首宗“價(jià)低者得”地塊底價(jià)出讓 開發(fā)商自曝利潤

     在樓市調(diào)控背景之下，由于擔(dān)心市場或政策因素，可能導(dǎo)致基于低房價(jià)的“快產(chǎn)快銷”地產(chǎn)開發(fā)模式受阻，北京首宗“限地價(jià)、競房價(jià)”地塊——門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)項(xiàng)目，在昨日的出讓中不出意外遇冷，僅中鐵地產(chǎn)一家報(bào)出底價(jià)，最終也如愿以償以22億元拿地。據(jù)知情人士透露，該地塊最終的利潤最高不超過20%。

    地塊遇冷　僅中鐵報(bào)價(jià)并拿地

    “限地價(jià)、競房價(jià)”的土地出讓方式，是繼2009年成功試點(diǎn)“限房價(jià)、競地價(jià)”，2010年成功試點(diǎn)“限地價(jià)、競配建政策性住房”的出讓方式之后，北京市國土部門推出的又一新交易方式，即在限定地塊最終出讓價(jià)格的同時(shí)，設(shè)定一個(gè)未來成品房的最高銷售價(jià)，開發(fā)商在此基礎(chǔ)上向下報(bào)出更低的成品房銷售價(jià)格，誰報(bào)的價(jià)格低，誰就拿地。

    昨日出讓的地塊位于北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)，土地固定交易價(jià)格約為22億元，設(shè)定的未來銷售最高房價(jià)為1.36萬元/平方米。地塊所建商品住房最大面積為120平方米。在銷售對象上，將優(yōu)先滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求。在昨日的出讓中，不出意外地塊遇冷，僅中鐵地產(chǎn)一家報(bào)出底價(jià)，最終如愿以償以22億元拿地。

面臨市場、政策雙重風(fēng)險(xiǎn)

    中鐵地產(chǎn)市場開發(fā)部部長樓英瑞告訴記者，與普通商品房地塊相比，開發(fā)商不太敢拿“限地價(jià)、競房價(jià)”地塊主要原因是擔(dān)心政策與市場的雙重風(fēng)險(xiǎn)。拿下“限地價(jià)、競房價(jià)”地塊，意味著開發(fā)商所出的地價(jià)與未來銷售房價(jià)均已確定，在保證建筑工程質(zhì)量的前提下，開發(fā)商只有通過財(cái)務(wù)成本的控制，即資金的回籠速度，方能獲得合理利潤。

    “同樣是22億元土地出讓金的占款，3年回收和1年回收最終的利潤率肯定不同。” 樓英瑞透露，在樓市調(diào)控的情況下，市場風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，這就給銷售帶來困難，而如果政策層面未有保障，例如預(yù)售許可證的審批時(shí)間過長、相關(guān)稅費(fèi)預(yù)征額度較大，均會(huì)影響項(xiàng)目的快產(chǎn)快銷。

    “按照我們的測算，如果項(xiàng)目能夠在一年內(nèi)完成開工及銷售，項(xiàng)目最終的理想利潤率為15%-20%之間，一旦時(shí)間過長，利潤率很難保證。”但樓英瑞也坦言，“限地價(jià)、競房價(jià)”項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是政府給成品房限定了售價(jià)，遠(yuǎn)低于周邊同類型項(xiàng)目，一般銷售比較容易。

    之所以樓英瑞有這樣的觀點(diǎn)，主要是因?yàn)樵诖饲氨本┦鬃?ldquo;限房價(jià)、競地價(jià)”地塊——長陽項(xiàng)目的出讓中，也是中鐵拿地，而這個(gè)被后來命名為長陽國際城的項(xiàng)目，由于銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊同類商品房，兩期開盤均當(dāng)日售罄，從拿地到銷售僅為14個(gè)月，遠(yuǎn)低于一般商品房兩年以上的銷售周期。

    非熱點(diǎn)地區(qū)　銷售存疑

    據(jù)記者了解，門頭溝地塊限定的成品房1.36萬元/平方米供應(yīng)價(jià)格遠(yuǎn)低于區(qū)域在售價(jià)格，目前區(qū)域內(nèi)普通商品房均價(jià)在1.8萬元左右，有的項(xiàng)目價(jià)格超過兩萬元，二手房均價(jià)在1.5萬-1.8萬元左右。而1.36萬元/平方米這一價(jià)格，已經(jīng)低于區(qū)域內(nèi)實(shí)際市場價(jià)格20%。

    北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉表示，本地塊的入市給保障房建設(shè)帶來了新思路，相比公租房、限價(jià)房等房源，本類型保障房的保障對象更廣泛，而且這部分需求恰好是之前商品房市場的需求，目前已經(jīng)成為夾心層，解決這部分需求也將明顯稀釋商品房市場的需求，對樓市調(diào)控將有明顯的良性影響。

    但偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，相比于房山而言，門頭溝非成交熱點(diǎn)區(qū)域，在8月門頭溝區(qū)的商品房住宅成交只有16套，占全北京交易量的0.3%；二手房也僅簽約了66套，占全市的0.7%左右，此次門頭溝地塊能否像長陽國際城一般受熱捧，目前尚難確定。