金九泡湯房企進(jìn)入高危期

    北京西絨線26號項(xiàng)目今年內(nèi)僅成交3套住宅，合生·霄云路8號今年內(nèi)僅成交了16套，位于黃寺大街的德勝君璽今年內(nèi)僅成交了13套，位于安定門外的中軸國際2011年僅售出3套。這是北京部分項(xiàng)目今年前9個月的成交情況。

    金九已然無望。中信證券首席分析師陳聰表示，由于房企在四季度可依賴的現(xiàn)金流只有銷售回款，而其他各項(xiàng)融資均不確定，這令房企生存狀況尤為不樂觀。

    27.9個月的庫存

    樓市成交慘淡，與樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，樓市進(jìn)入買方市場有很直接的關(guān)系。

    2011年9月是讓開發(fā)商心灰意冷的月份。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份（截至9月26日）北京期房商品住宅成交套數(shù)為 3199套，環(huán)比8月下降9.6%。鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，9月一、二手房的成交總量不會超過13000套，并有可能創(chuàng)出歷史新低。

    而供應(yīng)量卻在大幅增加。9月份（截至26日）京城新增開盤項(xiàng)目達(dá)31個，為今年單月入市項(xiàng)目之最，新增供應(yīng)商品住宅達(dá)11468套，與當(dāng)月成交量相比達(dá)到了2.76：1，供大于求的現(xiàn)象非常突出。而此時，北京商品住宅存量達(dá)115914套，按照9月份的消化速度，需要27.9個月才能消化完。

    不僅是北京。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月前20天上海商品住宅成交面積僅為41.2萬平方米。CRIC評論員楊晨青說，按照這種銷售速度計(jì)算，為2007年以來最低。

    廣州9月份前20天的成交量僅為42萬平方米。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年9月，樓市成交慘淡，與樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，樓市進(jìn)入買方市場有很直接的關(guān)系，大部分項(xiàng)目成交遇冷是意料之中的事情。

    在文登市舉辦的第二屆國際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會暨第四屆中國威海國際溫泉節(jié)上，一位受邀來文登考察的品牌開發(fā)商告訴記者，他們目前選擇一個城市能否進(jìn)入其中有兩條重要標(biāo)準(zhǔn)，一是當(dāng)?shù)卣邔Ψ康禺a(chǎn)的支持力度；二就是當(dāng)?shù)厝丝诹鲃有浴Ｔ撻_發(fā)商告訴記者，人口流動性在很大程度上將決定開發(fā)商日后銷售情況，但限購則恰恰是抑制了流動人口的購買力，這對開發(fā)商沖擊尤其大。

    房企高危

    年底多項(xiàng)還款高峰時期到來后，銷售不暢、庫存加大導(dǎo)致的資金流風(fēng)險(xiǎn)，會更加顯著。

    北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前樓市特別是住宅市場，一方面是庫存高漲，一方面是信貸持續(xù)緊縮，正在醞釀著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

    統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8個月全國住宅新開工面積為102089萬平米，而同期住宅的竣工面積則為37095萬平米，差額高達(dá)6.5億平米。張大偉預(yù)計(jì)，全國性的庫存積壓高點(diǎn)可能在明年3月左右達(dá)到。

    “地產(chǎn)資金杠桿率跌至歷史最低，貸款利率上升至基準(zhǔn)利率的1.3以上，信托資金的平均年收益超過10%，開發(fā)商特別是中小開發(fā)商的資金壓力前所未有。”張大偉表示。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，年底多項(xiàng)還款高峰時期到來后，銷售不暢、庫存加大導(dǎo)致的資金流風(fēng)險(xiǎn)，會更加顯著。不過，業(yè)績雖然冷得不忍翻閱，但絕大部分開發(fā)商今年無須為生存擔(dān)憂。明年才是真正的考驗(yàn)。

    陳聰注意到，從2011年開始，房地產(chǎn)上市公司的稅費(fèi)支出顯著提高。2011年第二季度，現(xiàn)金流量表中的稅費(fèi)支出科目可比口徑達(dá)到332億元，同比上升73.7%，創(chuàng)歷史新高。稅費(fèi)/經(jīng)營性流入比值接近0.25，達(dá)到歷史高點(diǎn)。陳聰認(rèn)為，隨著土地市場轉(zhuǎn)冷，而又正值城市化后期，政府更愿意將土地出讓金降低的部分轉(zhuǎn)移到稅費(fèi)上。

    此外，正如綠城目前所面臨的困境，房企的短期還款壓力加大。陳聰表示，上市房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)在逐漸變化，長借占比逐漸下降，短期借比逐漸上升，部分企業(yè)很難在長期負(fù)債到期后獲得展期。

    任啟鑫認(rèn)為，在此背景下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以“現(xiàn)金為王”，如果不及時調(diào)整產(chǎn)品價格策略，必然會造成銷售不暢，加劇資金緊張程度，從而造成企業(yè)的周轉(zhuǎn)困難。在限購未見放松的環(huán)境下，高端產(chǎn)品由于需求者相對減少，銷售難度增加，潛在威脅尤大。

    頂秀置業(yè)有限公司董事長劉新虎在搜狐2011財(cái)智高爾夫北京站焦點(diǎn)地產(chǎn)城市論壇上表示，今年年底或者明年年初是一個購房的好時機(jī)。他認(rèn)為，房價一定會如政府所愿達(dá)到穩(wěn)中有降的局面。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，9月城區(qū)新建商品住宅成交均價為32045元/平方米，環(huán)比下降6%，比8月份的34249元/平方米減少約2200元。這是9月城區(qū)新建商品住宅成交均價在經(jīng)過3個月連續(xù)上漲后的高位回落。價格下調(diào)的傳導(dǎo)效應(yīng)在10月份加強(qiáng)。