房地產市場“金九”已夢碎 “銀十”或泡湯

　　“金九銀十”的房地產市場旺季將遭遇冷清。剛剛結束的中秋小長假，房地產市場并沒有迎來節(jié)日的熱鬧，而是比之前的冷清更為冷清，不少城市的成交量普遍出現了比之前更大的幅度下跌，更強化了房價回調、市場向下調整的趨勢。目前這種市場局勢，意味著房地產市場預期還在繼續(xù)向下，也就是說，金九已經夢碎，銀十也將泡湯。
　　眼前的事實是，“限貸”、“限購”等調控政策，已經逼走了大量的投資投機性需求，自住性需求者往往繼續(xù)觀望乃至棄購，有效需求不足，成交量持續(xù)大幅下跌，在一些地區(qū)階段性、結構性供大于求已成不爭事實。這種情況的發(fā)展結果將是，市場向買方市場變化。這背后的原因何在？
　　第一，消化既有存貨需2年以上。首先，在經過持續(xù)多日的成交大幅下降之后，幾乎全國性市場的新房存貨大幅攀升。數據顯示，在一線城市，截至目前的去庫存時間一般需要一年以上，甚至到2年左右。其次，市場信息很不透明，統(tǒng)計數據也往往難以真實反映出市場的實際情況，一些持有待銷存貨者由于各種原因而不愿意承認或完全公開所有的存貨量，因此，市場的實際存貨可能比公布的數據還要高出不少。再次，一些人在計算去存貨時間時，往往以歷史同期的銷售量或去庫存速度來做參數，這種參數并沒有現實意義。
　　第二，滯銷的新房增量延長去庫存時間。伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項目開工、新盤陸續(xù)推出上市。事實上，在目前的存貨基礎上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。在如今房價已經下降或松動的情況下，開發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開發(fā)，就意味著可能將承受損失。因此，接下來，往往會有新的土地開工建設，新的樓盤陸續(xù)開盤上市銷售，形成新增房源。
　　第三，入市二手房房源也會分搶市場。投資投機者手中握有大量房源，可隨時拋向市場套利。將來二手房房源可能成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場。這自然會增加市場供應總量，而需求總量如果不能及時增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結果就會進一步改變供求形勢，加大市場供大于求的壓力。
　　同樣，將來陸續(xù)拋向市場的可售二手房房源，也會與可售新房存貨乃至未來新房增量分搶市場。從而進一步延長房地產市場整體去存貨的時間。
　　第四，二三線城市供大于求情況或更嚴重。相比一線城市市場，多數二三線城市市場或更嚴重，或需要更長的時間才能消化待售商品房總量。這主要是因為，當房地產市場經歷過持續(xù)高熱、房價持續(xù)快速大幅上漲之后，步入向下調整通道后，在自身消化房地產泡沫的能力、去庫存的能力、消化待售商品房總量的能力等方面，筆者認為，二三線城市及更低級別的城市市場，往往不如一線城市市場強。這就是說，一些二三線城市，將來消化本輪調整周期所產生的滯銷或過剩的新房房源和待售二手房的時間，會比一線城市更長。