承和·書(shū)香庭
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SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹今日發(fā)表博客稱(chēng),現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商死不了,資金鏈還不錯(cuò)。
潘石屹認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最薄弱得兩個(gè)環(huán)節(jié)是中小企業(yè)和地方政府,潘石屹稱(chēng):“開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有死,穿單衣服的先死了,開(kāi)發(fā)商還穿著棉衣呢,2009年銷(xiāo)售三萬(wàn)多個(gè)億,2010年五萬(wàn)多個(gè)億,款還在慢慢回,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商死不了,資金鏈還不錯(cuò)。”
但知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)回應(yīng)道:“很快就只剩褲衩了。”
易居中國(guó)董事局主席周忻亦表示擔(dān)憂(yōu):“不一定吧,如現(xiàn)在不極積應(yīng)對(duì),一些‘高危’公司今年底、明年春節(jié)前會(huì)有巨大壓力!08年是美國(guó)金融風(fēng)暴拯救了中國(guó)房企,這次呢?!”
潘石屹:房?jī)r(jià)還得繼續(xù)降“百日劇變”沒(méi)續(xù)集
他是微博控,更愛(ài)玩攝影;他出書(shū)、拍廣告,甚至主演過(guò)一部愛(ài)情電影;他的好友覺(jué)得他“玩心太重”,他的同仁則說(shuō)他“膽子小”;而作為一名商人,有學(xué)者稱(chēng)他是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中少有的“智多星”在房地產(chǎn)界,潘石屹算不上最富有,但絕對(duì)稱(chēng)得上最吸引眼球的“腕兒”之一。
他最新的奪眼球動(dòng)作是將SOHO中國(guó)所有房源網(wǎng)上銷(xiāo)售。在復(fù)雜的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和嚴(yán)厲的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下,很多人將此舉歸為“做秀”、“炒作”,而潘石屹自己卻說(shuō),這是房地產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)“銷(xiāo)售革命”。
事實(shí)上,人稱(chēng)“老潘”的潘石屹,不僅愛(ài)說(shuō),也敢說(shuō),且不局限于自己的那一畝三分地。
昨天老潘接受了本報(bào)記者面對(duì)面的采訪(fǎng)。談及全球經(jīng)濟(jì)大勢(shì),他直言,歐洲問(wèn)題比美國(guó)大,中國(guó)也有問(wèn)題,但中國(guó)經(jīng)濟(jì)是全球最好的。針對(duì)全行業(yè)又一次臆測(cè)開(kāi)發(fā)商將“混不下去”的論調(diào),曾在2008年提出“百日劇變”的潘石屹這一次又大膽預(yù)測(cè):“百日劇變”不會(huì)有續(xù)集了。說(shuō)起老百姓最為關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題,他給出的答案很肯定房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位。今年不降,兩、三年以后還得降。
宏觀經(jīng)濟(jì)之我見(jiàn)更糟OR見(jiàn)底?
記者 美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣,歐債危機(jī)一波未平一波又起,外部環(huán)境對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)十分不利,您怎么看這個(gè)問(wèn)題?
潘石屹 前一段時(shí)間我寫(xiě)了一些東西,首先關(guān)注的就是美國(guó)的情況,現(xiàn)在大家都在等美聯(lián)儲(chǔ)表態(tài),這個(gè)狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間,QE3到底會(huì)不會(huì)推出成為懸在全球市場(chǎng)上空的一個(gè)大問(wèn)號(hào)。
歐洲的問(wèn)題更大,不用多說(shuō),只需要看股市跌得多慘就知道了,就四個(gè)字一塌糊涂。
而需要指出的是,就算是全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次探底,中國(guó)政府也不會(huì)像2008年那樣,再拿出一個(gè)“4萬(wàn)億刺激計(jì)劃”,也不敢搞寬松貨幣政策,畢竟,如果再走老路,通貨膨脹就飛到天上去了。總體而言,自2008年以來(lái),中國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的控制成效是有目共睹的,最起碼我們看到了兩個(gè)結(jié)果:第一,通貨膨脹控制住了,沒(méi)有像印度和巴西那樣,通脹率高得嚇人。其次,目前來(lái)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度盡管有所放緩,但依然處于比較快的區(qū)間。
不過(guò)值得一提的是,眼下十萬(wàn)億元左右的地方融資平臺(tái)算得上一個(gè)定時(shí)炸彈。
記者 正如您所說(shuō),中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩已成不爭(zhēng)的事實(shí),現(xiàn)在有很多觀點(diǎn)認(rèn)為高層不會(huì)坐視不管,政府肯定要救市,您又怎么看?
潘石屹 救市意味著兩難:一救市,通貨膨脹就會(huì)抬頭,老百姓肯定很難接受。目前CPI漲幅在6%左右,老百姓已經(jīng)是咬緊牙關(guān)了。
通貨膨脹控制不住有多可怕?那可能不是CPI漲幅達(dá)10%的事兒,有可能是200%。最近,我到越南待了一個(gè)星期,在那里我完全分不清一百萬(wàn)和一千萬(wàn)的區(qū)別了,數(shù)錢(qián)的時(shí)候,所有人掏出來(lái)的不是錢(qián)包,而是大塑料袋。
記者 那么歸根結(jié)底,中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的難點(diǎn)和突破點(diǎn)究竟在哪里?
潘石屹 中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅僅是“中國(guó)經(jīng)濟(jì)”了,是世界經(jīng)濟(jì)的一部分,一定要隨著世界經(jīng)濟(jì)往前走,從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)并不是獨(dú)立的。
目前來(lái)看,政府的政策不應(yīng)該走極端,比如,為了控制通貨膨脹而不顧中小型企業(yè)死活。當(dāng)然,也不能再走2008年的老路。
房地產(chǎn)業(yè)全解析真摔OR假摔?
記者 北京等地的房?jī)r(jià)只要稍有風(fēng)吹草動(dòng),拐點(diǎn)論就甚囂塵上,您怎么看待目前整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)?
潘石屹 截至目前,北京、上海的住宅投資回報(bào)率僅僅為2%,商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在4%至5%,住宅的回報(bào)率太低了。就從資金回報(bào)率來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位。
而且,住宅價(jià)格應(yīng)該降,今年不降,兩、三年以后還得降。因?yàn)楸U戏康挠绊懯蔷薮蟮摹N磥?lái)五年政府要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房,如果按一個(gè)房子里住4個(gè)人算,那就是1.5億人,總共的城市人口才6億人,保障房的潛在影響可見(jiàn)一斑。
記者 眼下又不得不再次提起您的“百日劇變”論。目前市場(chǎng)狀況可謂慘淡,您覺(jué)得“百日劇變”還有戲嗎?
潘石屹 不太可能了,沒(méi)有續(xù)集了。
現(xiàn)在,經(jīng)濟(jì)鏈條中最薄弱的環(huán)節(jié)首推中小型企業(yè),出口形勢(shì)不樂(lè)觀,勞動(dòng)力成本又不斷攀升,再加上銀行的利率一提再提,中小型企業(yè)的生存比較困難;其次的薄弱環(huán)節(jié)就是地方政府了,第三位才輪得到開(kāi)發(fā)商。
其實(shí),從上半年財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看,開(kāi)發(fā)商的資金鏈很少出現(xiàn)像2008年時(shí)繃得那么緊的情況,負(fù)債率也沒(méi)那么高。
開(kāi)發(fā)商還穿著棉衣呢,地方政府卻穿單衣服,所以不會(huì)“百日劇變”。
記者: 有人認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到底了,您同意這種判斷嗎?
潘石屹 我覺(jué)得可能還會(huì)更嚴(yán)厲。未來(lái)兩年,尤其是大城市的住宅市場(chǎng),調(diào)控只會(huì)更嚴(yán)格。
前一段時(shí)間,好幾個(gè)開(kāi)發(fā)商給我打電話(huà),都言之鑿鑿地說(shuō)“限購(gòu)政策要取消了”,結(jié)果沒(méi)過(guò)多久,北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我們開(kāi)會(huì)明確,北京不會(huì)取消限購(gòu)。
我感覺(jué)限購(gòu)政策在兩三年內(nèi)是不會(huì)取消的,否則房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈就很難壓住了。
記者 大家都覺(jué)得您的項(xiàng)目賣(mài)得貴,您擔(dān)不擔(dān)心降價(jià)?
潘石屹 我們一向嚴(yán)守的原則是,不能與周?chē)饨鸬膬r(jià)格差距太大,任何一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率絕對(duì)不能低于4%,這要比住宅回報(bào)率高出1倍。
SOHO中國(guó)自剖網(wǎng)售轉(zhuǎn)型OR做秀?
記者 聽(tīng)說(shuō)SOHO中國(guó)正是搞網(wǎng)售,而另一方面又要把銷(xiāo)售外包給中原地產(chǎn)?這是應(yīng)對(duì)調(diào)控的舉措嗎?
潘石屹 今年我們公司有兩個(gè)特別大的變化,花了差不多一年的時(shí)間打造了兩個(gè)平臺(tái),一個(gè)是工程設(shè)計(jì)建設(shè)的BIM系統(tǒng),另一個(gè)就是銷(xiāo)售乃至采購(gòu)的大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。對(duì)于后者,從9月20日開(kāi)始,我們力爭(zhēng)把公司所有的業(yè)務(wù)都放在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上去,真正搞“網(wǎng)絡(luò)化生存”,銷(xiāo)售社會(huì)化。
目前公司本身和客戶(hù)都已經(jīng)嘗到了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公開(kāi)公平的甜頭,所以我們決心圍繞這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)公司實(shí)施改革,其中包括銷(xiāo)售部分,按照目前的設(shè)想,未來(lái)會(huì)把銷(xiāo)售全部外包。
記者: 目前公司上海的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況怎么樣?
潘石屹 目前北京和上海的銷(xiāo)售額都接近100億元。上海跟北京市場(chǎng)有一些不同,上海的客戶(hù)主要還是江浙一帶的民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè),這些人對(duì)國(guó)際市場(chǎng)更為敏感。但總體而言,銷(xiāo)售情況還是不及去年“熱火朝天”的態(tài)勢(shì)。
畢竟,就算是限購(gòu)之后,大資金都擠到二、三線(xiàn)城市去投資也不太現(xiàn)實(shí)。在這種背景下,很多資金還是會(huì)回流商業(yè)地產(chǎn)。
我們的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),第一個(gè)星期就賣(mài)了15個(gè)億,這就是一個(gè)證明,雖然和以往開(kāi)盤(pán)賣(mài)50、60個(gè)億比還是有差距,但起碼說(shuō)明基本的需求還在。
記者 據(jù)悉,北京望京SOHO項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷(xiāo)售了25個(gè)億,但到現(xiàn)在是39個(gè)億,速度真的放慢了?
潘石屹 我們是把節(jié)奏控制一下。
前面的25個(gè)億銷(xiāo)售完了后,我們把價(jià)格提高了5%,幅度是很大的。因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目做完以后,公司在北京也沒(méi)有別的項(xiàng)目,所以不急著賣(mài)。
記者 據(jù)悉公司還有200億左右的資金,而此前您計(jì)劃今年要完成150億元的收購(gòu),這個(gè)目標(biāo)有變嗎?
潘石屹:可能還會(huì)超一點(diǎn)。
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