二手房市場局部觀望加劇

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月前12天全市新建商品住宅（若無特別說明，本文中新房供銷數(shù)據(jù)皆指新建商品住宅）成交1648套、19.8萬㎡，較8月同期分別降3.9%和1%，同比則回落58.4%、54.4%。其中，1648套的成交水平為近3年同期最低，而與最高的07年相比、僅有其9月份日平均成交套數(shù)的3天水平。

    上周（9.5-9.11，下同），全市交易量時隔三周再度跌破千套水平，僅成交911套、11.1萬㎡，環(huán)比下降29.16%、27.21%；成交均價上，上周的成交均價2.49萬元/㎡，環(huán)比提升12.5%。而今年中秋節(jié)期間（9.10-9.12）樓市成交也頗為冷清，僅成交346套、3.79萬㎡，比去年中秋回落64.3%、63.5%；同時較9月的前9天日均成交145套的水平，也下降了20%。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，上周成交的回落有中秋節(jié)假因素存在，但更反映了有價無市的局面。目前，政策壓制需求，交投雙方的博弈繼續(xù)，上市項目去化緩慢，加上近期報價6萬元/㎡以上樓盤占據(jù)新增供應(yīng)的相當(dāng)比重，使得今年9月份交易很可能出現(xiàn)量跌、價升的情形，“銅九”出現(xiàn)的概率很大。

    房屋類型上，上周別墅累計成交63套、環(huán)比下降37%，占住宅成交套數(shù)的6.9%、較前一周減少0.9個百分點；成交均價為2.6萬元/㎡，環(huán)比降幅高達7.1%。公寓項目則累計成交848套、環(huán)比下降28.5%，成交均價約為2.46萬元/㎡、環(huán)比提升17.1%。

    區(qū)縣上，上周全市8成以上區(qū)域環(huán)比皆呈下跌勢頭。成交面積前3名為浦東、嘉定、寶山，成交面積分別為2.27萬㎡、1.71萬㎡和1.27萬㎡，三區(qū)域合計占全市成交比例的47.3%,較前一周減少1.2個百分點。

豪宅項目占新增供應(yīng)面積近4成 或成9月市場亮點

    續(xù)前一周的20.7萬㎡后，上周全市新增供應(yīng)達到24.2萬㎡、環(huán)比增加16.64%，且不乏推盤量在3萬㎡以上的大體量項目。但大體量項目多為高端住宅，最低預(yù)售報價皆在6萬元/㎡以上或略低于6萬元/㎡，占總供應(yīng)面的38%。

    黃河滔同時指出，普通住宅成交低迷，豪宅或成9月亮點，原因在于上周此類項目的批量上市和年內(nèi)相對不錯的表現(xiàn)。受制于供應(yīng)結(jié)構(gòu)，接下來的交易量難以有明顯放量，全市整體均價水平則會顯著上升。以中秋節(jié)假期成交來看，成交面積前十樓盤中，90㎡以下房源的成交套數(shù)占比64%，其中不乏面積在50㎡以下、總價不到100萬元的“雙低”房源。

局部二手房買家觀望加劇 帶看、成交均降1成

    傳統(tǒng)金九加中秋短假，未如往年那樣引發(fā)上海二手房買賣市場的入市熱情。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心對旗下300余門店的抽樣調(diào)查顯示，9月至今（1至12日期間，下同），浦東塘橋、長寧中山公園、松江新城等板塊，二手房買賣交易的帶看、成交量均比8月同期有1成左右的下滑；業(yè)主掛牌價格也普遍有4%-5%的議價空間。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐中山公園店經(jīng)理孫明航告訴記者，長寧中山公園板塊9月的二手房買賣交易帶看、成交比8月同期減少近兩成，已無往年金九期間的看購高峰。在中秋節(jié)期間，由于計劃出游、家人團聚等因素影響，前來門店咨詢的客戶少于平常。

    孫明航表示，買家目前看空預(yù)期增強、入市謹(jǐn)慎，業(yè)主售房誠意則有提高，普遍可作出4%-5%的讓價。如中山公寓的一套147㎡三房，掛牌價格約470萬元，最終成交價可能低出20萬元。但目前買家以預(yù)算100萬左右、購買30-40㎡1房的偏多，上述類似房源的意向接盤者不多。

    而在松江新城板塊，目前買賣雙方存在3%-4%的心理價差，致使交投轉(zhuǎn)淡。例如，板塊內(nèi)珠江新城130-140㎡、總價150-170萬元的4居室房源，目前業(yè)主可作5-8萬元的讓價，但與買家心理價位有2~5萬元不等的較大差距。