房地產(chǎn)“金九銀十”能否再現(xiàn)？

　　對于今年房地產(chǎn)市場價格和成交量的雙雙下跌，業(yè)內(nèi)人士一致認為限購、限貸調(diào)控政策是最直接，也最主要的原因

　　正所謂“金九銀十”，9月和10月歷來都是房地產(chǎn)市場一年中的鼎盛時期，更是房價走勢的風(fēng)向標，但今年房地產(chǎn)市場的“蜜月期”似乎明顯冷卻了下來。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，8月份六大城市（北京、上海、深圳、成都、天津和廣州）的二手住宅成交量合計約300萬平方米，環(huán)比上月回落14%，是近14個月（除春節(jié)外）以來的最低值。其中北京、深圳和成都二手住宅成交量環(huán)比減少約兩成；上海和天津環(huán)比減少一成；廣州則比上月略減少3%。

　　價量齊跌

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭解析說：“價格下降是可以預(yù)期的，但是整體的跌量值得關(guān)注。某種程度上來說，房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象得到了控制。”

　　在房屋價格指數(shù)方面，根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，8月北京和深圳二手住宅價格指數(shù)繼續(xù)下跌。其中，北京連續(xù)第5個月保持下跌、深圳連續(xù)3個月保持下跌而且環(huán)比跌幅有擴大的趨勢。深圳報價指數(shù)跌破15%，北京跌破25%，由此預(yù)計，9月的北京和深圳的二手房價格有望繼續(xù)下跌，且跌幅將有所擴大。

　　上海、廣州和天津的報價指數(shù)相對較高，成都也仍維持上漲態(tài)勢。中原集團研究中心高級經(jīng)理瞿安新認為，盡管如此，但隨著二手房成交低迷，以及新房降價范圍和幅度的逐步擴大，預(yù)計未來價格下行的壓力將進一步加大。

　　一線城市中，以北京、上海、深圳這三個城市為例，成交量都有不同程度的縮減。北京8月新建商品住宅成交數(shù)額為4305套，同比減少21.4%；環(huán)比減少44.3%。二手房成交量為7730套，同比減少了36.4%；環(huán)比減少了4.4%。深圳8月一手房的成交量在2507套，同比減少15.62%；環(huán)比減少34.68%。二手房成交數(shù)額為2384套，同比減少82.05%；環(huán)比減少63.57%。

　　相比北京和深圳，無論是新房還是二手房的成交量上，上海仍然位居首位，但成交量上也有明顯的下滑。上海8月一手房成交量為4964套，同比減少24.6%；二手房成交套數(shù)1.0281萬套，同比減少12.93%。

　　上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月1日至9月20日期間，全市持續(xù)成交的新建公寓項目共有208個，如追蹤其逐月價格變化，發(fā)現(xiàn)均價環(huán)比下降的盤數(shù)由7月時的100個，擴大至9月期間（截至9月20日）的114個，占比55%；而這些增加的降價盤，環(huán)比降幅多集中在10%以上，9月期間共有20個，也比7月期間的7個有明顯增加。而環(huán)比降幅在5%以下及5%~10%的盤數(shù)基本與7月份持平。

　　“從目前情況來看，這次的價格降幅是比較大的?？梢愿杏X到今年房地產(chǎn)市場的秋天會很冷，‘金九銀十’不再名副其實，往年的輝煌將很難復(fù)制。”21世紀不動產(chǎn)市場中心研究部經(jīng)理黃河滔對記者感嘆道。

　　調(diào)控政策是主因

　　對于今年房地產(chǎn)市場價格和成交量的雙雙下跌，業(yè)內(nèi)人士一致認為限購、限貸調(diào)控政策是最直接，也最主要的原因。

　　“限購其實比限貸來得更嚴厲，”黃河滔解釋道，“很大的程度上，讓投資客這部分需求的愿望破滅了。”

　　在對上海300多家房產(chǎn)中介的門店調(diào)查中顯示，去年末全市購買二手住宅的純粹投資套數(shù)比例約10.3%，今年6月則下降至5%以下。

　　除了投資客之外，目前主要的需求來自兩大塊分別是剛性需求和改善性需求。楊紅旭指出，這兩者之間剛性需求的比例應(yīng)該略高于改善性需求，然而這兩個“大限”恰恰最受影響的也就是有這部分需求的人。”

　　中心城區(qū)：量跌價不跌

　　部分分析人士指出，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)謹慎、觀望的態(tài)勢。很有“敵不動，我也不動”的對陣策略。一些開發(fā)商為了提高成交量，在價格上會略有松動。另一方面，購房者心中的預(yù)期價格在不斷變化，似乎永遠期待更低位的價格出現(xiàn)。二手房方面，同樣出現(xiàn)價格上的動搖，但中心城區(qū)，仍然可能是量跌價不跌的局面。相對偏遠的區(qū)域出現(xiàn)下調(diào)價格的可能性較大，從而促進成交量。

　　以北京為例，8月，北京新房市場在歷經(jīng)6個月的調(diào)控后，價格出現(xiàn)了較為明顯的松動。

　　瞿安新指出，北京價格調(diào)整呈現(xiàn)出以下幾大特點：第一，郊區(qū)率先降價，出現(xiàn)價格松動的項目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區(qū)域，這些區(qū)域的共同特點是新房供應(yīng)較大、價位相對較低，且在前期經(jīng)歷過大幅的價格上漲。第二，“特價房”形式“曲線”降價，降價主要形式是推出部分低價“特價房”吸引購房者，直接降價的樓盤則較少出現(xiàn)，開發(fā)商降價的目的，主要在于試探市場所能接受的價格底線，不排除未來進一步更大規(guī)模的降價的可能性。第三，知名房企引領(lǐng)“降價潮”，參與本輪降價的開發(fā)商既有中小開發(fā)商，也有富力、遠洋、華業(yè)、旭輝等知名房企。

　　中原地產(chǎn)對四大一線城市近期新房的銷售率進行跟蹤監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)從“開盤30日銷售率”指標來看，廣州新開樓盤的30日銷售率相對較好，從7月的33.7%上升到8月的53.5%，市場保持相對溫和。而北京、上海、深圳的30日銷售率則不甚理想，分別僅為26.2%、32.4%、28.8%，庫存消化壓力較大。

　　“四地?zé)徜N樓盤有一些共性的特點。”中原地產(chǎn)研究中心研究員劉淵告訴記者，熱銷樓盤普遍位于郊區(qū)，絕對價格較低；戶型普遍較小，總價較低；周邊配套逐步完善，有一定升值潛力，“只有部分樓盤定價合理，且存在一定促銷、降價現(xiàn)象”。

　　價格戰(zhàn)有望爆發(fā)

　　那么，在經(jīng)歷“寒冷”的秋天之后，房地產(chǎn)市場的價格走勢又將如何呢？

　　“我判斷，年底在量上會有一定的反彈。畢竟現(xiàn)在的秋天已經(jīng)那么冷了，不然寒冬太難過了。”黃河滔告訴記者，成交量的回升還是取決于價格上的松動，因為短期內(nèi)調(diào)控政策不會有所放松，與此同時各地信貸政策也在暗中收緊。“所以除了新盤打折促銷、部分板塊一、二手房價格倒掛外，部分新房項目的品質(zhì)相對較高也是吸引市民的重要原因。”

　　黃河滔還指出，“以舊換新”現(xiàn)象正成為激活局部二手房市場的新契機，置換型業(yè)主拋售出的房源價格下降、性價比上升，自然能吸引潛在買家接盤、活躍市場交投。

　　中原地產(chǎn)在報告中指出，從最近半年的供求比來看，成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分別為1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.06、1.01。供求比高企，反映短期市場供大于求的現(xiàn)象十分嚴重。部分城市新房供應(yīng)的集中區(qū)域，競爭將日益激烈，爆發(fā)價格戰(zhàn)的可能較高。

　　但從長期來看，黃河滔卻認為房地產(chǎn)仍可能是較好的投資選擇。“因為沒有更好的替代品。限購與限貸其實是在為保障房爭取時間，畢竟保障房現(xiàn)在只是剛剛開始。”