10月開發(fā)商將大幅降價(jià) 喊“一降到底”口號(hào)

    持續(xù)的市場(chǎng)低迷終于使開發(fā)商的資金鏈“扛不住”了。最先暴露出問題來的是綠城中國(guó)，綠城受調(diào)查的消息傳來，影響直截了當(dāng)，其股票市值下跌近30％，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊市值亦隨之大幅縮水。據(jù)了解，為了應(yīng)對(duì)資金危局，綠城正在醞釀資本市場(chǎng)的重大動(dòng)作。而其他房地產(chǎn)公司為了避免重蹈綠城覆轍，緩解已經(jīng)不堪重負(fù)的資金壓力，紛紛選擇大幅降價(jià)，甚至有開發(fā)商喊出“一降到底”的口號(hào)。

    在觀望長(zhǎng)達(dá)半年之后，部分大型開發(fā)商在9月底開始采取實(shí)質(zhì)性的降價(jià)措施，繼率先舉起降價(jià)20%的大旗之后，富力地產(chǎn)再次宣布下調(diào)全年銷售目標(biāo)20%，成為首個(gè)下調(diào)銷售目標(biāo)的一線房企。而龍湖、仁恒旗下樓盤9月成交價(jià)格較8月出現(xiàn)明顯回調(diào)。種種跡象表明，一場(chǎng)席卷全國(guó)的樓市降價(jià)狂潮即將來襲。10月將成為今年開發(fā)商搶奪客戶、回籠資金的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。

    此輪降價(jià)狂潮的背后，是開發(fā)商資金鏈日益緊張的現(xiàn)實(shí)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，106家上市房企目前背負(fù)的債務(wù)已超過萬億，經(jīng)歷過2008年樓市寒冬的開發(fā)商很明白，目前增加資金鏈安全系數(shù)最有效的方法就是以價(jià)換量，盡快回籠資金。

    開發(fā)商搶跑“銀十”

    上周末，位于寶山區(qū)的某項(xiàng)目再度開盤，推出高層公寓房，主推精裝修三房、四房房源，售樓處報(bào)價(jià)在17000元/平方米左右。對(duì)于開盤前辦理VIP卡的客戶，開發(fā)商給出了諸多優(yōu)惠措施。“這批房源的精裝修品質(zhì)跟之前差不多，每平方米降價(jià)幅度達(dá)到3000元。”該盤售樓處銷售人員告訴記者。

    德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，這批房源開盤2天后已成交逾100套，成交均價(jià)在16500元/平方米，而該盤7月推出的一批精裝修“花園洋房”房源成交均價(jià)在20000元/平方米，8月成交價(jià)在22000元/平方米，此次開盤價(jià)格較之前一批房源降幅高達(dá)到15%—30%。

    采取降價(jià)措施的并非個(gè)別開發(fā)商，包括仁恒、龍湖在內(nèi)的多家大型知名房企旗下在滬項(xiàng)目近期成交價(jià)格均有所下調(diào)。新浪樂居從各個(gè)區(qū)域選取了目前在售的32個(gè)典型標(biāo)桿樓盤，對(duì)比9月與8月成交價(jià)后發(fā)現(xiàn)，有15個(gè)樓盤9月成交價(jià)低于8月，占被調(diào)查樓盤總數(shù)的47%，部分樓盤調(diào)價(jià)幅度達(dá)15%，調(diào)價(jià)幅度較大的以中高端項(xiàng)目居多。例如，位于青浦的龍湖滟瀾山8月成交價(jià)格為29000元/平方米，而9月成交價(jià)僅為26000元/平方米，降幅達(dá)10.5%；位于楊浦的仁恒怡庭8月成交價(jià)高達(dá)58669元/平方米，到了9月成交均價(jià)已降至53000元/平方米，降幅達(dá)到9.5%。

    上市房企負(fù)債破萬億

    “要降就必須一降到底，略微降一點(diǎn)根本就不能打動(dòng)現(xiàn)在的購(gòu)房者。”景瑞地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴記者。10月是開發(fā)商必須抓住的最后一個(gè)銷售時(shí)機(jī)，如果不能順利出貨，今年的年關(guān)恐怕會(huì)非常難過。景瑞位于江蘇太倉(cāng)的項(xiàng)目將在今年“十一”黃金周推出特惠房源，從之前的8000—9000元/平方米直降至5900—7000元/平方米，其在上海寶山區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格也會(huì)做出調(diào)整。

    開發(fā)商一降到底的決心背后，是日益緊張的資金鏈。根據(jù)106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年房企同比22%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，一個(gè)尷尬的事實(shí)不容忽視，房企背負(fù)的債務(wù)已超過萬億元。

    數(shù)據(jù)顯示，上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)債總額的70.6%，同比上漲54%。

    與持續(xù)走高的負(fù)債總額相對(duì)應(yīng)的是銀行貸款的不斷收縮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5.8萬億元，其中自籌資金占到本年資金來源的40.6%，同比增速達(dá)到33.8%，再創(chuàng)歷史新高。而國(guó)內(nèi)貸款占比保持下降態(tài)勢(shì)，且銀根緊縮的情況在年底可能將進(jìn)一步加劇。

    而股市作為房企另外一個(gè)融資渠道，由于受“限購(gòu)令”以及信貸緊縮的影響，今年房地產(chǎn)“金九”預(yù)期落空，地產(chǎn)股股價(jià)在大盤的弱勢(shì)下也逐步下行。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從8月22日到9月23日一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，上市房企50強(qiáng)在資本市場(chǎng)共蒸發(fā)市值1858.18億元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸發(fā)市值1380.65億元（人民幣）。市值縮水最大的是中國(guó)海外發(fā)展，約合人民幣238.13億元。

    上周四，綠城中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受調(diào)查的消息傳出，房地產(chǎn)股集中出現(xiàn)恐慌性下跌，許多一線房地產(chǎn)個(gè)股跌幅巨大，比如萬科、首開股份、保利地產(chǎn)等個(gè)股跌幅都在5%以上，綠城中國(guó)港股股價(jià)更是暴跌16.23%，而上周上證指數(shù)的跌幅才1.98%。

    而與此同時(shí)，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。也就是說，房地產(chǎn)全行業(yè)存貨總值遠(yuǎn)超流動(dòng)負(fù)債總額，只要出貨就可以套現(xiàn)還債。