跳過中介省費(fèi)用 買二手房需注意四點(diǎn)風(fēng)險

    周先生：我想買套二手房，通過中介買的話得出一筆不菲的中介費(fèi)，為了省點(diǎn)費(fèi)用，我兒子自己在網(wǎng)上搜索，想直接跟賣方交易，不知道有哪些風(fēng)險需要注意?

崔律師：首先要嚴(yán)格審核賣方的產(chǎn)權(quán)狀況。買賣雙方在達(dá)成初步意向后，第一步要做的重要工作就是買方務(wù)必到房地產(chǎn)行政管理部門查詢產(chǎn)權(quán)登記檔案，確定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情況，這對后續(xù)交易能否順利進(jìn)行起著關(guān)鍵性作用。對沒有產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房、拆遷安置房等一定要慎重，防止買賣無效錢財兩空。

其次要認(rèn)真考察房屋的現(xiàn)狀。房屋的現(xiàn)狀包括有無漏水、滲水等質(zhì)量問題、周邊環(huán)境與交通、是否已租賃以及租期、使用年限等情況。

第三要認(rèn)真簽訂買賣合同。對于付款條件、違約、爭議處理方式等重點(diǎn)條款，在合同中務(wù)必要約定清楚、明確;同時對要求對方履約等情形盡量以書面形式進(jìn)行，以作為將來可能發(fā)生糾紛時的證據(jù)。

第四要明確約定各種證照的過戶事宜。買賣雙方應(yīng)在合同中約定各種證照包括水、電、煤氣、物管登記特別是戶口遷移的過戶時間，同時要在支付定金或房款時適當(dāng)扣留一定比例的金額，待過戶完后再行支付。

趙先生：去年11月，我購買了郊區(qū)一樓盤的商品房。買賣合同明確規(guī)定“銷售方如遇不可抗力情形如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等，導(dǎo)致逾期交房的，不承擔(dān)違約責(zé)任”。但在補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商卻將“因項(xiàng)目設(shè)計失誤修改施工方案導(dǎo)致工期順延”也列入了不可抗力范圍。對于這個約定，我很是疑惑，當(dāng)時就提出了異議，但開發(fā)商未予采納。請問，“因項(xiàng)目設(shè)計失誤修改施工方案導(dǎo)致工期順延”是否屬于不可抗力?

崔律師：對于不可抗力的范疇，我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。”因此，在房屋買賣合同中對不可抗力范疇的約定，通常應(yīng)依法予以嚴(yán)格確定而不得隨意逾越。

然而，在房產(chǎn)交易實(shí)踐中，一些開發(fā)商卻對“不可抗力”的范疇進(jìn)行了任意解釋、延伸和擴(kuò)張，從而達(dá)到免除自己理應(yīng)依法承擔(dān)的逾期交房等違約責(zé)任的目的。部分開發(fā)商不僅把自己的疏忽或過錯統(tǒng)統(tǒng)歸屬為“不可抗力”，甚至還把應(yīng)該預(yù)見到而沒有預(yù)見到的氣候影響、政府行為等歸屬為“不可抗力”。這些情形明顯違背相關(guān)法律原則，消費(fèi)者在簽訂商品房合同時應(yīng)密切關(guān)注。