萬科“以價換量”難挽整體市場慘淡

　　10月長假作為開發(fā)商沖刺全年業(yè)績的絕佳契機，一直被寄予厚望，低迷許久的深圳樓市上個周末在萬科的帶動下迎來了一個小高潮。

　　9月24日上午，位于坪山新區(qū)23萬平方米中心公園旁的萬科金域緹香項目正式開盤，開盤當天到場客戶約2000人，推出的219套房源短短2小時即全部售罄。

　　9月23日晚上，深圳萬科首座公園大盤公園里開盤，共計270套房源。截至當晚10：00整，項目勁銷八成。

　　這給低迷已久的深圳樓市平添很多信心。實際上，在9月19日至25日，深圳一手房市場量價齊升，共成交459套，環(huán)比上升61.1%；成交面積3.71萬平方米，環(huán)比上升64.2%。同時，一手房成交均價為21691元/平方米，環(huán)比上漲23.1%。二手房市場成交量也出現(xiàn)了一定的回升，創(chuàng)造了近兩個月的新高。

　　根據(jù)深圳中原市場研究部的觀點，“金九銀十”的消費規(guī)律對市場還是有一定的影響，開發(fā)商為了年底沖刺銷售目標，加大推盤量，這在很大程度上促使成交量上升；而價格方面，比較貼近市場的，相對有較大幅度下跌的樓盤，都比較容易讓市場接受，剛需推動市場的趨勢越發(fā)明顯，后市價格將進一步下跌，從而刺激更多的需求釋放。

　　值得關注的是，在萬科火爆銷售背后是聲勢浩大的營銷攻勢。繼7月份高調推出“萬團大戰(zhàn)”促銷行動之后，深圳萬科在9月一舉推出11個項目、1萬套房源入市，其總價優(yōu)惠措施更是從此前的5000元上升至1萬元。

　　萬科的舉動引發(fā)同行紛紛跟進，繼萬科大張旗鼓地啟動“萬團大戰(zhàn)”之后，招商地產(chǎn)緊隨其后。

　　從招商地產(chǎn)獲悉，公司旗下三個新盤的推盤計劃相繼公布，預計10月將共計推出逾1000套房源，幾乎相當于今年上半年招商地產(chǎn)在深圳的總推貨量。

　　招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，市場形勢較上半年還在惡化，加速銷售是當前策略。新盤都將以能撬動市場的較低定價入市。劉寧同時稱，有信心完成年初制定的今年200億元的銷售目標，目前此任務并未調減。

　　招商地產(chǎn)為此“高舉高打”。9月17日，招商果嶺項目啟動“網(wǎng)上賣房”，被當?shù)貥I(yè)界稱為深圳房地產(chǎn)行業(yè)“第一電商”，開創(chuàng)了深圳房地產(chǎn)營銷之先河。與潘石屹每次幾套、十幾套試水不同的是，招商果嶺將一次性拿出近500套單位進行網(wǎng)上銷售。

　　更多業(yè)內人士把招商地產(chǎn)此舉看成是營銷造勢，其背后折射出淡市下開發(fā)商的無奈之舉。接下來的三個月，深圳開發(fā)商都將“背水一戰(zhàn)”。

　　盡管開發(fā)商對“金九銀十”寄予厚望，但這種大好行情在深圳卻只在個別年份體現(xiàn)得較為充分。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，2006年~2010年期間，深圳房地產(chǎn)市場的“金九銀十”效應只在2010年出現(xiàn)過。2010年9、10月份，深圳新建商品住房的成交面積分別為46.31萬平方米和45.46萬平方米，“金九銀十”期間的成交量占整個2010年成交量的28.6%。

　　但是在2006年至2009年的9月份和10月份，深圳新建商品住宅成交量占全年的比重均未超過16%，所謂的“金九銀十”效應并不存在。

　　盡管“金九銀十”已經(jīng)過半，但9月份前四周深圳新建商品住房的總成交量近1745套，而2011年前8月的月均成交量將近3000套，9月份的成交數(shù)據(jù)難以達到2011年的月均水平。單從統(tǒng)計數(shù)據(jù)判斷，9月份開局慘淡，更無所謂的“金九”。

　　有意思的是，在市場低迷的年份，深圳房地產(chǎn)市場的供應和成交傾向于在下半年集中釋放。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，2008年和2010年深圳房地產(chǎn)市場分別遭遇了金融危機和房地產(chǎn)調控大幕的正式開啟。這兩年的9月至12月，深圳市商品住房的成交量占全年成交量的比重分別為47.5%和47.8%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，深圳新建商品住房僅完成供應面積200.6萬平方米，尚不及近5年供應最低谷的2009年全年供應量的一半，預計今年第四季度供應潛力巨大。

　　目前深圳房地產(chǎn)市場中的觀望情緒仍然較為濃重，在供應偏少且被限價的情況下，新入市樓盤的開盤銷售率較之前出現(xiàn)了一定的下降。之前市場中頻繁出現(xiàn)的，只要打著“限價”旗號就能熱賣的情況已經(jīng)較為少見，購房者的預期正在悄然轉變。

　　10月即將來臨，新增項目的市場表現(xiàn)或將成為房地產(chǎn)未來走勢的風向標。