蘇州6宗優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊被疑“自賣自買”

    蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局（2011）第06號(hào)土地掛牌公告顯示，上述6宗編號(hào)為蘇園土掛（2011）09-14號(hào)的商業(yè)地塊，規(guī)劃為商服和酒店式公寓用地，起始掛牌總價(jià)近16億元。6幅地塊均縱橫交錯(cuò)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖西CBD區(qū)域，位置比較集中。

    其中，（2011）12號(hào)地塊與（2011）13號(hào)地塊毗鄰。位于蘇惠路北、星州街南的13號(hào)地塊容積率高達(dá)12.5~16.5，根據(jù)建筑密度與容積率測(cè)算，該地塊將建造一座200米高的摩天大樓。12號(hào)地塊位于蘇惠路北、星港街西，容積率為8.9~11.8，也將建百米超高層建筑。

    記者了解到，蘇州工業(yè)園區(qū)湖西CBD區(qū)域的商業(yè)配套較為齊全，區(qū)域內(nèi)282米的地標(biāo)建筑“環(huán)球188”已落成營(yíng)運(yùn)，東方之門項(xiàng)目也正在建設(shè)中。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，該區(qū)域今后將成為蘇州工業(yè)園區(qū)乃至蘇州市最為繁華的商業(yè)中心。

    江蘇友誼合升房地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)于東涵表示，湖西CBD區(qū)域是蘇州一個(gè)主力板塊。蘇州致力于將工業(yè)園區(qū)打造成為金融現(xiàn)代服務(wù)中心，定位為上海的第三產(chǎn)業(yè)后花園，湖西CBD區(qū)域有望成為蘇州未來(lái)的商業(yè)中心。

    由于地處絕佳的黃金地段，上述6宗商業(yè)地塊剛剛掛出，即受到業(yè)內(nèi)的熱切關(guān)注，并被形容為“商氣逼人”。但該地塊的成交結(jié)果卻令人大跌眼鏡。

    直到9月14日的拍賣當(dāng)日，上述地塊依然只有一家企業(yè)報(bào)名。最終，6宗地塊均以底價(jià)被金雞湖城市發(fā)展有限公司收入囊中，成交樓板價(jià)為1700元/平方米~3603.7元/平方米。

    “就該地段的黃金位置而言，成交價(jià)很便宜。”克爾瑞研究中心蘇州機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理陳康表示，該地塊附近的東方之門地塊于2004年成交，當(dāng)時(shí)的樓板價(jià)約為13000元/平方米，當(dāng)前的項(xiàng)目銷售均價(jià)約為45000元/平方米。蘇園土掛（2011）09-14號(hào)地塊的最高成交價(jià)不到東方之門地塊的三成，樓板價(jià)不到周邊在售項(xiàng)目售價(jià)的1/10。

    未拿地先招人

    為何地處黃金地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊卻無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)，并以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交？

    “拍賣前規(guī)劃都出來(lái)了，已經(jīng)定好了。”據(jù)一位不愿透露姓名的蘇州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，對(duì)上述地塊關(guān)注的開(kāi)發(fā)企業(yè)并不少。之所以未報(bào)名參加競(jìng)拍，是因?yàn)檫@些地塊早已內(nèi)定。

    而蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局一位吳姓負(fù)責(zé)人則表示，該地塊掛牌后只有一家企業(yè)報(bào)名，最終以底價(jià)成交。對(duì)于是否內(nèi)定的問(wèn)題，她表示不知情。

    據(jù)了解，上述地塊的拿地企業(yè)金雞湖城市發(fā)展有限公司成立于2010年9月，是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)直屬的國(guó)有企業(yè)。根據(jù)園區(qū)管委會(huì)的戰(zhàn)略部署，該企業(yè)將承擔(dān)大型高端城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理。

    早在上述地塊成交的一個(gè)月前，該企業(yè)已開(kāi)始為該項(xiàng)目招聘規(guī)劃及施工人才。來(lái)自智聯(lián)招聘的招聘啟事顯示，該公司于8月22日開(kāi)始大批招聘規(guī)劃、施工人員。該企業(yè)人力資源部一位負(fù)責(zé)人證實(shí)，此次招聘確實(shí)是為在蘇州工業(yè)園區(qū)新拿下的項(xiàng)目招人。

    蘇州大學(xué)商學(xué)院教授沈健認(rèn)為，當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)將地塊內(nèi)定給自己的下屬企業(yè)，可能是考慮本地國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)更了解市場(chǎng)。他同時(shí)表示，不僅商業(yè)性質(zhì)土地是這樣，蘇州工業(yè)園區(qū)的住宅性質(zhì)土地，大多也以這種模式進(jìn)行運(yùn)作。

    南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)蘇州分公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，蘇州工業(yè)園區(qū)共推出14宗土地。在已成交的13宗地塊中，僅有兩宗未以底價(jià)成交。同樣是這13宗地塊，被蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)得的有9宗，占比70%。

    “非市場(chǎng)化的土地出讓方式，更容易產(chǎn)生尋租的可能。”上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍稱，蘇州工業(yè)園區(qū)被疑存在“內(nèi)部賣地”的開(kāi)發(fā)模式，在一定程度上可能會(huì)造成了國(guó)有資產(chǎn)流失。