一二手房價格倒掛 市場又發(fā)回調“信號”

     “金九”進入尾聲，在限購等政策疊加的效果下，一線城市部分房地產項目開始頻繁打折促銷，而不少二手房項目依舊價格堅挺。在很多區(qū)域，已經出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的特殊現(xiàn)象。

    根據(jù)偉業(yè)我愛我家的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京2011年1~8月二手住宅成交均價為23709元，而一手住宅則為22038元，一二手住宅價差為7.5%，價格倒掛現(xiàn)象嚴重。以通州、大興、昌平、順義最為明顯。從很多區(qū)域樓盤新盤的價格來看，普遍比二手房價格便宜10%到20%。

    同樣的現(xiàn)象還出現(xiàn)在上海、廣州、深圳等其他一線城市中，根據(jù)中原地產抽樣統(tǒng)計，當前上海一二手房價格倒掛現(xiàn)象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。

    通常情況下，同一區(qū)域新房總是引領著二手房的漲勢。業(yè)內人士分析認為，根據(jù)往年調控經驗，一旦出現(xiàn)一二手房倒掛的現(xiàn)象，下一步意味著市場將繼續(xù)回調價格。

錯位的價格

    “姐，您過來看房吧，真的降了，回龍觀地鐵旁邊的小區(qū)，業(yè)主1.8萬元/平方米就可以賣，之前開價2萬多呢。”在位于北京回龍觀某小區(qū)的鏈家地產，中介業(yè)務員小李正在積極地向客戶推銷房子，雖然想促成交易，但這一價格并不能讓客戶滿意。

    對小李來說，目前是一段頗為尷尬的時期?；佚堄^區(qū)域二手房均價在1.7萬~1.8萬元/平方米左右，而最近新開盤的首開國風美唐最低起價還不足1.4萬元/平方米。

    頻頻開始特價促銷的新盤項目，讓二手房的小業(yè)主和中介業(yè)務員們有些措手不及。位于亦莊的某商住項目，二期開盤伊始，就打出了“94折”的特價，LOFT買一層送一層的特殊戶型，再加上特價，使得該項目比周邊二手房每平方米便宜5000元左右；近期促銷的通州某項目，其在售均價為1.58萬元/平方米，而周邊的兩個小區(qū)二手房項目，目前均價均為1.7萬元/平方米。

    北京中原地產三級市場研究總監(jiān)張大偉給記者做了個對比：東壩的首開常青藤家園8月開盤銷售的均價為22729元/平方米，而同項目掛牌的二手房均價則高達25000元/平方米。學府樹家園的二手房售價為34500元/平方米。而在7月底預售的一期新項目的售價則為33083元/平方米。大興的香海園項目最近一期的售價為18029元/平方米，而二手房簽約價格則為18500元/平方米。

    “新盤開發(fā)商臨近年底，面臨業(yè)績問題，有銀行回款的壓力，有施工面臨結賬的壓力，打折跳水在所難免。而二手房的小業(yè)主則相對壓力小得多，這是目前出現(xiàn)一二手房價格倒掛的主要原因。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《第一財經日報》記者，據(jù)他透露，一二手住宅價差已由2010年的3.3%，擴大到目前的7.5%。

    此外，中房信分析師薛建雄指出，政府限價也是一二手房價格倒掛的原因之一。比如，位于上海浦東新區(qū)的東方城市花園，當前開發(fā)商在售盤因為政府限價，價格比二手盤每平方米低三四千元。

    鏈家地產一項調查顯示，在業(yè)主惜售的前提下。北京已經有近20個小區(qū)出現(xiàn)了只租不售的情況。這讓不少中介生存困難，北京房地產交易管理網最近數(shù)據(jù)顯示：日前，北京中介分支機構總量為4161家，而在7月底為4347家，最近不到2個月的時間，中介門店減少了近200家。

二手房價格回調在即

    倒掛現(xiàn)象的出現(xiàn)代表了市場很可能出現(xiàn)一個價格加速下行的拐點，目前來看，主要出現(xiàn)倒掛的依然是郊區(qū)，特別是庫存量大的小區(qū)域是倒掛現(xiàn)象最明顯的區(qū)域。

    在價格倒掛的前提下，二手房的價格繼續(xù)回調已經初現(xiàn)端倪。北京中原統(tǒng)計目前北京市場上的二手報價房源數(shù)據(jù)顯示，在9月中上旬，北京二手房房源報價出現(xiàn)了明顯的變化，各區(qū)縣的二手房報價均出現(xiàn)了明顯的松動，特別是通州區(qū)的報價指數(shù)平均下調幅度達到了4.46%。海淀、朝陽等區(qū)域的房價報價指數(shù)下調也均超過了1.5%。

    面對開始松動的二手房價格，購房者的市場依舊難以被點燃。中原一項針對購房者的調查顯示，未來一季度有購房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4個百分點。此前，萬科針對北京家庭的入戶抽樣調查顯示，在嚴格的限購政策下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房。

    因此，在有價無市的市場現(xiàn)狀下，二手房價格下行將持續(xù)。“價格的回調需要一個過程。”一位業(yè)內人士告訴記者，一二手房倒掛的情形在2008年年底、2010年5月均出現(xiàn)過。是市場繼續(xù)回調的前兆信號。

    值得注意的是，一二手房價倒掛的現(xiàn)象與以往不同。張大偉認為，受到限購無法換房的影響，北京的二手房業(yè)主惜售心態(tài)越發(fā)明顯，導致掛牌出售價格居高不下。很多手中房產超過限購標準的投資者，一旦出售房產就沒有購房資格，導致出售謹慎，不愿意降價拋售。張大偉進一步表示，除非是金融環(huán)境大規(guī)模惡化，導致小業(yè)主們不得不拋房套現(xiàn)，否則這種倒掛現(xiàn)象還是會存在。