限購催生資本外溢：國內炒房托起亞太房市

    國內樓市限購之時，這給占據地理優(yōu)勢的亞太地產注入了發(fā)展良機。

    尤其進入9月，國內樓市未迎來金九銀十的傳統(tǒng)行情，冷清的交易背后，這為亞太的諸多地產機構卻乘虛而入，以不限購、資產安全等名義，在京滬粵浙等資本充裕地區(qū)展開一輪又一輪的宣傳造勢。

    9月17-18日，上海浦東香格里拉酒店，澳洲澳信集團及房產公司組織了悉尼、墨爾本、布里斯班三大城市豪華別墅公寓前來聯展，直指長三角一帶富豪客戶，在限購、限貸與房產稅等宏觀調控政策的制約下，投資海外并不失為一選擇。

    據澳大利亞新聞有限公司報道，亞洲買家已經在2010財年購地價值5.81億澳元，一躍成為最大買家，澳信集團人士透露，這其中來自中國的客戶首當其沖，這讓傳統(tǒng)投資主角色美、英兩國黯然失色。

    相比澳洲，離中國更近的花園城市新加坡，近年來也備受國內富人炒房族青睞，新加坡老牌上市地產公司永泰控股負責銷售總經理林秀蓮對本報表示，目前在新加坡發(fā)售的諸多高端地產中，中國的買家則成為了主流的客戶，他們當中有的是經營中國500強的企業(yè)家，也有內地的地產商和社會各界的富人。

    其透露，“2011年上半年，客戶中中國買家所創(chuàng)造的銷售額，已經超過了去年全年，所以目前公司甚至將今年定為‘中國年’”。

    在中國房地產投資者黃怒波擬在冰島東北部買下300平方公里的未開發(fā)土地，用于開發(fā)一個1億美元的旅游項目之時，海外房地產市場越發(fā)重視來自中國的這股資本力量。

    遠則夠到冰島，那么離中國沿海3-5小時航程內的亞太，其地產市場對內地更具吸引力，離大陸越近，其受到青睞越多，在香港，樓市已經在大陸炒家的涌入下，吹起了另一個泡沫。

新港地區(qū)的中國炒房資本

    從上周末到本周初，匯豐、中銀香港、花旗香港等香港樓市主要發(fā)放按揭貸款銀行，紛紛調高利息，匯豐調高的住房按揭利率最高則達到了0.5個百分點，配合香港多輪的樓市調控，香港樓市也正逐漸進入調整期。

    根據香港金管局的統(tǒng)計數據，截至2010年底，香港銀行體系資產負債表內對中國內地非銀行類客戶的貸款總額相當于14106億港元，較上年增加4440億港元，增幅達到47%，貸款總額占總資產的比例已達10.1%。

    香港中原地產研究部最新統(tǒng)計數字顯示，今年上半年，香港一手豪宅市場，內地買家占金額比例40%、占宗數比例38.4%，較去年下半年的35.4%及33.8%，升幅均為4.6%，創(chuàng)歷史新高。

    仲量聯行香港董事總經理兼資本市場部主管曾煥平認為，在香港購買總價1000萬港元房屋的內地買家，占整個購房人群的20%，購買2000萬港幣房屋的內地買家占30%，購買5000萬港元房屋的內地買家占40%，超過1億港元頂級豪宅的內地買家占70%。

    易居中國分析師薛建雄對本報表示，內地房地產調控政策讓資本涌入香港，而人民幣和港元匯率不斷變化，在香港購買房地產，相當于在人民幣基礎上打了八折。另外則是香港貸款利率低下僅2%左右，而且香港在教育、醫(yī)療、消費等環(huán)境的優(yōu)勢，吸引了內地的投資客。

    而與香港同有四小龍之稱的新加坡，由于低廉的利息，高等的教育體制，以及優(yōu)越的生活環(huán)境，這片5小時內就能抵達的投資生活樂土，并沒有躲過大陸投資客的眼睛。

    位于新加坡最奢華的地段烏節(jié)路， 新加坡老牌地產商永泰地產的豪宅項目嘉峰豪庭目前還在低調建設。嘉峰豪庭負責銷售的人士告訴本報：“因為高端，我們對外都是不打廣告，外面經過的人可能都不知道里頭已經在賣房子了，這一點也頗受中國頂級買家的喜歡。”

    據悉，永泰地產這個豪宅項目，每套面積均上數百平方米，售價上億甚至數億元，而其采用中間顧問公司的方式，將內地億萬級富豪列入了其銷售名單，目前，永泰已經將尚在建設中的高端項目嘉峰豪庭的樓盤信息發(fā)至這些富人們的手中。

    永泰地產人士對本報透露，2009年，新加坡房產的海外買家中，中國買家處于印尼、馬來西亞之后居第三位，2010年升為第二位，今年一季度已經躥升至第一位。在中國買家的推升下，商品房市場份額中海外買家也由三成提升至五成左右。

    2010年，一位中國買家在新加坡豪擲2億港元買入別墅，單價破周邊紀錄。此外，一位中國北方買主拿著數千萬現金在新加坡全款買樓，也在新加坡地產界傳開。這讓諸多新加坡地產商越發(fā)注重來自中國的資本力量。

    永泰控股副主席鄭維榮對本報表示，新加坡未來的定位是亞洲的財富管理中心，就像亞洲的瑞士一樣，所以特別適合中國目前內地富豪的規(guī)劃。且新加坡目前可做到七成左右的貸款、低至1%的利率，外加新加坡目前經濟高速增長，2010年GDP增長高達14.7%，為近三十多年來最快增長，從前景上看，非常符合中國買家的投資思路。

澳洲投資的細賬

    房產投資資本外溢亞太，則是由于在國內樓市升溫見頂之時，海外地產的性價比越發(fā)顯現。

    以澳洲某房地產集團目前在售的一套位于墨爾本市中心的精裝公寓為例，76平米兩居兩衛(wèi)，加一個車位，標價為57萬澳元，折合成人民幣約為399萬元，單價約為52500元/平米，而且與國內房產絕大多數按照建筑面積銷售不同，該套房產銷售、計價標準均為實用面積。

    而目前，北京四環(huán)內一些在售公寓項目均高于這個價格。位于朝陽區(qū)建國路的長安8號目前均價為80000元/平米；位于東三環(huán)京廣橋的首創(chuàng)禧瑞都均價為68000元/平米。在上海，算上建筑面積，這樣的價位只夠買中環(huán)左右的房子。

    根據澳信集團統(tǒng)計的成交數據顯示，國內的投資客戶目前已經將主要目標轉移到發(fā)展更有潛力的墨爾本，由于墨爾本人口的猛增和快速發(fā)展的經濟，傳統(tǒng)市中心稀缺的可開發(fā)資源日益緊張，而澳大利亞政府提出的大墨爾本發(fā)展計劃使得墨爾本市中心周邊區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢凸顯，根據澳大利亞政府規(guī)劃，預計墨爾本將在2030年超過悉尼，成為澳大利亞第一大城市。

    在政府公布這一經濟發(fā)展指導方針的前期，來自中國的投資者的靈敏的嗅覺已經看好澳這里的投資，澳信集團投資專家透露，這也是近期國內投資客戶從之前的公寓投資試水到現在購買土地的大手筆投資的信心所在。

    中原地產北京公司的調查數據顯示，宏觀調控新政以來，北京等一線城市的樓市投資需求已經基本為零，而這一數據在去年同期則高達25%以上。限購政策堵截了大量的投資需求，海外購房正好為這部分需求打開缺口。數據統(tǒng)計，2010年通過房產中介赴海外買房保守估計50億元。

    國內買家海外置業(yè)需求的不斷增加，也大大激發(fā)了海外地產項目進京推盤的熱情。根據開幕的 “北京秋季房展會”信息，今年最大特色就是“國際化”，預計將有200多個項目參展，而海外項目就占了一半以上。

    根據上海一位已經在澳洲購置房產的的李先生介紹，由于澳洲人口近年來保持穩(wěn)定增長，目前澳洲的房產空置率只有1%，澳洲政府的政策也相對開放，鼓勵外國人到本地置業(yè)。

    北京四季房展國際業(yè)務總監(jiān)魏克非介紹，悉尼、墨爾本和布里斯班仍然是中國人最喜歡的三個城市，租金回報率也比國內一線城市要高。

    以北京二環(huán)內售價300萬元人民幣左右的兩居室為例，平均租金6000元-8000元/月，而澳洲上述三個城市同等條件的房產，月租金在12000元人民幣左右，租金回報率達8%以上，除去上繳的各種稅費，仍保有5.5%回報率。

    而據介紹，并非絕對的富豪才有投資海外的底子，一般來說，月收入在3萬至5萬人民幣的中國人都有能力在澳大利亞購置房產。悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬-6萬元/平米，普通地段只需2萬元/平米。

    而根據當地便利的政策，中國人只需提供收入證明，就可以貸款在澳大利亞買到一套具有永久產權的房子。這比中國70年產權的房子，自然更具備吸引力。