慮。

此外，《條例（草案）》還為業(yè)主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障。符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居（村）民委員會工作人員擔任籌備組組長；籌備組負責組織召開首次業(yè)主大會，并審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)委會委員和候補委員。北京市司法局局長李富瑩說，“社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會候選人，引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員，通過法定程序擔任業(yè)委會委員?！倍鴮τ诖_實無法成立業(yè)主大會的小區(qū)，《條例（草案）》提出建立物業(yè)管理委員會，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能，為更廣泛地實施物業(yè)服務(wù)提供制度基礎(chǔ)。

物業(yè)費收多少？

實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整

小區(qū)物業(yè)費收多少，誰說了算？《條例（草案）》明確，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商，并適時調(diào)整。對拒不交納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，可依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

郝志蘭介紹，此次《條例（草案）》在規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作、保障業(yè)主權(quán)益的同時，明確提出全社會應(yīng)當共同遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，建立健全物業(yè)服務(wù)付費和調(diào)價機制，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場主體的權(quán)益，實現(xiàn)各方利益的平衡和協(xié)調(diào)。

許多小區(qū)業(yè)主擔心，自己交了物業(yè)費，但物業(yè)公司的服務(wù)不合格怎么辦？作為個體的居民，哪有時間和精力去跟一個組織化的公司抗衡？

“業(yè)主權(quán)益必須保障，物業(yè)權(quán)益也要維護。交不交物業(yè)費是一碼事，交了物業(yè)費如何監(jiān)管物業(yè)公司是另一碼事。從城市治理者到廣大小區(qū)業(yè)主，要時時將二者統(tǒng)籌考量，才能得出更成熟的方案?！敝袊缈圃悍▽W(xué)所副研究員董文勇認為。

《條例（草案）》規(guī)定，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的六個月前，組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。當業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。“對拒不移交有關(guān)資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。”

專項維修資金咋使用？

業(yè)委會或物管會有發(fā)言權(quán)

在部分小區(qū)，諸如電梯故障、門禁損壞等問題，不時困擾著居民的日常生活。但由于維修和更換可能要動用公共維修資金，往往久拖不決。

《條例（草案）》明確，專項維修資金應(yīng)當專項用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

同時，《條例（草案）》還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風險的設(shè)備設(shè)施和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護。排除安全風險隱患需要使用專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會認為確有必要的，經(jīng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門同意，可以從專項維修資金專戶預(yù)支維修費用，并且告知全體業(yè)主，組織業(yè)主確認維修費用的使用。

住宅專項維修資金余額不足了，怎么辦？《條例（草案）》規(guī)定，當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。補足的資金也可以來源于公共收益，比如電梯廣告營收?！稐l例（草案）》明確規(guī)定，公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應(yīng)當優(yōu)先用于補充專項維修資金。

據(jù)介紹，按照北京市人大常委會2020年立法工作計劃，北京市物業(yè)管理條例將在本月進行第三次審議并表決，為維護廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，為構(gòu)建有效的治理體系、推動首都新發(fā)展，提供及時、有力、到位的法治保障。