開(kāi)發(fā)商降價(jià)優(yōu)惠不“給力” 上海多數(shù)樓盤滯銷

    據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份上海公寓成交排名前100名的項(xiàng)目中，除去21個(gè)新開(kāi)盤項(xiàng)目，其余79個(gè)項(xiàng)目中，成交均價(jià)較一季度出現(xiàn)下降的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到47%。

    然而，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的讓步，購(gòu)房者依舊表現(xiàn)淡然——德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，8月底至今，整個(gè)上海市商品住宅周供應(yīng)量持續(xù)穩(wěn)定在20萬(wàn)平方米以上，其中上周的新增供應(yīng)量更是達(dá)到了35萬(wàn)平方米。但近幾周的周成交量卻一直在15萬(wàn)平方米上下的低位徘徊，供過(guò)于求現(xiàn)象依舊嚴(yán)重。

    市場(chǎng)分析人士指出，時(shí)值上海傳統(tǒng)“金九”樓市，市場(chǎng)中優(yōu)惠噱頭雖然眾多，但實(shí)際上真正價(jià)格下跌的只占到市場(chǎng)半數(shù)左右。且由于降價(jià)幅度普遍較小，尚難以攪動(dòng)目前市場(chǎng)中濃郁的觀望氛圍。

    促銷只是噱頭

    傳統(tǒng)“金九銀十”正當(dāng)時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商的推盤意愿明顯提高，但挑剔的購(gòu)房者還是“很不給面子”。

    位于寶山的美岸棲庭，新開(kāi)出一批樓盤均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，較前期房源售價(jià)低了近6000元/平方米，最大降幅達(dá)24%。記者在美岸棲庭售樓現(xiàn)場(chǎng)看到，此次推出3棟樓的低層房源已基本售罄，報(bào)價(jià)為17000~22000元/平方米不等?，F(xiàn)整體去化率為50%左右。銷售人員告訴記者，這批房源大部分是46~70平方米的小戶型房源，價(jià)格可比標(biāo)價(jià)再優(yōu)惠500元/平方米。

    此外，位于郊環(huán)線以外朗詩(shī)綠島，從年初的近20000元/平方米的成交均價(jià)下跌至9月的17300元/平方米左右，價(jià)格跌幅在15%左右，而同區(qū)域的上置香島原墅的價(jià)格也出現(xiàn)了10%左右的下跌。

    可見(jiàn)，單從目前樓市成交來(lái)看，有價(jià)格下調(diào)可能性的項(xiàng)目多位于地段偏遠(yuǎn)、交通和生活配套相對(duì)較差的區(qū)域。

    不過(guò)，雖然打折優(yōu)惠是目前市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象，但是由于力度不大，大多數(shù)項(xiàng)目成交沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，只有個(gè)別價(jià)格調(diào)整幅度較大的項(xiàng)目，引起購(gòu)房者的興趣。

    從德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，寶山的項(xiàng)目美岸棲庭成交均價(jià)出現(xiàn)15%左右的變化之后，9月該項(xiàng)目成交了216套;南匯的項(xiàng)目綠地景匯成交均價(jià)出現(xiàn)10%左右的變化之后，9月也出現(xiàn)了45套的成交。

    業(yè)內(nèi)建言：舍不得孩子套不著狼

    德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2011年1~3月和9月都有房源成交記錄的100個(gè)上海樓盤中，項(xiàng)目成交均價(jià)跌幅超過(guò)5%的項(xiàng)目有21個(gè)，均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定在5%以內(nèi)的項(xiàng)目有45個(gè)，均價(jià)出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目為33個(gè)。

    德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出，從開(kāi)發(fā)商的推盤節(jié)奏來(lái)看，其推盤速度逐漸在加快，但是成交量卻無(wú)法跟進(jìn)，最主要原因還是開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)相對(duì)較高，嚇退了很多意向購(gòu)房者。

    種種跡象顯示，由于市場(chǎng)上的項(xiàng)目已經(jīng)普遍給出了優(yōu)惠政策，因此小幅的調(diào)價(jià)已經(jīng)不足以吸引購(gòu)房者。

    中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，總體上看，盡管供應(yīng)在上升，但上海樓市成交依舊未見(jiàn)起色。“在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，占領(lǐng)市場(chǎng)需要付出更大的代價(jià)。實(shí)際降價(jià)出現(xiàn)15%的幅度，應(yīng)該可以獲得市場(chǎng)快速消化的。但是目前市場(chǎng)上給出這種力度的項(xiàng)目并不多見(jiàn)，這也是大部分房源銷售速度緩慢的主要原因。”

    “加大優(yōu)惠力度是多數(shù)開(kāi)發(fā)商不敢也不愿嘗試的。一方面開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有摸準(zhǔn)市場(chǎng)的底部，降價(jià)多少可以獲得熱銷還不好判斷。另一方面對(duì)于融資和降價(jià)的機(jī)會(huì)成本要權(quán)衡考慮。這也是目前市場(chǎng)僵持的一個(gè)原因。”薛建雄如是說(shuō)。

    “在當(dāng)前情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)10%以上的降幅，都能受到購(gòu)房者的關(guān)注，”陸騎麟亦預(yù)測(cè)，如果出現(xiàn)有15%以上的實(shí)降，其成交量必然能夠回升到去年年底的水平。“從當(dāng)前來(lái)看，部分項(xiàng)目已經(jīng)用實(shí)降10%以上的動(dòng)作來(lái)做營(yíng)銷。因此，未來(lái)大量開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)的話，‘銀十’的到來(lái)還是值得期待的。”