樓市新政一周年 房企逐漸兩極分化

編者按：被稱為史上最嚴樓市調控政策的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來，其能否為房地產(chǎn)業(yè)帶來切實改變一直是各方爭論不休的話題。時至“新國五條”出臺一周年，《證券日報》記者調查發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)行業(yè)，無論是開發(fā)商還是中介公司，其生存狀態(tài)都已悄然發(fā)生改變。兩極分化嚴重，行業(yè)集中度提升已成必然；而一度被曝高利潤的中介公司，也因生意冷清，開始裁撤店面，收縮經(jīng)營。

房價“拐點”將現(xiàn)，而行業(yè)集中度進一步提升將成必然

從4·17“國十條”到“9·29”新政，市場對房地產(chǎn)調控的力度與決心發(fā)生了一個質的轉變——彼時，國十條一度被指并無新意，而9·29出臺的一系列調控細則，讓公眾意識到此番調控絕不僅僅是一個形式，從而這一輪政策被冠以“新政”的稱號。

如今，距離9·29新政整整一年，記者通過采訪，梳理了不同房企的各色形態(tài)，眾多房企在此輪調整中逐漸轉型，而行業(yè)洗牌也不可避免，開發(fā)商逐漸兩極分化。

轉型：

多數(shù)一線房企的共同選擇

9·29之后，在住宅市場前景未明之際，商業(yè)地產(chǎn)卻開始風生水起：包括萬科、保利等在內的傳統(tǒng)住宅房企巨頭，開始紛紛對外宣布“轉型”：從專一的住宅供應商，開始向商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)投入大量資金和精力。以萬科、保利為代表的A股房企，均表示商業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)將占比其整體投資的20%左右。

事實上，龍湖地產(chǎn)的銷售情況已經(jīng)顯示出來商業(yè)以及度假地產(chǎn)對其業(yè)績的有力支持：公開資料顯示，今年以來，龍湖地產(chǎn)重點推出了位于重慶、成都以及北京等地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目，同時，其在煙臺推出的度假地產(chǎn)項目也一度售罄。分析人士指出，龍湖位于西部地區(qū)的項目以及商業(yè)地產(chǎn)和度假項目的推出，為其銷售業(yè)績助力匪淺。

與此同時，伴隨著一線房企的轉型，是一年以來的上市房企管理層的頻頻變動——不完全統(tǒng)計，去年以來有超過150名高管或離職或職位變動。

一個再度引起市場對商業(yè)地產(chǎn)關注的事件在于，近日，全球最大的私募股權公司黑石集團將所持上海Channel one購物中心95%的股權，以14.6億元人民幣出售給香港鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司。這一行為，被指外資看空中國的商業(yè)地產(chǎn)。

有報道指出，黑石持有上述商業(yè)地產(chǎn)項目不過3年，在目前的市場環(huán)境下，外資投資國內物業(yè)的持有年限縮短，在某種程度上反映了其看空國內商業(yè)地產(chǎn)項目，也因此引起業(yè)內對商業(yè)地產(chǎn)前景猜測紛紛。

投機？套現(xiàn)？

“地產(chǎn)+X”概念被熱炒

與大型房企謀求轉型以及大手筆持有物業(yè)不同，A股市場上，規(guī)模以及實力相對較小的房企則另尋突破：以地產(chǎn)+X的概念來贏得市場青睞。

早一批因涉礦而被熱炒的是寧波聯(lián)合。作為一家同時也進行房地產(chǎn)開發(fā)卻業(yè)績平平的綜合性上市公司，寧波聯(lián)合在某券商出具了一份對其銻礦儲量和業(yè)績進行預估的研報后，其股價連續(xù)三個交易日收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。

雖然，隨后寧波聯(lián)合否定了上述研報的部分內容。但是，寧波聯(lián)合因其銻礦概念而帶來幾輪上漲行情，卻無意的開創(chuàng)了房企涉礦概念股炒作的“先河”——

今年以來，包括中弘股份、華業(yè)地產(chǎn)、天業(yè)股份、多倫股份、綠景地產(chǎn)、萊茵置業(yè)、西藏發(fā)展、萬澤股份以及ST興業(yè)等多家房企都一度因為涉礦而被市場熱捧，掀起一輪又一輪漲停的行情。

其中，多倫股份因傳出在黑龍江取得金礦和銅礦采礦權的傳聞，再加上其在上海多倫路二期一號地塊被寄予厚望，致使其股票在7月1日-8月8日期間，27個交易日累計漲跌幅高達136.63%！

然而，股價一路走高之后，投資者等來的消息，卻是上海多倫路地塊被轉讓、大股東大手筆減持以及董事長林建星辭職等一系列利空消息。

8月8日，多倫股份股價升至最高點后，又開始一路走低之旅——截止9月28日，多倫股份36個交易日累計跌幅為38.77%。

事實上，8月以來，股價走低的“地產(chǎn)+X”絕不僅多倫股份：華業(yè)地產(chǎn)股價在今年3月起開始攀升，并在8月16日起達到階段峰值——WIND數(shù)據(jù)顯示，華業(yè)股份在3月16日-8月16日區(qū)間，累計漲幅高達111.53%；然而，達到“峰頂”的結果是隨后一路的股價走低，8月17日-9月28日，30個交易日累計跌幅達到35.10%。同為涉礦房企的綠景地產(chǎn)，自6月10日起股價一路走高，同樣是在8月16日股價沖到階段高點，之后又開始跳水走低——在8月17日-9月28日30個交易日期間累計跌幅為20.38%；

同樣被熱炒的股份還包括天業(yè)股份，兩周內出現(xiàn)5個漲停板，以復權后的股價計算，8月17日其每股價格高達26.22，創(chuàng)出十年以來新高的記錄！

最近一個因涉礦被炒得地產(chǎn)股是國興地產(chǎn)，因傳出礦產(chǎn)資源注入消息，其股價自9月20日開始拔地而起，一周內竟出現(xiàn)兩個漲停板，累計漲幅達34.72%。而隨著公司對上述礦產(chǎn)注入傳聞的否定，公司股價又于次日出現(xiàn)逾5%的跌幅。

事實上，9·29以來，隨著調控政策的步步加碼，上市房企屢被看空。然而，這其中，一部分中小上市房企借助“地產(chǎn)+X”概念，股價竟屢屢被炒得風生水起，更是一度成為部分上市公司股東借機套現(xiàn)的機會。

風險？機會？

保障房建設的進退兩難

9·29新政中，最為重要、也是被認為對行業(yè)整體影響最大的政策，就是保障房的建設。2010年12月，中央經(jīng)濟工作會議更是明確指出要逐步形成保障性住房體系和商品房體系——也即所謂的住宅體系“雙軌制”。

然而，保障房一貫以利潤率低、政策性強等諸多原因，令房企參與熱情不高。然而，住建部一再督促以及相關優(yōu)惠政策出臺的情形下，市場也逐漸從中察覺到保障房建設所能帶來的機會。

今年以來，與“涉礦”題材一起被追捧的上市房企概念，就是保障房。諸如首開、中天城投、北京城建等保障房建設“大戶”，一度被市場所關注和熱捧。

一直以來，保障房建設一度被視作“雞肋”項目。《證券日報》記者在多次采訪中了解到，資金以及退出機制問題一直是存在于保障房建設當中的兩大待解難題。

之前，作為一度被熱捧的保障房概念股之一，中天城投在之前傳出因為資金問題而停工的消息。而原本可以用來進行保障房資金來源之一的地方債融資平臺，又因存在地方政府違約風險而被廣泛質疑。

在保障房住房的退出機制上，也令人擔憂。中國中冶作為保障房建設首屈一指的央企，曾有相關人士表示，他們幾乎不參與除兩限房以外的政策性住房建設。其中一個重要的原因在于，擔心建成公租房或是廉租房后，地方政府對此類項目的回購風險。中國中冶相關人士曾對《證券日報》記者表示，公租房和廉租房對資金占用較大，一旦出現(xiàn)政府拖延回購甚至違約的情形時，將會給公司帶來較大的資金壓力。

不過，保障房建設中，總有贏家。9月8日，北京城建子公司擬向北京市保障房建設投資中心申請7億元貸款，期限五年總融資成本為7.61%。據(jù)稱，北京市保障房建設投資中心是由北京市政府成立的，以市場化運作來實現(xiàn)保障房的融資、投資建設和運營管理的機構。

抄底與被兼并：

房企們的兩極分化

因為限購，一線城市住宅庫存持續(xù)攀升；因為限購，傳統(tǒng)的“金九”也黯然褪色。截止9月28日，北京可售住宅總量為11.27萬套；而有數(shù)據(jù)顯示，因成交慘淡，上海商品住宅庫存或將創(chuàng)2007年以來新高。

因為限購，富力地產(chǎn)率先公開表示下調房價并調低全年銷售目標；因為限購，近期被市場質疑信托融資風險凸顯的綠城，在其新房銷售率持續(xù)走低的情況下，甚至被傳要從港交所退市的消息。

可以說，綠城中國可以說是這一場調控之中，風險最先凸顯且“緋聞”不斷的房企巨頭。因被傳海航開價30億收購綠城，而進一步引發(fā)監(jiān)管部門調查其信托風險的新聞，而隨之引發(fā)的，竟是綠城不排除從港交所退市的傳言……

作為房企巨頭的富力以及綠城出現(xiàn)上述情形，分析人士指出，很大一部分原因在于這兩家企業(yè)的項目均較為集中：富力主要集中在一線城市；而綠城中國則以杭州為大本營，主要項目都集中于杭州和上海。而在持續(xù)的限購壓力下，這兩家房企的項目所受影響最大。特別是綠城，項目不僅分布相對集中，更是以高端項目居多，因此所受壓力也就最大。

而一線房企中得萬科、保利，前者在一個月的時間里連續(xù)在北京拿下4幅地塊，在全國其它地方也屢有斬獲。保利地產(chǎn)則保持其一貫擴張作風，在全國各地“東征西討”之余，還把昔日央企中國兵器集團旗下子公司世博宏業(yè)所有的薊門橋地王項目，以收購的方式納入囊中。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國行政總裁張欣認為未來12個月內銀根將持續(xù)縮緊，屆時資金的力量將顯示出來，屆時可以獲得收購、并購的機會。

據(jù)悉，截止9月初，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生80起并購案例，涉及交易金額228.7億元——無論是并購數(shù)量還是所涉金額，都突破了歷史記錄。其中，僅8月份房地產(chǎn)行業(yè)就發(fā)生了18宗并購行為，這中間就包括了6起央企剝離旗下公司房地產(chǎn)業(yè)務并對外出讓的行為。

彼時，9·29新政出臺之際，市場對于調控的力度與決心尚存爭論。而隨著調控政策的步步加碼，尤以限購與緊縮的貨幣政策影響對開發(fā)商的資金和投資投機性需求影響最大。如今，市場終于形成共識：房價“拐點”將現(xiàn)，而行業(yè)集中度進一步提升將成必然。