時評：一線城市房價結構調(diào)整不等于拐點

    ■ 一周評論

　　近期，預測房價走勢的報道頗受關注。8月底，富力地產(chǎn)董事長李思廉在中報業(yè)績發(fā)布會上表示：“價格在政府的號召之下，大家只能做出向下的調(diào)整。價格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%；估計會慢慢跌，下半年可能會再跌10%。”李思廉的表態(tài)之所以成為關注的焦點，在于他是本輪房地產(chǎn)調(diào)控中首個公開表示降價的大型房企高層。甚至有觀點認為，富力降價行為是中國房價“拐點”到來的前兆。

　　富力高層宣布降價的動作似曾相識。2008年，嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控博弈僵持階段，萬科董事長王石公開宣布萬科降價，并表示中國房地產(chǎn)的“拐點”到來。萬科的降價行為和言論具有風向標功能，隨即引發(fā)以一線城市為主的房價調(diào)整?？梢?，在房地產(chǎn)調(diào)控的博弈關口，大房企的動作和言論對市場的影響作用巨大。

　　但從目前的市場表現(xiàn)來，富力的降價宣言并沒有起到標桿作用，因為萬科、中海、遠洋等企業(yè)早已根據(jù)實際情況進行了價格調(diào)整。萬科各區(qū)域公司、各項目公司，一般隨行就市，價格政策非常靈活。中海也有降價，但沒有設定全國統(tǒng)一的策略。遠洋在北京樓盤價格的調(diào)整更為靈活，不論是純新項目，還是老項目后期的開盤價格，均出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。

　　中國一線城市房價調(diào)整已是大概率事件。但此輪房價的調(diào)整，并非是由經(jīng)濟變化帶動的市場調(diào)整。富力的降價宣言，則更多是緣于一、二線城市限購影響深入，房價出現(xiàn)的一次政策因素主導的結構調(diào)整。

　　目前，像北京等一線市場出現(xiàn)的價格波動，也是一種政策因素下的結構性調(diào)整，今后房價會呈現(xiàn)一種漲跌互現(xiàn)的態(tài)勢，即市場上有的樓盤價格仍會小幅上漲，也會有樓盤出現(xiàn)幅度不等的下降。但這種波動的結構性、個案性更強，比如一些資金需求大的企業(yè)或是上半年銷售業(yè)績不佳的企業(yè)，會階段性調(diào)整樓盤價格，又如通州、房山等前期房價上漲較快的郊區(qū)會調(diào)頭向下。

　　隨著“金九銀十”的到來，一線城市的房源在短期內(nèi)會激增。同時，三季度后，房企會以資金回籠為主要工作，加之政策及融資渠道緊縮后，年底前降價的樓盤會越來越多，因此，開發(fā)商會在短期內(nèi)做出價格調(diào)整，此現(xiàn)象是開發(fā)商以退為進的應對，不能視作真實的市場和經(jīng)濟規(guī)律下的房價“拐點”。