全國推廣深圳二手房稅費征收方式 房價有望下跌

      深圳的二手房稅費征收模式將推廣到全國。所謂房產(chǎn)交易稅的深圳模式，避開了爭議極大的上海、重慶的房產(chǎn)稅方式，轉(zhuǎn)而從二手房交易稅費入手。6月9日，深圳市地稅局聯(lián)合深圳規(guī)劃國土委公布，從2011年7月11日起開始執(zhí)行存量房交易評估價征稅政策的消息，杜絕了陰陽合同，導(dǎo)致二手房交易成本提到數(shù)萬元到十幾萬元不等。

　　深圳二手房交易新稅費政策執(zhí)行后，市場效果立竿見影。據(jù)媒體調(diào)查，以7月11日為分水嶺：在正式按評估價征稅之前的6個交易日，深圳市二手房成交總量達到5150套，日均468.2套，成交總面積達到494972.72平方米，其中住宅成交總數(shù)為4439套，成交總面積為417851.47平方米。之后的15個交易日，二手房成交總量僅為1394套、總面積167701.43平方米，日均僅為92.9套和11180平方米；相比6月份的日均492.4套和48671.8平方米相比，跌幅擴大到81.1%和77%。

　　8月份交易仍然在冰點。深圳中原地產(chǎn)對樣本樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份樣本樓盤價格指數(shù)環(huán)比7月再降，188個樣本樓盤僅四成獲得成交，而已成交樓盤中出現(xiàn)降價的占比超過六成。

　　深圳成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的試金石，限購、限貸加上稅費新政，改變了投資者的心理預(yù)期，調(diào)控可謂大獲成功。

　　據(jù)《新世紀》雜志報道，深圳模式有可能推向全國。

　　這是中央政府與地方政府博弈后利益重新分配的結(jié)果。按照2003年的中央政策預(yù)期，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，但在推行過程中，遭遇地方政府與物業(yè)持有人的強烈反對。

　　2008年4月，新的突破從二手房市場開始。當(dāng)年4月，財政部、國稅總局從模擬評稅試點省市中，選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市，將模擬評稅試點取得的成果，先行用于契稅等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的實際征收。2009年底，財政部、國稅總局發(fā)文要求全國各省份均選定城市，對二手房交易環(huán)節(jié)的契稅等按評估價征收。

　　就像一度盛傳的房產(chǎn)加名稅一樣，地方政府積極性高漲。僅一年半時間，全國各省份即完成試點任務(wù)，今年7月向全國擴展，恰好與深圳二手房稅收新政同步。房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅屬于地方稅收，個人所得稅中40%歸地方政府。

　　當(dāng)然，目前二手房稅費新政預(yù)計增加的千億元收入，無法彌補土地財政下降的不足。預(yù)計最終房地產(chǎn)交易20%的個人所得稅的優(yōu)惠會全部取消，相當(dāng)于實際開征資本利得稅。

　　同時，政策雙管齊下謀略填補空缺：一方面，增加契稅；另一方面，取消土地供應(yīng)雙軌制。據(jù)《中國之聲》9月中旬報道，國土資源部近日透露，我國將逐步擴大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，即減少直至最終取消政府無償劃撥國有土地給使用單位，統(tǒng)一改為通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，有償出讓國有土地。

　　增加交易稅費，全面開征20%的個人所得稅，如果二手房新政在全國推廣，將帶來房地產(chǎn)市場的劇烈變化：二手房的成交量可能急劇下降，帶動二手房價下降，最終導(dǎo)致樓市觀望情緒加重，深圳二手房市場的凍結(jié)現(xiàn)象將出現(xiàn)在全國各地。

　　隨著稅費預(yù)期的改變，從8月份開始，北京等地已經(jīng)出現(xiàn)二手房降價銷售的現(xiàn)象?？梢灶A(yù)期，今年四季度，房價將繼續(xù)處于下行區(qū)間，二手房市場將難以扛過嚴冬。

　　從物業(yè)稅，到個人所得稅的普遍征收，這是通過改變投資者預(yù)期壓制房價的典型案例。在這方面，各級政府取得了空前的共識。

　　另一些共識讓人悲哀：土地財政不僅不會摧毀，還將通過取消雙軌制的辦法得到固化；多如牛毛的稅收不會重新清理，而會通過取消優(yōu)惠等辦法，獲得地方政府的支持。可見，根本制度改革 難，可以收效的枝節(jié)改變，容易。