深圳稅收模式推廣到全國(guó) 房?jī)r(jià)下跌可期

　　深圳的二手房稅費(fèi)征收模式將推廣到全國(guó)。所謂房產(chǎn)交易稅的深圳模式，避開(kāi)了爭(zhēng)議極大的上海、重慶的房產(chǎn)稅方式，轉(zhuǎn)而從二手房交易稅費(fèi)入手。6月9日，深圳市地稅局聯(lián)合深圳規(guī)劃國(guó)土委公布，從2011年7月11日起開(kāi)始執(zhí)行存量房交易評(píng)估價(jià)征稅政策的消息，杜絕了陰陽(yáng)合同，導(dǎo)致二手房交易成本提到數(shù)萬(wàn)元到十幾萬(wàn)元不等。

　　深圳二手房交易新稅費(fèi)政策執(zhí)行后，市場(chǎng)效果立竿見(jiàn)影。據(jù)媒體調(diào)查，以7月11日為分水嶺：在正式按評(píng)估價(jià)征稅之前的6個(gè)交易日，深圳市二手房成交總量達(dá)到5150套，日均468.2套，成交總面積達(dá)到494972.72平方米，其中住宅成交總數(shù)為4439套，成交總面積為417851.47平方米。之后的15個(gè)交易日，二手房成交總量?jī)H為1394套、總面積167701.43平方米，日均僅為92.9套和11180平方米；相比6月份的日均492.4套和48671.8平方米相比，跌幅擴(kuò)大到81.1%和77%。

　　8月份交易仍然在冰點(diǎn)。深圳中原地產(chǎn)對(duì)樣本樓盤(pán)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份樣本樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)環(huán)比7月再降，188個(gè)樣本樓盤(pán)僅四成獲得成交，而已成交樓盤(pán)中出現(xiàn)降價(jià)的占比超過(guò)六成。

　　深圳成為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的試金石，限購(gòu)、限貸加上稅費(fèi)新政，改變了投資者的心理預(yù)期，調(diào)控可謂大獲成功。

　　據(jù)《新世紀(jì)》雜志報(bào)道，深圳模式有可能推向全國(guó)。

　　這是中央政府與地方政府博弈后利益重新分配的結(jié)果。按照2003年的中央政策預(yù)期，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，但在推行過(guò)程中，遭遇地方政府與物業(yè)持有人的強(qiáng)烈反對(duì)。

　　2008年4月，新的突破從二手房市場(chǎng)開(kāi)始。當(dāng)年4月，財(cái)政部、國(guó)稅總局從模擬評(píng)稅試點(diǎn)省市中，選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市，將模擬評(píng)稅試點(diǎn)取得的成果，先行用于契稅等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的實(shí)際征收。2009年底，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)文要求全國(guó)各省份均選定城市，對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)的契稅等按評(píng)估價(jià)征收。

　　就像一度盛傳的房產(chǎn)加名稅一樣，地方政府積極性高漲。僅一年半時(shí)間，全國(guó)各省份即完成試點(diǎn)任務(wù)，今年7月向全國(guó)擴(kuò)展，恰好與深圳二手房稅收新政同步。房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅屬于地方稅收，個(gè)人所得稅中40%歸地方政府。

　　當(dāng)然，目前二手房稅費(fèi)新政預(yù)計(jì)增加的千億元收入，無(wú)法彌補(bǔ)土地財(cái)政下降的不足。預(yù)計(jì)最終房地產(chǎn)交易20%的個(gè)人所得稅的優(yōu)惠會(huì)全部取消，相當(dāng)于實(shí)際開(kāi)征資本利得稅。

　　同時(shí)，政策雙管齊下謀略填補(bǔ)空缺：一方面，增加契稅；另一方面，取消土地供應(yīng)雙軌制。據(jù)《中國(guó)之聲》9月中旬報(bào)道，國(guó)土資源部近日透露，我國(guó)將逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面。國(guó)家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，即減少直至最終取消政府無(wú)償劃撥國(guó)有土地給使用單位，統(tǒng)一改為通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，有償出讓國(guó)有土地。

　　增加交易稅費(fèi)，全面開(kāi)征20%的個(gè)人所得稅，如果二手房新政在全國(guó)推廣，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈變化：二手房的成交量可能急劇下降，帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)下降，最終導(dǎo)致樓市觀望情緒加重，深圳二手房市場(chǎng)的凍結(jié)現(xiàn)象將出現(xiàn)在全國(guó)各地。

　　隨著稅費(fèi)預(yù)期的改變，從8月份開(kāi)始，北京等地已經(jīng)出現(xiàn)二手房降價(jià)銷售的現(xiàn)象?？梢灶A(yù)期，今年四季度，房?jī)r(jià)將繼續(xù)處于下行區(qū)間，二手房市場(chǎng)將難以扛過(guò)嚴(yán)冬。

　　從物業(yè)稅，到個(gè)人所得稅的普遍征收，這是通過(guò)改變投資者預(yù)期壓制房?jī)r(jià)的典型案例。在這方面，各級(jí)政府取得了空前的共識(shí)。

　　另一些共識(shí)讓人悲哀：土地財(cái)政不僅不會(huì)摧毀，還將通過(guò)取消雙軌制的辦法得到固化；多如牛毛的稅收不會(huì)重新清理，而會(huì)通過(guò)取消優(yōu)惠等辦法，獲得地方政府的支持?？梢?jiàn)，根本制度改革難，可以收效的枝節(jié)改變，容易。