馬光遠：嚴查房地產(chǎn)信托是與高房價決戰(zhàn)信號

    針對媒體的報道，綠城公司21日夜間發(fā)表聲明：一、公司目前沒有收到任何監(jiān)管部門的調(diào)查通知；二、公司目前開展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定；三、公司的資金財務(wù)狀況穩(wěn)健正常。不管綠城公司是否遭到調(diào)查，但從綠城公司的聲明至少可以看出，綠城公司的確通過信托的方式籌措資金。而綠城中期報告也顯示，至今年6月底止，集團透過信托貸款共籌集33.24億元，期內(nèi)涉及信托貸款償還則達到25.04億元，其負債比例已經(jīng)高達163.2%的驚人水平。

    而事實上，早在今年5月份，銀監(jiān)會就要求控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，坊間甚至一度熱傳銀監(jiān)會即將叫停房地產(chǎn)信托。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，發(fā)行數(shù)量按年增長145.88%，發(fā)行規(guī)模按年增長137.36%。如果銀監(jiān)會通過調(diào)查資產(chǎn)負債率比較高的房地產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品，并實質(zhì)上叫停，則意味著上半年繞道房地產(chǎn)信托獲得的1600多億資金的開發(fā)商，面臨進一步資金趨緊的情況。而在中國銀監(jiān)會年中會議上，銀監(jiān)會主席劉明康也強調(diào)，要緊抓房地產(chǎn)貸款風險，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商貸款和個人住房貸款的監(jiān)管要求；繼續(xù)與各地、各部門加強聯(lián)動，嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理；加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；同時，繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風險保持關(guān)注和警覺。

    銀監(jiān)會這一連串的舉動明白無誤地預(yù)示著：兌現(xiàn)房價回歸到合理價位的政治承諾，已經(jīng)進入到最后的決戰(zhàn)期。國務(wù)院總理溫家寶在9月份《求是》雜志發(fā)表文章，在談到房地產(chǎn)調(diào)控時特別指出，房價上漲的短期和長期潛在壓力仍然較大，大部分城市房價依然處于高位，買賣雙方仍處于觀望和博弈階段，市場陷入僵持和膠著狀態(tài)，調(diào)控效果全面顯現(xiàn)還需要一段時間。因此，他提出房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松。這一系列的動作一方面是在表明調(diào)控房價的決心，另一方面也在向市場喊話：“即使面臨歐債危機的情況下，中國對于房地產(chǎn)的調(diào)控也絕對不會放松”。這無疑給那些依舊堅持不降低，期待政策翻轉(zhuǎn)的開發(fā)商潑了一盆冰水。盡管從政策的新意而言，無論是限購，還是資金面的收緊，都并非耳目一新，但發(fā)出的信號卻是明明白白的。很顯然，決策層對于一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控對中國經(jīng)濟可能造成的毀滅性影響是有清醒認識的。

    我們看到，歷經(jīng)一年多的政策高壓，即使通脹高企，民間資本對于房地產(chǎn)投資的收益和未來已經(jīng)不看好，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮；加上已經(jīng)持續(xù)一段時間的限購政策，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了大半年的觀望期之后面臨方向性的選擇。而在經(jīng)歷了長達半年之久的抵抗之后，開發(fā)商的信心明顯開始出現(xiàn)了動搖。其一，9月份上旬，整個房地產(chǎn)的交易繼續(xù)暴跌，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創(chuàng)下了近3年來的新低；其二，價格出現(xiàn)了明顯的松動。8月份國家統(tǒng)計局關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，70個大中城市，已經(jīng)有16個城市的房價環(huán)比下降，30個城市的房價停漲，而一些城市的秋季房展會出現(xiàn)了很多的促銷；其三，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，其中全國14個主要城市庫存需要13個月左右消化，而北京房屋庫存超過了10萬套，供需力量的對比發(fā)生了明顯的變化；其四，開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率在70%以上，據(jù)傳開發(fā)商的資金缺口再次達到萬億。

    盡管如此，面對歐美經(jīng)濟的不確定狀況，特別是歐洲債務(wù)危機引發(fā)的全球經(jīng)濟再次陷入衰退的風險，開發(fā)商對政策出現(xiàn)松動依舊抱有幻想，而各大城市的房價和交易量盡管環(huán)比出現(xiàn)了明顯的變化，但同比房價下降的卻是少之又少。因此，這是考量政策是否堅持的最關(guān)鍵時刻。在這個時候，政策的任何風吹草動，對于房地產(chǎn)而言都是極其敏感的。如果政策持續(xù)加壓，對于心理已經(jīng)處于崩潰邊緣的開發(fā)商而言，都將成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

    考慮到這么多年以來調(diào)控政策屢戰(zhàn)屢敗的尷尬，我們并不敢明確預(yù)期房價調(diào)控的拐點是否真的已經(jīng)到來。但是，不可否認，之前已經(jīng)形成的房價未來仍將暴漲的鬼故事可以收尾了，這個預(yù)期的扭轉(zhuǎn)來之不易。如果目前的調(diào)控政策能夠繼續(xù)明確自己的訴求，堅持限購政策不動搖，持續(xù)對房地產(chǎn)的資金鏈進行加壓，開發(fā)商唯一的選擇就是讓房價回歸理性。而關(guān)鍵的關(guān)鍵，就是管住銀行，堅持限購，切斷開發(fā)商通過信托等“曲線輸血”的通道，房價的回歸就只是時間問題。