地產(chǎn)股領(lǐng)跌拖累人氣 龍頭房企也需熬冬

　　就最新的市場數(shù)據(jù)看，今年樓市傳統(tǒng)意義上的“金九”已不復(fù)現(xiàn)，“銀十”也猶如畫餅。直接反應(yīng)到盤面上就是，本周以來，無論是A股市場，還是H股市場，地產(chǎn)股都呈暴跌態(tài)勢。

　　最近被各大券商普遍看好的“招保萬金”等一線地產(chǎn)股也招架不住空頭凌厲的攻勢，紛紛大跌出位。眼看“步步驚心”的三季度即將過去，今年最后的三個月，已經(jīng)“傷不起”的地產(chǎn)股將何去何從？本期《每日經(jīng)濟新聞》帶您一起來探索。

　　周四，地產(chǎn)板塊幾乎全線潰敗。當(dāng)天，一則關(guān)于綠城中國母公司綠城集團被銀監(jiān)會清查其百億信托融資的信息，使整個市場如同驚弓之鳥，地產(chǎn)股成“重災(zāi)區(qū)”。調(diào)控重劍下地產(chǎn)股原本就脆弱的神經(jīng)再次受到刺激，在H股市場，綠城中國當(dāng)日垂直跳水16.23%，并帶動A股和港股的地產(chǎn)板塊集體下沖。

　　綠城成導(dǎo)火索地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤

　　本周以來地產(chǎn)股頻頻大跌。大智慧數(shù)據(jù)顯示，本周一地產(chǎn)股下跌2.91%，周二繼續(xù)下跌0.13%，周三受到大盤持續(xù)大漲的影響，地產(chǎn)股也跟隨上漲，然而到了周四地產(chǎn)股再次領(lǐng)跌大盤，氣息開始迷茫，周五地產(chǎn)股跳空低開1.51%，最終下跌0.89%。

　　具體來看，受隔夜歐美股市大跌影響，本周四（9月22日）A股大幅低開，滬指開盤即失守2500點。午后，地產(chǎn)股出現(xiàn)了一輪強力殺跌，“招保萬金”四大權(quán)重股均出現(xiàn)大跌。

　　當(dāng)日大智慧房地產(chǎn)指數(shù)暴跌近4%，至3215.20點，創(chuàng)下了去年7月16日以來的新低。即使在21日的反彈行情中，地產(chǎn)板塊的漲幅也靠后，總共34個板塊排名中排在第28位，嬴弱局面可見一斑。

　　午后地產(chǎn)股跌幅突然擴大，榮安地產(chǎn)（000517，收盤價5.85元）、珠江實業(yè)（600684，收盤價9.80元）跌幅超過7%，四大巨頭“招保萬金”也招架不住洶涌的拋售，跌幅均超過5%，其中招商地產(chǎn) （000024，收盤價16.97元）跌6.08%，保利地產(chǎn)（600048，收盤價9.51元）跌6.94%，萬科A（000002，收盤價7.40元）跌5.21%，金地集團（600383，收盤價5.26元）跌5.98%。k線圖上紛紛露出破位的兇相。其中萬科和金地集團已經(jīng)跌破了堅守一年多的箱底下軌，下行態(tài)勢不容樂觀。

　　與此同時，當(dāng)天H股的地產(chǎn)板出現(xiàn)更加猛烈的集體殺跌，慘狀不堪入目，綠城中國暴跌16.23%，碧桂園跌11.6%，世茂和恒大均跌逾一成，富力跌8.66%，華潤置地跌7.01%，新世界發(fā)展下挫5.31%，再創(chuàng)近兩年半的新低。

　　本周地產(chǎn)股累積下跌幅度高達5.46%，而同期上證指數(shù)僅下跌2%不到。蒙受了損失的投資者把暴跌的元兇歸結(jié)于地產(chǎn)股的領(lǐng)跌，那么，地產(chǎn)股究竟多大程度地拖累了近期大盤？

　　大通證券指出，房地產(chǎn)類股票占滬深300指數(shù)權(quán)重有限。根據(jù)最新數(shù)據(jù),目前滬深300指數(shù)中房地產(chǎn)類指數(shù)權(quán)重為6.38%，遠不及金融類的28.31%，而有色、采掘、機械設(shè)備所占權(quán)重也超過房地產(chǎn)，因此,大通證券認(rèn)為房地產(chǎn)類股票對于指數(shù)的影響有限,更多的影響在于對人氣的拖累。

　　多因素掣肘基本面惡化是主因

　　為何地產(chǎn)股近期屢屢下跌，如果說綠城是導(dǎo)火索，那么，導(dǎo)火索背后又是什么呢？

　　在牛市時，股市的運行常常會脫離基本面，但在行情不好的時候，基本面的惡化卻會直接影響到相關(guān)板塊的運行，房地產(chǎn)板塊就是這樣的典型，近期的業(yè)績不好，再加上存貨高企、銷售低迷、流動性不斷收緊，影響了房地產(chǎn)公司的業(yè)績預(yù)計，市場進而直接把這樣的預(yù)期反應(yīng)到盤面上來。

　　“到目前為止，通脹壓力依然存在，預(yù)計整體貨幣政策不太可能得到全面放松，下半年剩下的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)可能會面臨存貨消化不暢，資金回籠放緩的問題。”一位行業(yè)分析師告訴記者。

　　自去年9月底的5道金牌令箭之后，政府掌控的房地產(chǎn)調(diào)控之弦就始終沒有松懈過。今年上半年，受限購、限貸等相關(guān)政策影響，全國房地產(chǎn)市場普遍低迷，這一點從二季度的存貨數(shù)據(jù)就可見端倪。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二季度兩市136家房地產(chǎn)公司的總存貨較一季度增長，突破萬億元大關(guān)，達1.07萬億元，為近4年來最高水平。其中，最引人關(guān)注的“招保萬金”四大巨頭，今年二季度的存貨數(shù)據(jù)高達1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，同比分別增長53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。同時《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)了環(huán)比的較大幅度增長。

　　與存貨量再創(chuàng)新高相對應(yīng)的是，二季度房企的業(yè)績顯得力不從心。據(jù)不完全統(tǒng)計，約四成房企凈利潤同比出現(xiàn)不同程度下滑，超兩成房企凈利潤出現(xiàn)虧損。而上市房企整體的營業(yè)收入增速僅為8.54%，較2010年30.16%的增速有較大的下滑，甚至低于2008年金融危機時的12.37%。凈利潤增長同樣不容樂觀，增速僅為14.19%。

　　對此，上述行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從上半年樓市調(diào)控政策及樓市反應(yīng)來看，市場調(diào)控和房價調(diào)整仍將是下半年的樓市主題，政府調(diào)控樓市的態(tài)度依然堅決，預(yù)計將有更多的二三線城市被納入限購政策范圍內(nèi)。中金公司坦言，“房價不調(diào)則政策難松。”

　　存貨的高漲也從側(cè)面反映了地產(chǎn)銷售并不理想。根據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份十大房企中，保利、富力、萬科等7家開發(fā)商的銷售金額與去年同期相比出現(xiàn)下滑，保利、綠城等5家開發(fā)商銷售面積較去年同期有所減少。即將過去的9月份，傳統(tǒng)的“金九”只是傳說。9月中旬，中原地產(chǎn)監(jiān)測的8大城市的新房成交大幅走低，總體環(huán)比減少達20%。

　　同時，中信證券數(shù)據(jù)顯示，上周一手房交易同比下降40%，深圳、上海等重點城市下降較多，“我們認(rèn)為銷售速度和房價的頹勢還會持續(xù)”。

　　而造成上述銷售不佳，存貨大量沉淀的主要原因還是因為宏觀政策的緊縮。一位私募研究員坦言：“更令人擔(dān)憂的是，資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)視為存續(xù)命脈的流動性正在遭遇前所未有的‘旱情’。”

　　據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，中行、建行、工行及農(nóng)行9月前15天存款，較8月底大減約4200億元，出現(xiàn)較大負(fù)增長。存款缺口嚴(yán)重影響貸款，同期四大國有行貸款僅增約870億元。

　　既然從銀行貸不到錢，轉(zhuǎn)投信托也是房企的應(yīng)變之舉。近年以來，多數(shù)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模增長迅猛。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，僅在今年上半年，新增的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模就高達2000億元，已超過2010年全年的房地產(chǎn)信托計劃。宏觀調(diào)控當(dāng)頭，使部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法如期兌付的風(fēng)險，致使銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管不得不升級。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀監(jiān)會此次對綠城的房地產(chǎn)信托調(diào)查，比緊縮政策更直接，頂在地產(chǎn)商頭上的緊箍咒仍沒有放松跡象。

　　另外，盡管時有政策調(diào)整的傳聞出現(xiàn)，但遠水解不了近渴。二季報顯示，“招保萬金”中，除了萬科A經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為正值，其余三家均為負(fù)值，分別為-82.64億元、-51.38億元、-30.25億元，其中金地和保利現(xiàn)金流出現(xiàn)環(huán)比大幅縮水。業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年下半年，尤其是資金面相對較緊的四季度，在宏觀調(diào)控和樓市低迷的雙重鉗制下，各路房企的現(xiàn)金流干渴癥依然會不會有效好轉(zhuǎn)。

　　市場恐慌不計成本拋售逢低增持龍頭股

　　顯然，各種因素讓房地產(chǎn)股票持續(xù)下跌，投資者看不到未來房地產(chǎn)發(fā)展的美好前景，自然會選擇拋售。

　　黯淡的前景使地產(chǎn)股的下跌顯得頗為悲壯。雖然從權(quán)重上看，占滬深300指數(shù)6.38%權(quán)重的地產(chǎn)板塊的沉淪還不足以給大盤帶來致命的打擊，但地產(chǎn)板塊走勢明顯弱于大盤，處于領(lǐng)跌的窘?jīng)r卻是不爭的事實。在龍頭股紛紛破位的情況下，地產(chǎn)股的底究竟在哪里？

　　“預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難以回暖。”中郵證券指出，“目前企業(yè)資金來源渠道變得單一，融資渠道不暢僅能依靠經(jīng)營性現(xiàn)金流入，但目前經(jīng)營性現(xiàn)金流又普遍不濟，所以房企未來的經(jīng)營形勢將受到一定程度制約。”

　　中信證券分析師陳聰認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的估值處于極低的狀態(tài)，全市場超過200億元市值的地產(chǎn)股已不到10只，相信未來因為銷售不好地產(chǎn)股仍有震蕩，但估值向上修復(fù)的力量是主要的。

　　廣發(fā)證券近期發(fā)布研報稱，9月來兩周冷清的成交數(shù)據(jù)基本宣告“金九”不再，“未來行業(yè)可能還要繼續(xù)下行，地產(chǎn)股向上的催化劑也難預(yù)先獲得。”

　　長城證券分析師劉昆則認(rèn)為，目前房價已進入下降通道，“過去的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，樓市成交更多地取決于宏觀經(jīng)濟、政策環(huán)境及市場情緒，季節(jié)性因素并不明顯?？紤]到2010年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大。”

　　雖然各大機構(gòu)對地產(chǎn)股下階段的基本面均表示看淡，但希望尚未完全泯滅，“地產(chǎn)股已經(jīng)因為政策長期打壓而率先調(diào)整，也會因為政策正?；硎芄乐敌迯?fù)的好處。”陳聰這樣表示。

　　廣發(fā)證券的看法是，當(dāng)前市場氛圍極度恐慌，“諸如萬科A、保利地產(chǎn)這樣銷售增長確定、業(yè)績增長確定的行業(yè)龍頭‘好公司’也出現(xiàn)大幅下跌，說明市場恐慌氣氛嚴(yán)重，不計品種拋售?；蛟S，這意味著地產(chǎn)股已經(jīng)處在下跌的最后一階段。”

　　上海一位私募基金經(jīng)理接受記者采訪時則直言，“銀根本來就緊，限購、限貸又使地產(chǎn)商的現(xiàn)金流拮據(jù)得厲害，而現(xiàn)在房地產(chǎn)信托這一新渠道又要被嚴(yán)管，融資成本想不推高也難。而且房價下降的壓力也越來越明顯，買房者買漲不買跌，地產(chǎn)商的進項肯定要受影響。里外夾擊，地產(chǎn)股怎么能好呢？”

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在多篇研報中，分析師普遍建議投資者“逢低增持高周轉(zhuǎn)龍頭地產(chǎn)股。”諸如廣發(fā)證券指出，“對于萬科A、保利地產(chǎn)這樣銷售增長確定、業(yè)績增長確定的行業(yè)龍頭，大跌反而為這類‘好公司’提供了較好的買入機會。”

　　有分析人士指出，以目前的市場成交量水平，根本不可能支撐地產(chǎn)板塊持續(xù)走好，社?；饘Φ禺a(chǎn)板塊的增持，主要是因為該板塊的低估值具有長線投資的價值，至于短線能否走強，與社?；鹪龀譀]有必然聯(lián)系。“總體來看，地產(chǎn)股能否復(fù)蘇，關(guān)鍵著眼點還是在政策變動上。政策不變而量價低迷，地產(chǎn)股很可能還是難有良好的表現(xiàn)。”