保障房數(shù)字躍進(jìn)背后：集資房大增

    9月22日，北京市住建委發(fā)出《關(guān)于加快本市保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，其中指出配建、新建的保障房項(xiàng)目必須保證開工和竣工，否則不給商品房項(xiàng)目備案或發(fā)放預(yù)售證等。

　　實(shí)際上，諸如“通知”之類的文件，近日在各地頻繁出現(xiàn)，各地政府在“爭(zhēng)先進(jìn)”的鼓勵(lì)下，紛紛加快保障房項(xiàng)目開工。

　　但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，各地開工率飆升背后原因各異，但不同程度存在為短期完成任務(wù)、追求數(shù)字而不顧保障“成色”的現(xiàn)實(shí)。

　　在部分省份，企業(yè)單位集資房、事業(yè)單位中轉(zhuǎn)房、城市危舊房改造都貼上“保障房”標(biāo)簽，借此搭政策“順風(fēng)車”。在各地保障房開工率數(shù)字大增的背后，是住房保障結(jié)構(gòu)性矛盾的深化，是“住有所居”保障目標(biāo)的遠(yuǎn)離。

　　數(shù)字“躍進(jìn)”

　　“通知”內(nèi)容措辭嚴(yán)厲，要求配建保障房的項(xiàng)目必須保證保障房開工和竣工時(shí)間不得晚于商品房。對(duì)于沒有完成協(xié)議建設(shè)保障房的企業(yè)，要限制其參與拿地、商品房銷售等工作。

　　此時(shí)，北京市2011年保障性安居工程開工數(shù)量已經(jīng)超過(guò)18萬(wàn)套，完成90%以上。即便如此，相比已經(jīng)有5個(gè)省提前完成開工率100%來(lái)說(shuō)，北京市也自感有些落后了。

　　北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉介紹，北京今年已經(jīng)出讓的38塊包含居住屬性的地塊總建筑面積為583.88萬(wàn)平米，其中出讓包含保障屬性的地塊為21塊，占比超過(guò)55%，配建的保障房住宅面積為135.9萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)在這些配建保障房面積中提供的保障房住宅套數(shù)超過(guò)1.5萬(wàn)套。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)一位分析師9月22日在“點(diǎn)亮百城 決勝未來(lái)——CRIC2012新產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)”上對(duì)本報(bào)記者透露，2011年北京市各類保障性安居工程建設(shè)資金投資在3000億元以上。北京市竭盡各類融資手段，包括投資百億元注冊(cè)成立了保障房投資中心等方式，解決了公租房等比較難的融資問題，才有這么快的開工率，在9月初達(dá)到了90%開工率。

　　但是，另一些省份保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展似乎更快。據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，今年截至8月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實(shí)物開工868萬(wàn)套，開工率86%(不含西藏自治區(qū))。相比5月末34%的開工率，全國(guó)保障房開工提速明顯。

　　遼寧、河北、福建、山東和陜西等5省的開工率已超過(guò)100%，其中部分省份的開工率逼近120%。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，“特別是今年新批項(xiàng)項(xiàng)目，不可能集中在一、二季度開工，三、四季度才可能是建設(shè)的高峰期”。

　　地方政府的政治壓力另一主因。一位不愿具名的房地產(chǎn)專家認(rèn)為，各地主要官員的態(tài)度也起了很大作用。他認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議和一系列文件下發(fā)后，各地的落實(shí)情況明顯好轉(zhuǎn)。“官員開始更多地出于政治角度考量這一問題，而不再過(guò)多強(qiáng)調(diào)困難。”

　　“成色”問題

　　河北省是5個(gè)提前完成100%開工率的省份。該省石家莊、保定等多個(gè)地市已經(jīng)大幅超額完成了今年開工任務(wù)。

　　但是，據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，該省不少城市的保障性安居工程結(jié)構(gòu)存在問題。

　　以保定市為例，2011年，保定市計(jì)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房32014套。其中，新建經(jīng)濟(jì)適用住房3700套，這些項(xiàng)目全部建在保定市區(qū)。

　　但從保定市政府最新公布的項(xiàng)目開工信息看，經(jīng)濟(jì)適用房已開工3158套。但這些項(xiàng)目均為為單位集資建房，分屬河北保運(yùn)集團(tuán)、河北雙鷹農(nóng)機(jī)公司、保定市金屬材料公司等4家公司籌建。

　　按計(jì)劃，保定市今年還有一個(gè)單位集資建房新項(xiàng)目開工，建設(shè)規(guī)模為609套。前后兩數(shù)相加，今年3700套新建經(jīng)濟(jì)適用住房的任務(wù)就會(huì)超額完成。

　　保定市2011年計(jì)劃竣工的保障性住房項(xiàng)目中，除興華苑廉租住房小區(qū)這一個(gè)項(xiàng)目外，全部為集資建房，項(xiàng)目分屬市住建局、市傳染病醫(yī)院、中鐵電氣化一公司二分公司、五一九地勘大隊(duì)、市財(cái)政局?？偯娣e為251478平方米。

　　北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥表示，同樣的開工率數(shù)字，在不同地區(qū)之間涵義也不同。

　　保障性安居工程，因其概念含混被比喻成一個(gè)籃子，“什么都可以往里裝”。這就給各地方更多的騰挪空間。

　　按現(xiàn)行制度，集資建房可納入經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)計(jì)劃。原本帶有福利性質(zhì)的集資房的“變身”依據(jù)是2007年國(guó)務(wù)院下發(fā)的一個(gè)文件(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))。

　　上述文件稱，單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。該文件規(guī)定，各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)不能搞單位集資合作建房；但為其他單位留了政策口子。

　　這些房屋與政府統(tǒng)一施工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房在諸多方面不同。按規(guī)定，這些房子在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。

　　房子基本在單位內(nèi)部就消化了，不可能有多余的，“賣給非本單位的人就更不可能了”。

　　“住有所居”？

　　有了前面的“變身”，集資建房就順理成章地成為保障房中的“一員”，也會(huì)搭上政策的順風(fēng)車。

　　《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法(試行)》規(guī)定，保障性住房建設(shè)項(xiàng)目按國(guó)家和本省規(guī)定享受各項(xiàng)稅收優(yōu)惠、免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，涉及經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)的，按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的下限收費(fèi)或者給予減免收費(fèi)。除此之外，小區(qū)內(nèi)外相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)按國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定不再繳納其他費(fèi)用。

　　在保障房建設(shè)諸多優(yōu)惠措施的刺激下，集資方自然樂于開工。按規(guī)定，集資建房雖算做保障性住房，但分配主體是定向的。現(xiàn)實(shí)情況是，非集資主體即使?jié)M足經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件，往往也無(wú)法獲得購(gòu)房機(jī)會(huì)。

　　一般認(rèn)為，保障性安居工程涵蓋廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造。因沒有明確概念界定，各地對(duì)各類保障性住房的理解顯然不一樣，運(yùn)作也不盡相同。另?yè)?jù)記者調(diào)查，部分省市將危舊房或城中村改造列進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中。

　　在公租房項(xiàng)目中，也存在“變通”的情況。公租房主要針對(duì)新就業(yè)外來(lái)職工等住房困難的夾心層群體?；鶎诱谕恋鼐o張、資金不足的情況下，大面積推行企業(yè)代建、自建模式。這些房屋主要針對(duì)本企業(yè)員工。

　　江西、陜西、河北等多個(gè)省份還把針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、衛(wèi)生院等人員的中轉(zhuǎn)房列為公租房。在2011年保定公租房建設(shè)計(jì)劃中，雖以企業(yè)新建為主，但也有針對(duì)教師、醫(yī)生等特定人群的公租房。

　　據(jù)本報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，保定市順平縣有3個(gè)教師中轉(zhuǎn)房、1個(gè)教師宿舍項(xiàng)目，唐縣有1個(gè)教師職工宿舍，博野縣有1個(gè)工商局家屬院配建項(xiàng)目。

　　一位接近河北省政府的人士稱，此類項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣H受重視，建設(shè)所需資金主要依賴政府撥款，且能得到優(yōu)先保證。這自然引發(fā)各界質(zhì)疑和擔(dān)憂——財(cái)政資源是否錯(cuò)配并引發(fā)新的不公。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一不愿具名的人士稱，上述人員中當(dāng)然也存在住房困難的情況，但應(yīng)通過(guò)廉租房、兩限房等其他渠道解決，“需要明確的是，公租房本應(yīng)服務(wù)的人群是新就業(yè)外來(lái)職工而不是別的”。

　　上述人士表示，保障性安居工程的工作目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“住有所居”，如果最終解決的是公務(wù)員、教師等非低收入人群住房問題，等于退回了福利分房時(shí)代，再建幾千萬(wàn)套保障性住房都不會(huì)實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。