綠城資金“高?！?正醞釀資本市場(chǎng)大動(dòng)作

　　綠城資金“高危”正醞釀資本市場(chǎng)大動(dòng)作

　　如果說(shuō)2008年那場(chǎng)金融危機(jī)中，最受關(guān)注的高危房企是恒大，那么如今，最受調(diào)控重?fù)舻钠髽I(yè)，已經(jīng)換成了綠城。

　　從9月21日至9月27日的這一周時(shí)間，綠城中國(guó)的股票市值下跌近30％，并直接影響香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股，整個(gè)A股房地產(chǎn)市值也出現(xiàn)大幅縮水。

　　綠城此輪股價(jià)危機(jī)的直接導(dǎo)火索，來(lái)自某外電關(guān)于中國(guó)銀監(jiān)會(huì)就綠城集團(tuán)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查的消息。根據(jù)上證報(bào)記者的深入調(diào)查，綠城中國(guó)的資金鏈危機(jī)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。部分人士甚至用“高危”來(lái)形容綠城。更有消息稱，綠城正在醞釀資本市場(chǎng)的重大動(dòng)作，以擺脫目前的資金困境，其中曾經(jīng)考慮或仍在考慮的方案之一是在香港聯(lián)交所退市。

　　綠城股價(jià)一周跌近30％

　　9月22日，對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)黑色星期四。在這一天以前，綠城的股價(jià)和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，低位徘徊，但漲跌互現(xiàn)。從9月22日起，綠城中國(guó)的股票開(kāi)始連續(xù)數(shù)日的大陰跌。22日當(dāng)日盤(pán)中一度低見(jiàn)4.43港元，跌17.35%，并拖累一批內(nèi)地房地產(chǎn)股集體下挫。在一條消息的震動(dòng)下，市場(chǎng)開(kāi)始恐慌：房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫是否即將破滅？

　　在這條外電中，有消息人士表示，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)文，要求信托公司展開(kāi)與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)情況調(diào)查，并要求直管的信托公司填寫(xiě)與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查表，并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見(jiàn)。

　　消息一出，綠城中國(guó)緊急發(fā)布公告表示，公司并未接到任何中國(guó)銀監(jiān)會(huì)通知，要求調(diào)查綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。公司目前開(kāi)展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定，公司資金財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健正常。

　　然而，這一表態(tài)并未平息市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始的恐慌。從9月22日開(kāi)始，綠城股價(jià)一路下跌。到9月27日發(fā)稿時(shí)止，綠城股價(jià)已經(jīng)跌至3.9港元。市盈率3.6倍。較2006年7月13日綠城在香港上市的發(fā)行價(jià)8.22港元，跌幅超過(guò)50％。

　　綠城危機(jī)：高負(fù)債與銷售低迷

　　市場(chǎng)的恐慌并非沒(méi)有依據(jù)。受此輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，綠城的資金危機(jī)在最近兩個(gè)月內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)酵。“我們老板在私底下已經(jīng)提過(guò)好幾次了，綠城現(xiàn)在是高危情況。”一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的高層透露。

　　所謂的綠城“高危”來(lái)源于其高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的策略，以及目前銷售市場(chǎng)的低迷。當(dāng)銷售回款不利，新的融資又難以為繼，房地產(chǎn)企業(yè)的寒冬不可避免。

　　“綠城與恒大的共同點(diǎn)是：宋衛(wèi)平與許家印一樣，賭性十足。在資本動(dòng)作方面相當(dāng)激進(jìn)，且敢于冒險(xiǎn)。而調(diào)控期一到，往往這類企業(yè)最為焦灼。有所不同的是，恒大的大眾住宅性質(zhì)讓其成功以價(jià)換量，回籠了大量現(xiàn)金流。而綠城的高端物業(yè)定位無(wú)一不是處于限購(gòu)、限貸的‘重災(zāi)區(qū)’。銷售遲緩令本就高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的綠城更加捉襟見(jiàn)肘。”一位與綠城和恒大均有合作的代理企業(yè)高層介紹。

　　根據(jù)綠城中國(guó)上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，截至今年6月末，綠城的凈資本負(fù)債率為163.2%，較去年底上升31.2%。截至6月30日，公司可動(dòng)用的銀行現(xiàn)金及結(jié)余僅67.44億元，但一年內(nèi)到期的銀行借款和其他借款則高達(dá)135.14億元。實(shí)際上，綠城中國(guó)近幾年來(lái)一直以高負(fù)債著稱，綠城集團(tuán)主席宋衛(wèi)平也不止一次地高調(diào)表示，房地產(chǎn)企業(yè)一定是資本驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有高負(fù)債的支撐，房企不可能實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展。

　　但也正因?yàn)檫@一點(diǎn)，綠城最害怕的就是宏觀調(diào)控。因?yàn)殇N售一旦受阻，高負(fù)債企業(yè)的現(xiàn)金流將受到考驗(yàn)。

　　截至今年6月30日，綠城中國(guó)的銷售額為201億元，僅完成今年全年目標(biāo)550億元的36.54%。此外，今年的5月至7月的3個(gè)月中，綠城中國(guó)新項(xiàng)目的去化率均在40%以下，遠(yuǎn)低于2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)期的同期數(shù)據(jù)。一位與綠城有業(yè)務(wù)合作的企業(yè)人士介紹，綠城的高端物業(yè)購(gòu)買人群基本上都是投資客，這些需求受限購(gòu)政策直接打擊，使綠城的房子比一般企業(yè)更難出手。“對(duì)于高端物業(yè)來(lái)說(shuō)，降價(jià)也不是辦法，降少了沒(méi)人買，降多了開(kāi)發(fā)商就賠了。這是個(gè)兩難選擇。”上述人士稱。綠城中國(guó)常務(wù)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行主席壽柏年也在2011年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上直言，當(dāng)前銷售比年初的預(yù)期要差，隨著限購(gòu)區(qū)域可能進(jìn)一步擴(kuò)大，下半年的去化率（銷售套數(shù)/總套數(shù)）或許還會(huì)低于上半年。

　　而根據(jù)記者的調(diào)查，從7月至今，綠城多數(shù)在售物業(yè)仍然滯銷，部分物業(yè)的價(jià)格也開(kāi)始悄然松動(dòng)。以上海、杭州兩地的幾處物業(yè)為例。目前綠城在上海主推的物業(yè)玉蘭花園，除5月份售出20套外，從6月至今，平均每月的去化量在5至8套之間。價(jià)格方面，該物業(yè)也在連續(xù)3個(gè)月均價(jià)5萬(wàn)元以上，悄然調(diào)整為目前的4.6萬(wàn)元/平方米左右。杭州西溪誠(chéng)園的月銷售均價(jià)在2010年7月至2011年7月間維持3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元/平方米，到今年8月后重新回到2.9萬(wàn)元/平方米。樓盤(pán)銷售人員告訴記者，綠城房?jī)r(jià)一直“只做加法不做減法”（即只漲不降）。但如果有購(gòu)房誠(chéng)意，在全款9.8折的基礎(chǔ)上，銷售人員仍可以代為申請(qǐng)更低折扣。

　　“被收購(gòu)”傳聞四起

　　“我們認(rèn)為如果綠城房地產(chǎn)信托被查，原因不應(yīng)該是過(guò)程違規(guī)，主要是償還風(fēng)險(xiǎn)可能已經(jīng)顯現(xiàn)。”某大型信托公司內(nèi)部人士稱。綠城的資金鏈危機(jī)到底嚴(yán)重到什么程度，綠城可能的解決辦法是什么？這是業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的。

　　一位美國(guó)上市房企負(fù)責(zé)人表示，房企資金鏈危機(jī)集中爆發(fā)時(shí)間將在今年元旦前后。其重要原因是很多短期貸款一般在年底支付。如果今年綠城的銷售額達(dá)不到480億元，或?qū)⒚媾R被債務(wù)拖下深淵的危險(xiǎn)。

　　而根據(jù)記者了解，綠城目前已經(jīng)開(kāi)始考慮應(yīng)對(duì)之策。此前，有消息稱，海航置業(yè)將收購(gòu)綠城中國(guó)，以盤(pán)活其資產(chǎn)。而根據(jù)上證報(bào)了解，海航高層已經(jīng)否認(rèn)了這一傳聞。不過(guò)，引入新的投資方進(jìn)行戰(zhàn)略合作，對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)將是概率很大。另外，一位接近綠城的人士透露，綠城正在考慮資本市場(chǎng)的重大動(dòng)作，退市可能是其考慮的方向之一。

　　分析人士稱，綠城實(shí)業(yè)資產(chǎn)其實(shí)相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，目前只是受困于現(xiàn)金流壓力。因此，有實(shí)力為綠城輸血的資金方應(yīng)該可以從這一輪整合中受益。如果綠城如復(fù)地一樣在香港資本市場(chǎng)退市，等于在3.6倍市盈率時(shí)低價(jià)收購(gòu)了流通股份。待幾年后重新整理上市，動(dòng)輒10倍以上市盈率的發(fā)行價(jià)將令投資人大大受益。

　　不過(guò)，這一消息并未得到綠城方面的證實(shí)，截至發(fā)稿時(shí)，綠城新聞發(fā)言人未接聽(tīng)記者的電話。

　　更長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自目前房企長(zhǎng)貸還短貸的融資模式。近年來(lái)，包括綠城、恒大、碧桂園、雅居樂(lè)等大型房企紛紛展開(kāi)中長(zhǎng)期票據(jù)融資。但從融資用途上看，大量企業(yè)將新資金用以償還短期貸款，把3年內(nèi)的中短期負(fù)債轉(zhuǎn)換成5至7年的長(zhǎng)期負(fù)債。這種做法減輕了調(diào)控期企業(yè)的償債壓力，但又為負(fù)債率的直線上升埋下隱患。