北京：疫期租期滿暫時無法搬家應(yīng)給予寬限期

3月5日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引。

以下為全文：

為防范和化解新冠肺炎疫情防控期間住房租賃行業(yè)矛盾糾紛，維護(hù)群眾合法權(quán)益，穩(wěn)定市場秩序，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會制定本指引。

一、住房租賃履約糾紛

（一）風(fēng)險提示

疫情期間，各地多采取不同程度的社區(qū)、交通管控，以及相關(guān)人員隔離或居家觀察等措施，以致部分承租人無法正常居住租賃房屋、租期屆滿物業(yè)交割和搬家不便、租賃中介企業(yè)經(jīng)營困難等問題，可能引發(fā)履約糾紛。主要表現(xiàn)：

1、租賃中介企業(yè)未經(jīng)出租人同意延付或拒付租金。

2、續(xù)租環(huán)節(jié)租賃中介企業(yè)單方面上漲租金。

3、退租環(huán)節(jié)暫時無法辦理物業(yè)交割手續(xù)或搬家騰房。

4、保潔、維修等服務(wù)糾紛。

5、因履約糾紛，租賃當(dāng)事人采取驅(qū)離租戶、聚集鬧事等不當(dāng)方式非理性維權(quán)的風(fēng)險。

（二）相關(guān)法律和政策規(guī)定

《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況?！?/p>

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！钡谝话僖皇藯l規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。”

根據(jù)以上法律規(guī)定，新冠肺炎疫情屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，為了保護(hù)群眾健康采取的相應(yīng)疫情防控措施，在法律上可構(gòu)成不可抗力或情勢變更。但在具體住房租賃合同關(guān)系中，應(yīng)結(jié)合合同目的、受疫情影響程度、因果關(guān)系等因素，綜合判斷適用不可抗力還是情勢變更，并按照公平原則確定各方責(zé)任。此外，如果是在租賃當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的（如疫情前應(yīng)付租金未支付的），不能因此主張免責(zé)。

（三）防范化解建議

1、出租人、承租人、租賃中介企業(yè)因受疫情影響，確實(shí)不能繼續(xù)履行合同的，要及時通知對方，以減輕可能造成的損失，并在合理期限內(nèi)提供相關(guān)證明材料。

2、租賃中介企業(yè)應(yīng)本著平等自愿和誠實(shí)信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付、延長空置期等問題，盡最大努力爭取出租人理解，避免單方面拒付租金。

3、租賃當(dāng)事人應(yīng)提前就續(xù)租租金調(diào)整等問題進(jìn)行溝通，避免因個別短期續(xù)租業(yè)務(wù)調(diào)高租金，引發(fā)誤讀和炒作。

4、租期屆滿，租賃當(dāng)事人盡量采用無接觸方式進(jìn)行物業(yè)交割、資金結(jié)算；承租人暫時無法搬家騰房的，租賃中介企業(yè)或出租人應(yīng)給予合理寬限期限。

5、租賃中介企業(yè)應(yīng)合理調(diào)度房屋管家、維修、保潔等一線服務(wù)人員，就是否需要上門服務(wù)、上門服務(wù)時間等問題與承租人充分溝通，做好入戶作業(yè)防護(hù)措施。

6、租賃中介企業(yè)應(yīng)認(rèn)真梳理完善客戶答復(fù)口徑，加強(qiáng)客服人員培訓(xùn)，注意態(tài)度語氣，避免簡單粗暴。

7、租賃當(dāng)事人應(yīng)通過合法途徑理性維護(hù)自身權(quán)益，優(yōu)先通過協(xié)商解決糾紛；協(xié)商不成再通過訴訟等途徑維權(quán)，并注意收集和保存相關(guān)證據(jù)，不趕人、不聚眾，不使用暴力維權(quán)。

二、勞動關(guān)系糾紛

（一）風(fēng)險提示

受疫情及防控措施影響，部分租賃中介企業(yè)無法正常復(fù)工經(jīng)營、短期現(xiàn)金流吃緊、員工返京后需要進(jìn)行隔離或居家觀察，可能引發(fā)勞動關(guān)系糾紛。主要表現(xiàn)為：

1、員工無法正常到崗上班。

2、租賃中介企業(yè)不能按時支付員工薪酬。

3、租賃中介企業(yè)在疫情期間單方解除勞動關(guān)系。

（二）相關(guān)法律和政策規(guī)定

《中華人民共和國傳染病防治法》第四十一條第二款規(guī)定：“在隔離期間，實(shí)施隔離措施的人民政府應(yīng)當(dāng)對被隔離人員提供生活保障；被隔離人員有工作單位的，所在單位不得停止支付其隔離期間的工作報酬?！?/p>

《中華人民共和國勞動合同法》第八十五條規(guī)定：“用人單位有下列情形之一的，由勞動行政部門責(zé)令限期支付勞動報酬、加班費(fèi)或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；勞動報酬低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)支付其差額部分；逾期不支付的，責(zé)令用人單位按應(yīng)付金額百分之五十以上百分之一百以下的標(biāo)準(zhǔn)向勞動者加付賠償金：（一）未按照勞動合同的約定或者國家規(guī)定及時足額支付勞動者報酬的……”

《人力資源社會保障部辦公廳關(guān)于妥善處理新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間勞動關(guān)系問題的通知》（人社廳明電[2020]5號）第一條規(guī)定：“對新型冠狀病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接觸者在其隔離治療期間或醫(yī)學(xué)觀察期間以及因政府實(shí)施隔離措施或采取其他緊急措施導(dǎo)致不能提供正常勞動的企業(yè)職工，企業(yè)應(yīng)當(dāng)支付職工在此期間的工作報酬，并不得依據(jù)勞動合同法第四十條、四十一條與職工解除勞動合同?！钡诙l規(guī)定：“企業(yè)因受疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營困難的，可以通過與職工協(xié)商一致采取調(diào)整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式穩(wěn)定工作崗位，盡量不裁員或者少裁員。符合條件的企業(yè)，可按規(guī)定享受穩(wěn)崗補(bǔ)貼。企業(yè)停工停產(chǎn)在一個工資支付周期內(nèi)的，企業(yè)應(yīng)按勞動合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付職工工資。超過一個工資支付周期的，若職工提供了正常勞動，企業(yè)支付給職工的工資不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。職工沒有提供正常勞動的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)放生活費(fèi)，生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的辦法執(zhí)行?！?/p>

據(jù)此，對于新型冠狀病毒感染的患者、疑似病人、密切接觸者，在其隔離治療期間或醫(yī)學(xué)觀察期間，以及因政府部門實(shí)施隔離措施或者采取其他緊急措施不能提供正常勞動的職工，租賃中介企業(yè)不得單方面與員工解除勞動關(guān)系，且不得停止支付員工在此期間的工作勞動報酬。但員工存在重大過錯或者雙方協(xié)商一致的，可以解除勞動關(guān)系。

（三）防范化解建議

1、租賃中介企業(yè)應(yīng)根據(jù)崗位特點(diǎn)，靈活采取居家辦公、互聯(lián)網(wǎng)辦公等形式有序推進(jìn)復(fù)工。

2、租賃中介企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人加強(qiáng)員工心理疏導(dǎo)和生活幫扶。

3、對因疫情未及時復(fù)工的員工，租賃中介企業(yè)應(yīng)按勞動合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付員工工資；超過一個工資支付周期的可以按有關(guān)規(guī)定支付工資或發(fā)放生活費(fèi)。

4、受疫情影響經(jīng)營困難的租賃中介企業(yè)，可通過與員工協(xié)商采取調(diào)整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式，穩(wěn)定工作崗位，盡量不裁員或少裁員。

三、企業(yè)落實(shí)疫情防控措施風(fēng)險

（一）風(fēng)險提示

疫情期間，因?qū)ν鈦砣藛T進(jìn)入社區(qū)進(jìn)行限制，租賃中介企業(yè)實(shí)地帶看、收房存在“進(jìn)門難”問題，如處理不當(dāng)妨礙或者拒絕執(zhí)行防控措施，可能面臨行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。此外，個別企業(yè)可能因麻痹大意等存在落實(shí)防控措施不到位的風(fēng)險。

（二）相關(guān)法律和政策規(guī)定

《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十規(guī)定：“有下列行為之一的，處警告或者二百元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款：（一）拒不執(zhí)行人民政府在緊急狀態(tài)情況下依法發(fā)布的決定、命令的……”

《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》第六十六條規(guī)定：“單位或者個人違反本法規(guī)定，不服從所在地人民政府及其有關(guān)部門發(fā)布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰。”

《中華人民共和國傳染病防治法實(shí)施辦法》第七十條規(guī)定：“有下列行為之一的單位和個人，縣級以上政府衛(wèi)生行政部門報請同級政府批準(zhǔn)，對單位予以通報批評；對主管人員和直接責(zé)任人員由所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分。

（一）傳染病暴發(fā)、流行時，妨礙或者拒絕執(zhí)行政府采取緊急措施的；（二）傳染病暴發(fā)、流行時，醫(yī)療保健人員、衛(wèi)生防疫人員拒絕執(zhí)行各級政府衛(wèi)生行政部門調(diào)集其參加控制疫情的決定的；（三）對控制傳染病暴發(fā)、流行負(fù)有責(zé)任的部門拒絕執(zhí)行政府有關(guān)控制疫情決定的；（四）無故阻止和攔截依法執(zhí)行處理疫情任務(wù)的車輛和人員的?！?/p>

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于進(jìn)一步明確責(zé)任加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎預(yù)防控制工作的通知》《北京市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)“四方責(zé)任”進(jìn)一步加強(qiáng)重點(diǎn)人群、場所和單位新型冠狀病毒感染的肺炎防控工作的通知》《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)（村）防控工作方案（試行）》《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員為關(guān)于加強(qiáng)本市租賃中介行業(yè)疫情防控的通知》等要求，各租賃中介企業(yè)開展的疫情防控工作要納入社區(qū)（村）防控體系，嚴(yán)格落實(shí)社區(qū)防控要求，配合社區(qū)摸排往來人員情況，并提供出租房屋和承租人動態(tài)信息等。

（三）防范措施建議

1、租賃中介企業(yè)應(yīng)完善線上服務(wù)，多引導(dǎo)客戶通過VR、視頻等方式看房；確需實(shí)地帶看的，應(yīng)征得社區(qū)同意。

2、對出租人確有委托出租意愿的，租賃中介企業(yè)可先通過視頻等方式查看房屋狀況，評估收房價格，與出租人協(xié)商起租期和空置期等事宜，物業(yè)交割、裝修改造等業(yè)務(wù)待疫情結(jié)束后有序開展。

3、租賃中介企業(yè)要時刻緊繃疫情防控之弦，充分認(rèn)清形勢，根據(jù)疫情防控要求，調(diào)整完善內(nèi)部管理制度、業(yè)務(wù)流程，堅(jiān)決配合社區(qū)做好各項(xiàng)防控工作。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會

2020年3月5日