限購令對房價影響100% 后續(xù)調(diào)控重在落實

住建部政策研究室副主任 王玨林

中國房地產(chǎn)學會副會長 陳國強

SOHO中國董事長 潘石屹

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師 孫建平

    編者按：自去年9月29日以來，樓市限購已滿周年。如何客觀評價一年來限購令的威力？限購政策會否長期化？證券時報記者日前采訪了四位行業(yè)資深人士：住建部政策研究室副主任王玨林、中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強、SOHO中國董事長潘石屹、國泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平。

    限購對控制房價影響顯著

    證券時報記者：樓市限購政策出臺一年了，您怎么看這一年來限購政策的調(diào)控效果？

    王玨林：從目前已經(jīng)出臺限購的城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況看，已經(jīng)從2009年、2010年的火爆趨于平穩(wěn)，房價漲幅有所收斂，一線外圍和郊區(qū)的房價還有所下降。如果不采取限制性措施，這樣的情況是很難發(fā)生的，說明“限購”措施效果直接、明顯。

    陳國強：對于限購這一行政干預市場的政策，業(yè)界一直是有爭議的，評價也不同。但是這一政策對房地產(chǎn)市場的影響是比較明顯的，見效也較快。已出臺限購政策并嚴厲執(zhí)行的地區(qū)，特別是北京、上海等一線城市，因為限購和其他政策疊加的調(diào)控力度較大，出現(xiàn)了成交量的普遍下滑，這說明限購政策的調(diào)控效果明顯。

    潘石屹：限購令對房價影響力為100%。過去幾年的房地產(chǎn)市場像匹脫韁的野馬，政府就是用這種看似不盡合理、十分嚴厲的政策將這匹脫韁的野馬試圖拉回到正常范圍，對房地產(chǎn)市場的影響也是立竿見影的。用限購政策先抑制住商品房的房價，再爭取時間來建設(shè)保障性住房的做法，我認為是用“休克療法”來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)大的轉(zhuǎn)變。因為住宅限購政策，北京、上海等限購城市的開工面積和項目已經(jīng)有所萎縮。

    孫建平：限購政策作為必要的行政手段，直接達到了抑制房價過快上漲和房價有效下跌的政策目標，效果非常明顯。現(xiàn)行的限購政策實行差別待遇，支持消費需求，打擊投資需求。通過需求拆分和歧視待遇，削弱商品房的投資功能，強化其消費功能。在房產(chǎn)稅等稅收金融手段尚不具備條件真正推行的情況下，尤其是沒有一個龐大有效的市場吸收房地產(chǎn)市場分流出的流動性的情況下，限購政策是有效的調(diào)控手段。

    限購政策短期不會取消

    證券時報記者：“9.29”新政當時要求在“一定時間內(nèi)”限購，很多人認為政策有效期為一年，一年后將取消，目前有很多開發(fā)商也在傳限購可能取消，您認為，限購政策能否持續(xù)？何時才能退出？

    王玨林：由于我國人口都向大城市、東部城市、沿海城市和經(jīng)濟發(fā)展好、解決就業(yè)能力強的城市或區(qū)域集中，就會增大這些地區(qū)房價上漲的壓力。“限購”會暫緩壓力，但沒有從根本上解決人口、消費向這個區(qū)域轉(zhuǎn)移的問題，一旦取消限購措施，投資性、投機性購房就會卷土重來，市場的穩(wěn)定健康就難以達到，對政府的公信力也是一種挑戰(zhàn)。按照目前國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略思想，更重視科學、穩(wěn)定和民生發(fā)展，再加上現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場發(fā)展的勢頭還很好，不具備取消限購的條件。取消限購一旦把握不好，會給市場帶來更大的沖擊，后果難以想象。

    陳國強：限購政策短期退出的可能性不大，長期來看何時會退出不好判斷，即使將來限購取消了，政府對于投資、投機需求的限制仍將是未來的政策取向，會采取包括信貸和稅收在內(nèi)的經(jīng)濟手段來取代限購的行政手段。

    潘石屹：現(xiàn)在土地都拿去做保障性住房了，市場上沒有供應量，這個時候一旦取消限購，政府就壓不住房價了。眼下的兩三年是一個過渡期，如果“十二五”期間能建設(shè)1000萬套保障性住房，市場就會達到一個平衡狀態(tài)。我感覺“限購”政策在兩三年內(nèi)是不會取消的，否則房價會報復性反彈。而且，前一段時間政府召集開發(fā)商開會，主要內(nèi)容有兩點，一是開發(fā)商要積極承擔社會責任，去建設(shè)保障性住房；另一個確切消息是“限購”不會取消，這是一個長期的政策。

    孫建平：限購政策是否取消，不在于猜測時間長短，而在于觀察政策目標是否達到。如果房價沒有有效下跌，政策目標沒有達到，限購政策取消或放松的可能性很?。蝗绻績r出現(xiàn)了有效下跌，政策目標達到了，限購政策取消或放松的可能性很大。目前看，房價在一、二線主流城市出現(xiàn)了松動和下跌，政策目標正在實現(xiàn)過程中但尚未完全達到。

    “限價”無法取代“限購”

    證券時報記者：在一線城市限購后，二、三線城市的限購范圍也在逐步擴大，但是目前有些城市以“限價”代替“限購”，還有一些符合限購標準的城市遲遲沒有出臺政策，請您分析下這其中的原因。

    王玨林：限購和限價雖然都是房地產(chǎn)市場調(diào)控使用的手段，但目的不同、效果也有區(qū)別，限價的目的是使年度住房價格不突破政府年初制定的房價指標；限購雖然也是實現(xiàn)控制房價漲幅指標，但更主要的是調(diào)整市場供求關(guān)系，使需求矛盾有所緩解。當然平穩(wěn)快速發(fā)展的市場需要多種措施，但限購措施對穩(wěn)定市場起效更快。所以限價無法取代限購對市場的影響力和效果。

    陳國強：原來市場預期8月底前二、三線限購城市會“擴容”，但目前來看，國慶前更多城市跟進的可能性不大。中央對地方政府是監(jiān)督、約見的作用，沒有強制手段要求這些城市一定要限購。而地方對限購的影響比較擔心，擔心其“殺傷力”會影響當?shù)氐某山涣亢屯恋厥找妫虼瞬辉?ldquo;對號入座”承認自己是“過熱和上漲過快”。

    潘石屹：有關(guān)二、三線樓市“限購”，不是住建部指定，而是督促地方自己發(fā)布樓市限購政策和措施。目前中國的房地產(chǎn)市場正在上演“貓捉老鼠”的游戲，政府是貓，開發(fā)商是老鼠，現(xiàn)在從一線城市追到了二、三線城市，還未捉住。而二、三線城市限購范圍擴大，很可能會帶動四、五線城市的樓市發(fā)展。

    孫建平：對于地方政府來說，具有很強的動因用限價政策代替限購政策，因為限購意味著直接限制了投資需求，減少了銷量。而限價政策可以達到限購政策調(diào)控房價的目標，但又不直接限制投資需求，對銷量的下降影響也小很多，開發(fā)商降價有效果，房價和地方經(jīng)濟更為平穩(wěn)。限價政策與限購政策對于中央和地方的區(qū)別是：限價政策沒有打擊和弱化商品房投資需求，只是延緩房價上漲的時間。

    后續(xù)調(diào)控重在落實現(xiàn)有政策

    證券時報記者：目前，多數(shù)城市房價停漲，有些城市房價已有下跌的跡象，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，您認為下一步，房地產(chǎn)調(diào)控還會有哪些政策出臺？您對未來房地產(chǎn)市場走勢如何判斷？

    王玨林：從今年1至8月房地產(chǎn)市場統(tǒng)計的各項指標看，一線城市因為采取了限購以及其他的措施，房價漲幅相對平穩(wěn)，商品房的銷售量明顯下降。二、三及四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，由于他們沒有采取相應的調(diào)控措施，各項指標都保持較快上升趨勢。所以應當關(guān)注二、三線城市房地產(chǎn)市場情況，更好地貫徹國家提出的房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，繼續(xù)加強貫徹“國十條”、“國八條”，使房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定健康發(fā)展。

    陳國強：我不認為還會出臺新的政策，當前的重點應該放在如何督促地方政府落實執(zhí)行已有的調(diào)控政策。對于房地產(chǎn)市場的走勢，短期來看，今年四季度到明年初，受限購、限貸等嚴控政策影響，總體將出現(xiàn)盤整、僵持的局面。部分地區(qū)因部分企業(yè)的“以價換量”策略，成交量會出現(xiàn)回升，價格會穩(wěn)中有降。但長期來看，因為宏觀經(jīng)濟等不確定因素不好判斷，我不同意當前“拐點論”的看法。

    潘石屹：樓市宏觀調(diào)控可能還會延續(xù)。未來兩年，尤其是大城市的住宅市場，只能更嚴格。保障房的潛在影響是巨大的，5年內(nèi)要建3600萬套保障性住房，若每套住3人，未來5年將有超過1億人住在保障性住房中，住宅價格今年不降，兩三年以后也得降。

    孫建平：本次房地產(chǎn)調(diào)控政策將在今年三季度基本到頂和終結(jié)。預計今年房地產(chǎn)行業(yè)房價整體微跌，銷量小幅下跌，年底開始到明年中期，銷量和房價都下跌，預計明年下半年銷量可能復蘇，但房價可能還小跌盤整，預計明年行業(yè)整體銷量相對今年全年小幅下跌。行業(yè)整體在明年下半年甚至后年的復蘇中是“走量不走價”。