銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部警示：商業(yè)銀行暫停商業(yè)用房按揭貸款

　　“一個(gè)剛畢業(yè)的小孩進(jìn)入萬(wàn)達(dá)后一個(gè)月拿2000，去年年底拿到6000，但今年獵頭找到他，他開(kāi)出了70萬(wàn)年薪的高價(jià)，最后講到60萬(wàn)……” 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍幐锌卣f(shuō)。

　　高薪挖人背后，是發(fā)展迅速的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)致的巨大人才空缺。借道國(guó)家宏觀調(diào)控而疾馳的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一年的超車(chē)后，已經(jīng)讓市場(chǎng)明顯感覺(jué)到“超預(yù)期”。 北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)成交量與價(jià)格出現(xiàn)明顯升高。與此同時(shí)，二三線城市也逐步成為開(kāi)發(fā)商安營(yíng)扎寨的新戰(zhàn)場(chǎng)。

　　正當(dāng)熱鬧的市場(chǎng)讓剛轉(zhuǎn)型進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商歡顏之時(shí)，監(jiān)管層卻出人意料地在一些商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域埋下伏筆。銀監(jiān)會(huì)的內(nèi)部警示、一些商業(yè)銀行開(kāi)始暫停商業(yè)用房的按揭貸款，都讓市場(chǎng)懷疑監(jiān)管層已對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域心生警惕。

　　投資需求擠向二線商業(yè)地產(chǎn)

　　最近，天津樂(lè)城置業(yè)有限公司（下稱“天津樂(lè)城”）總經(jīng)理王喆在馬不停蹄地為自己的項(xiàng)目進(jìn)行招商。樂(lè)天百貨、嘉禾影城等一線商業(yè)品牌已被他“拿下”。

　　天津樂(lè)城，這家隸屬于天津城投集團(tuán)的全資子公司正在負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)天津目前唯一一處城市綜合體——銀河國(guó)際購(gòu)物中心。“天津市領(lǐng)導(dǎo)都非常重視這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。市政府計(jì)劃支持其打造成天津唯一一處頂級(jí)綜合體。”王喆對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

　　據(jù)王喆透露：“這個(gè)項(xiàng)目早在2009年就開(kāi)始籌劃。僅建安成本（即房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本）就達(dá)到40億元。”他認(rèn)為，天津城投集團(tuán)的介入，實(shí)際代表了天津市政府對(duì)于推動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的期望。

　　盡管屬于二線城市，但天津憑借中央的扶持政策和自身發(fā)展實(shí)力以及“環(huán)北京”區(qū)域上的要塞地位，成為眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必爭(zhēng)之地。特別是在房地產(chǎn)調(diào)控之后，一線開(kāi)發(fā)商在天津爭(zhēng)奪市場(chǎng)的沖動(dòng)更加猛烈。

　　來(lái)自某研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年天津商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)呈現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲，5月份更是以每平方米15357元?jiǎng)?chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

　　王喆在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō):“目前天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是群雄逐鹿。全國(guó)性的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷加速進(jìn)入。這會(huì)讓天津商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)更加充分。”而由于一線城市的限購(gòu)原因，一些被擠出北京的投資需求開(kāi)始在天津?qū)で笊虡I(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。

　　在投資需求的刺激下，天津高端商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)提速，一批大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)，包括大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧大悅城以及和記黃埔等項(xiàng)目。

　　處于“環(huán)北京”區(qū)域的河北廊坊，也同樣受到商業(yè)地產(chǎn)投資的“惠顧”。蘇寧置業(yè)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商都早已在此安插棋子。

　　天津、廊坊，只是北京周邊的個(gè)例。在長(zhǎng)江以南的上海周邊，珠江流域的廣州周邊，商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)在布局。

　　“過(guò)火”引發(fā)監(jiān)管層聯(lián)想

　　盡管有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)泡沫或超過(guò)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)荷，但是在監(jiān)管者眼中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“超乎想象”的現(xiàn)實(shí)已不能忽略。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷縱深發(fā)展的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)讓監(jiān)管者擔(dān)憂并引發(fā)聯(lián)想：商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)成為下一個(gè)“麻煩制造者”。

　　8月初，上海銀監(jiān)局下發(fā)通知，明確要求，今后各銀行須嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，且今后凡是利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工的房源。

　　8月末，有媒體報(bào)道稱，多家銀行日前收到監(jiān)管部門(mén)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的通知，要求對(duì)近期炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺(jué)；銀行要密切關(guān)注投資投機(jī)活躍并且未采取限購(gòu)等措施的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。各銀行尤其是非金融機(jī)構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。

　　消息人士稱，通知要求加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測(cè)，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

　　此后不久，江西南昌便出現(xiàn)了中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行等7家商業(yè)銀行暫停商業(yè)用房按揭貸款。而在青島，當(dāng)?shù)卣畡t使用了稅務(wù)手段限制商業(yè)地產(chǎn)的交易。青島地稅局要求有關(guān)個(gè)人自用非住宅轉(zhuǎn)讓或出租將征收房產(chǎn)稅。

　　而早在今年5月，北京五部門(mén)聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，開(kāi)始對(duì)北京的商業(yè)用地進(jìn)行政策控制，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止開(kāi)發(fā)商將整體辦公區(qū)分割成小的區(qū)域出售。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在北京致電多家銀行，發(fā)現(xiàn)目前并未出現(xiàn)禁止按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的政策。招商銀行一位信貸經(jīng)理告訴記者：“目前招行還是可以貸款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，但是放款時(shí)間可能會(huì)比原先的時(shí)間長(zhǎng)（5到15個(gè)工作日）。”

　　該銀行人士認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行信貸額度嚴(yán)格監(jiān)管之后，很多銀行以價(jià)補(bǔ)量，調(diào)整了住房按揭業(yè)務(wù)，大規(guī)模釋放利率更高的經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)性貸款。這從側(cè)面刺激了市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的增大，并致使一部分假合同、假按揭等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增高。“ 我聽(tīng)說(shuō)上海銀監(jiān)局在本月初已告誡商業(yè)銀行本地商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)匿名高層人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“據(jù)我了解，銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部確實(shí)有一個(gè)精神，可能目前并未形成文件。”這個(gè)精神應(yīng)該是以口頭形式進(jìn)行個(gè)別商業(yè)用房貸款較高銀行的“窗口指導(dǎo)”。

　　該人士分析認(rèn)為，上述內(nèi)部精神是口頭傳達(dá)，而且使用“警覺(jué)”和“密切關(guān)注”等用語(yǔ)。“這有可能只是監(jiān)管部門(mén)對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)超預(yù)期增速引發(fā)的聯(lián)想。”

　　實(shí)際上，在北京等地，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遲遲尚未開(kāi)業(yè)。一些曾經(jīng)被熱炒的項(xiàng)目甚至逐漸被觀察家冷落。

　　中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō)：“我并不認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)熱。”他以北京為例說(shuō)，建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅項(xiàng)目，建設(shè)前要看是否符合北京市商委的規(guī)劃，項(xiàng)目地塊限制嚴(yán)格。同時(shí)北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍有空間，在居住區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施并不完善。“現(xiàn)在中國(guó)加速城市化進(jìn)程，這當(dāng)中有很大的空間可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。”

　　黃怒波認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)模式并不符合國(guó)際做法。“我們美國(guó)項(xiàng)目到現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)業(yè)。因?yàn)槲覀冊(cè)谡猩痰臅r(shí)候金融危機(jī)來(lái)了，那些品牌商戶就不簽約了。美國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)是找先商戶，看客戶要哪一位置，怎么蓋怎么裝修，確定了再開(kāi)發(fā)。但在中國(guó)，是先開(kāi)發(fā)再招商，或者邊開(kāi)發(fā)邊求別人來(lái)入駐。也不管是否符合品牌要求，進(jìn)來(lái)再說(shuō)之后調(diào)整。”他認(rèn)為這或許是某些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遲遲不能開(kāi)業(yè)的重要原因。

　　在前不久的達(dá)沃斯論壇上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林亦表示，銀監(jiān)會(huì)近期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)警主要是防控信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控從住宅延伸到商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大。