開發(fā)商尾盤促銷降價未達預(yù)期 房價下跌存假象

　　6-9月以來持續(xù)成交的208個項目，有20個降幅超過10%，然而這些項目多為尾盤促銷，并非新開樓盤降價。
　　中秋剛過，上海氣溫驟降，一夜入秋。這樣清冷的氣氛同樣也發(fā)生在了滬上一些項目的售樓處里。
　　9月份46個住宅項目集中入市換不來成交量，原本滿懷期待的“金九”變成了“鐵九”，一些樓盤價格出現(xiàn)松動。
　　21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度期間，伴隨樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊，滬上新建住宅項目降價勢頭出現(xiàn)擴大。截止到9月20日，上海6-9月以來持續(xù)成交的208個新建公寓項目中，114個環(huán)比8月出現(xiàn)降價，其中有20個項目降幅超過10%。而成交量上，9月前20天上海商品住宅成交面積僅為41.2萬平方米，略高于2008年的水平，為五年來第二低。
　　很顯然，購房者并沒有對開發(fā)商的“降價”所動，樓市依舊一團冷清。
　　降價未達預(yù)期
　　降價失靈真的發(fā)生了嗎？
　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出：“認真排查‘失靈’現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，背后很多樓盤的降價并不夠‘坦誠’，購房者冷臉相對實屬正常。”
　　《東地產(chǎn)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，第三季度持續(xù)降價的10個項目中，其實有4個是尾盤。
　　例如閘北大寧的某標志性樓盤，中房信數(shù)據(jù)顯示，該項目6-9月成交價與成交面積均在遞減，截至9月21日，三季度均價下降10.05%，且9月僅有3套成交。表面看來，價格下降后，成交依然沒有起色。記者致電售樓處才得知，該項目是在尾盤促銷，成交下降其實是因為房源越來越少。
　　該項目開發(fā)商也表示，公司在上海的項目近期均無新房源推出，尾盤出售后期不會再降。
　　21世紀不動產(chǎn)研究部經(jīng)理黃河滔也指出，三季度新建公寓降價幅度并不明顯，降價幅度未達10%的項目仍占降價盤的絕大多數(shù)。新盤降價無形中影響著市場預(yù)期。目前的降幅可能未達到買家的心理預(yù)期，因此許多人保持觀望，期待更大幅度的降價。另外，限購與貸款難是成交量無法上升的主要原因。
　　15% 挑戰(zhàn)底線
　　購房者大多渴望的實質(zhì)降價，那么到底降多少才是開發(fā)商們的心理底線呢？
　　新聚仁機構(gòu)品牌部總經(jīng)理沙立松分析，開發(fā)商對市場的預(yù)期各有不同，大型房企為完成年度銷售任務(wù)會推出一些降價房源，小開發(fā)商扛不住了也會降價跑量，而資金鏈相對寬松的企業(yè)寧愿推遲開盤也不會降價。
　　“目前看來，房價下降10%，力度已經(jīng)很大了，15%應(yīng)該是最后底線。在拿地成本與建筑成本都上漲的今天，開發(fā)商的日子也不好過”，他說。
　　從區(qū)位角度觀察，近4個月出現(xiàn)的新建公寓項目中，位于嘉定新城的數(shù)量最多。沙立松指出，嘉定新城是目前上海供應(yīng)量最大的板塊，也是競爭最血腥的地方。該區(qū)域項目同質(zhì)化嚴重，僅嘉定新城地鐵站附近就集中了不下于10個住宅項目。在這樣的競爭環(huán)境下，一些大開發(fā)商項目利潤已經(jīng)不足10%，幾乎是在貼著成本線走。也許等房價降到買家的預(yù)期時，就是該板塊價位反彈的前夜。
　　一場博弈正悄然發(fā)生在買賣雙方之間，也許誰扛到最后，就將決定未來中國房地產(chǎn)的格局和話語權(quán)。