特大城市二手房交易評(píng)估趟出“武漢模式”

    2011年7月30日，武漢正式推行存量房（俗稱二手房）交易價(jià)格電腦評(píng)估，并率先在江岸區(qū)試點(diǎn)，對(duì)二手住房的交易價(jià)由原來(lái)人工評(píng)估改為電腦評(píng)估。

市民王劍成為全市第一個(gè)“嘗鮮”者，他不到5分鐘時(shí)間就辦完評(píng)估、繳稅手續(xù)，并拿到第一張《稅收電子轉(zhuǎn)賬專用完稅證》。

實(shí)行存量房交易價(jià)電腦定價(jià)并非由武漢肇始，但武漢卻在全國(guó)率先實(shí)行地稅與房管部門聯(lián)網(wǎng)，全面掌握存量房信息、真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，趟出一條特大城市推廣存量房交易公平、動(dòng)態(tài)、科學(xué)評(píng)估的“武漢道路”。

國(guó)家政策阻擊“陰陽(yáng)合同”

自1998年國(guó)家實(shí)行住房改革以后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易規(guī)模迅速擴(kuò)大，持續(xù)多年成為社會(huì)談?wù)摻裹c(diǎn)。

存量房交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”虛報(bào)成交價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。以武漢為例，2005年前實(shí)行自行申報(bào)成交價(jià)；2005年為防止故意低報(bào)成交價(jià)，實(shí)行中介機(jī)構(gòu)人工評(píng)估，但人為因素的存在，“陰陽(yáng)合同”仍未杜絕。這不僅擾亂了正常經(jīng)濟(jì)秩序，也影響了國(guó)家對(duì)市場(chǎng)狀況真實(shí)性的判斷。

2009年7月起，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局就要求各地推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管。去年我省在鄂州召開(kāi)推廣工作會(huì)議，并做出決定，從今年起全省全面啟動(dòng)該項(xiàng)工作。

國(guó)家規(guī)范存量房交易市場(chǎng)的聲音更加洪大。今年初，國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)辦發(fā) [2011]1號(hào)文件。這個(gè)被稱為“新國(guó)八條”的文件，再次強(qiáng)調(diào)要求各地加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，公平稅負(fù)。

稅房聯(lián)網(wǎng)，武漢模式不走尋常路

經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍新木曾說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)社會(huì)最大貢獻(xiàn)在于設(shè)計(jì)制度，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。

在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)嵭写媪糠拷灰自u(píng)估改革，最大難點(diǎn)也正是制度設(shè)計(jì)。而在武漢推行此項(xiàng)工作之前，已有其他中小城市先行一步。從常理出發(fā)，有人建議，對(duì)別的城市經(jīng)驗(yàn)采取“拿來(lái)主義”，但武漢市地稅局、房管局聯(lián)合赴外地取經(jīng)后，結(jié)合武漢市情，充分發(fā)揮部門資源管理優(yōu)勢(shì)，做出一個(gè)大膽決定：吸取經(jīng)驗(yàn)，趟出新路。

部分前期試點(diǎn)的城市，有些城市規(guī)模小，房地產(chǎn)信息化建設(shè)滯后，地稅部門只得采取人工調(diào)查，派人分片包干，逐幢房屋勘察，并制定評(píng)估價(jià)，房屋相關(guān)信息不能做到及時(shí)更新。

對(duì)于有150萬(wàn)套登記產(chǎn)權(quán)房、2億平方米房屋的大武漢而言，上述城市的做法難以適用武漢地區(qū)，要么不能保證數(shù)據(jù)完整、準(zhǔn)確；要么不能適應(yīng)市場(chǎng)變化及時(shí)更新。

為適應(yīng)武漢特大城市的需要，遵循“資源整合、節(jié)約投資、提高效能、方便群眾”的原則，市地稅局局長(zhǎng)羅濤局長(zhǎng)創(chuàng)造性地提出“武漢模式”新構(gòu)想：對(duì)于評(píng)估系統(tǒng)，地稅局、房管局“聯(lián)合開(kāi)發(fā)、共建平臺(tái)、成果共享、全面評(píng)估、滿足需求、有效對(duì)接”，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享。

三步走，撐起“電腦評(píng)估”的骨架

市地稅局、房管局聯(lián)合介紹，實(shí)行交易“電腦評(píng)估”，與人工評(píng)估一樣，采取的是同樣的房地產(chǎn)估價(jià)理論，不同的是避免人為主觀因素，采取信息技術(shù)、應(yīng)用房屋管理專業(yè)成果來(lái)評(píng)估價(jià)格。

據(jù)悉，電腦評(píng)估的原理是首先利用空間地理信息等技術(shù)，固定每一幢大樓的具體位置。對(duì)每一幢樓房先形成一個(gè)房屋基準(zhǔn)價(jià)，然后結(jié)合樓層、結(jié)構(gòu)等幾十項(xiàng)修正因素，由電腦自動(dòng)產(chǎn)生評(píng)估價(jià)，最大限度解決人為因素造成的評(píng)估價(jià)格失真問(wèn)題。

這其中房屋基準(zhǔn)價(jià)是關(guān)鍵因素。市房管局表示，這一價(jià)格將參考小區(qū)二手房交易價(jià)、掛牌價(jià)及附近新房銷售價(jià)等市場(chǎng)行情指標(biāo)，定期更新調(diào)整。

思路統(tǒng)一后，市地稅局、房管局進(jìn)行周密部署，分三步構(gòu)建起存量房“電腦定價(jià)”完整體系：

第一步，建起存量房評(píng)估專題圖數(shù)據(jù)庫(kù)（GIS平臺(tái)）、基準(zhǔn)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)、房屋基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。GIS平臺(tái)以武漢市1300平方公里1：2000房產(chǎn)基礎(chǔ)圖為依據(jù)，對(duì)每幢房屋建立“身份證”，同時(shí)利用GIS技術(shù)確定每幢房屋的位置、各類基礎(chǔ)信息、樣點(diǎn)信息，并實(shí)行各個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)之間聯(lián)網(wǎng)和動(dòng)態(tài)更新；基準(zhǔn)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)按可比性、確定性、穩(wěn)定性和標(biāo)識(shí)性四原則建立，通過(guò)房管系統(tǒng)記錄的交易價(jià)、備案價(jià)、中介掛牌價(jià)等多途徑確定；房屋基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)主要依靠房產(chǎn)交易權(quán)屬登記系統(tǒng)、商品房合同備案數(shù)據(jù)、存量房交易合同備案數(shù)據(jù)等建立。

第二步，建設(shè)存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。有了評(píng)估原理和數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用評(píng)估技術(shù)建立評(píng)估模型，集成各類數(shù)據(jù)，為電腦定價(jià)夯實(shí)了基礎(chǔ)。

第三步，實(shí)現(xiàn)地稅、房管系統(tǒng)互聯(lián)。以往部門之間合作，軟件之間不兼容時(shí)有發(fā)生，相互“打架”導(dǎo)致效率降低。此次，武漢市開(kāi)發(fā)的存量房電腦估價(jià)系統(tǒng)，功能上不僅實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)自動(dòng)比對(duì)房屋信息、隨時(shí)自動(dòng)估價(jià)、計(jì)算稅費(fèi)、自動(dòng)數(shù)據(jù)回傳，而且實(shí)現(xiàn)省、市兩級(jí)地稅與房管之間“三系統(tǒng)兩平臺(tái)”互通互聯(lián)。

有人評(píng)價(jià)，這一系統(tǒng)最終實(shí)現(xiàn)房屋交易三個(gè)改變：人評(píng)改機(jī)評(píng)、個(gè)評(píng)改量評(píng)、事中評(píng)改事前評(píng)。

武漢模式，“智慧城市”發(fā)展又一力證

稅房聯(lián)網(wǎng)的“武漢模式”，所開(kāi)發(fā)的評(píng)估系統(tǒng)運(yùn)用先進(jìn)的GIS技術(shù)，數(shù)據(jù)同步通用，具有準(zhǔn)確、共享、實(shí)時(shí)、長(zhǎng)效、可控、多贏、前瞻性，得到了華中師大、武漢理工大、華中農(nóng)大、中南財(cái)大及專業(yè)評(píng)估師共9位專家一致好評(píng)，認(rèn)為此模式目標(biāo)明確，架構(gòu)合理，符合財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)文件要求，是武漢市“兩型社會(huì)”、“智慧城市”發(fā)展的又一力證，是武漢市“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”的有力舉措。

省地稅局許建國(guó)局長(zhǎng)明確指出，“武漢模式”運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，利用第三方信息，實(shí)現(xiàn)存量房交易的動(dòng)態(tài)管理、科學(xué)評(píng)估，這就是我們想要的模式，各地、市、州今后凡具備了條件的，都要過(guò)渡到"武漢模式"上來(lái)。

武漢市地稅局、房管局介紹，實(shí)行二手房評(píng)估的“武漢模式”，不再需要到現(xiàn)場(chǎng)人工勘察。工作人員輸入房產(chǎn)證號(hào)后，電腦自動(dòng)根據(jù)修正因素產(chǎn)生評(píng)估價(jià)。電腦定價(jià)與個(gè)人申報(bào)的房屋交易價(jià)比較，按就高不就低原則確定計(jì)稅價(jià)，并依此計(jì)征，時(shí)間大為縮短。

以前的房屋交易采取人工評(píng)估，需要人工到現(xiàn)場(chǎng)，還要出具報(bào)告，一般需時(shí)3-5天，對(duì)于時(shí)間緊張的房主而言，耗時(shí)費(fèi)力?，F(xiàn)在實(shí)行電腦定價(jià)后，在試點(diǎn)的江岸區(qū)政務(wù)大廳地稅、房管窗口，輸入交易房屋相關(guān)信息后，可馬上顯示房屋的電腦評(píng)估價(jià)，當(dāng)場(chǎng)即可刷銀行卡繳稅，評(píng)估、繳稅流程不到5分鐘。

二探費(fèi)用：稅費(fèi)有增有減，市民一年預(yù)計(jì)少掏評(píng)估費(fèi)6000萬(wàn)

實(shí)行新評(píng)估方式后，取消評(píng)估費(fèi)，這為交易雙方節(jié)約大量資金。該市房管局市場(chǎng)處介紹，目前該市房屋交易的評(píng)估收費(fèi)通常按評(píng)估值的3‰收取。

以去年該市存量房交易面積為441.27萬(wàn)平方米，存量房成交均價(jià)為4372.15元/平方米計(jì)算，市民一年可少掏評(píng)估費(fèi)近6,000萬(wàn)元。

推行電腦評(píng)估后，有市民擔(dān)心，會(huì)否提高計(jì)稅依據(jù)，從而增加稅費(fèi)？市地稅部門解釋，對(duì)原先明顯低報(bào)價(jià)格者而言，新方式評(píng)估更加接近交易真實(shí)價(jià)格，體現(xiàn)了公平。但對(duì)于按真實(shí)價(jià)格申報(bào)的市民而言，因取消了評(píng)估費(fèi)，總繳納的稅費(fèi)還會(huì)減少。

9月16日剛辦完賣房手續(xù)的陳實(shí)算了一筆賬，其117平方米的住房，申報(bào)的賣房?jī)r(jià)64萬(wàn)元，電腦評(píng)估價(jià)為73萬(wàn)元。按原來(lái)人工評(píng)估，收1.5%的契稅、3‰的評(píng)估費(fèi)計(jì)算，共繳稅費(fèi)約11,520元。而實(shí)行新政后，只需繳10,950元，比原來(lái)還節(jié)約了570元。

市民王女士介紹，其轉(zhuǎn)讓竹葉山轉(zhuǎn)盤附近一處120平米住宅，此前評(píng)估公司估價(jià)近5000元/平方米，但電腦估價(jià)超過(guò)6000元/平方米。“這與市場(chǎng)價(jià)格非常接近。所有評(píng)估都由電腦評(píng)，做到公平合理，我們完全可以接受。”王女士說(shuō)。

查閱江岸運(yùn)行一個(gè)多月來(lái)的交易記錄，電腦評(píng)估避免了人為因素，使得評(píng)估價(jià)接近于真實(shí)的市場(chǎng)行情。如16日交易的一套百步亭花園住宅，房東申報(bào)價(jià)為5470元/平方米，但該小區(qū)二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)普遍在6000-7000元/平方米，電腦評(píng)估價(jià)為6200元/平方米。

16日下午，在江岸區(qū)政務(wù)中心辦理房屋過(guò)戶的彭先生表示，自己多次交易房產(chǎn)，改由電腦評(píng)估價(jià)格，公平透明，堵塞了部分人逃稅漏洞，遵紀(jì)守法者還降低了稅費(fèi)，對(duì)這一新政很滿意。

【未來(lái)】

逐步推廣，不斷完善

武漢地稅房管欲打造“科學(xué)模式”

在江岸區(qū)上線運(yùn)行之后，存量房交易由原來(lái)人工個(gè)案評(píng)估順利轉(zhuǎn)換至現(xiàn)行系統(tǒng)自動(dòng)批量評(píng)估，充分體現(xiàn)了系統(tǒng)“公平、高效、減負(fù)”原則，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。

針對(duì)實(shí)際，武漢市地稅局、房管局決定，按照先中心城區(qū)后遠(yuǎn)城區(qū)、先住宅后非住宅在全市范圍內(nèi)全面穩(wěn)步推進(jìn)，明年全面上線運(yùn)行。

武漢地稅局、房管局表示，目前只是步出起點(diǎn)，需進(jìn)一步加強(qiáng)合作，不斷完善，汲取兄弟省、市先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，全面提升我市信息化應(yīng)用水平，把“武漢模式”打造成“終極模式”。