樓市入冬上下游封凍

    編者按：

　　唇亡齒寒，用來形容限購令下，房地產(chǎn)上下游行業(yè)的生存現(xiàn)狀并不為過。如果說股市是宏觀經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性晴雨表，那么樓市就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的溫度計(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與20多個(gè)產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，共涉及上下游50多個(gè)行業(yè)。限購令襲來，到底會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)生怎樣的影響？

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?尚希 發(fā)自北京

　　上游行業(yè)遭遇困局

　　有這樣一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，生動(dòng)反映了房地產(chǎn)行業(yè)對上下游的影響：房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會(huì)影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1／4左右，且上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“地震”，勢必波及這些相關(guān)行業(yè)。

　　對于房地產(chǎn)上游行業(yè)而言，鋼鐵、建材業(yè)與其息息相關(guān)。我國每年粗鋼產(chǎn)量近四成流向房屋工程行業(yè)。目前，房地產(chǎn)調(diào)控對鋼鐵業(yè)的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對鋼材需求的影響。如果房企施工面積與新開工面積出現(xiàn)下滑，這將對鋼材的需求產(chǎn)生不利影響。

　　今年以來，盡管1000萬套保障房的建設(shè)讓鋼市看到了需求，但進(jìn)入9月中旬后，隨著鋼廠密集下調(diào)出廠價(jià)、鋼坯等原材料價(jià)格連續(xù)暴跌、資金面持續(xù)緊張等問題的出現(xiàn)，建筑用鋼一改前期的領(lǐng)漲大好局面，轉(zhuǎn)而開啟領(lǐng)跌行情。

　　除鋼鐵行業(yè)外，房地產(chǎn)業(yè)上游鏈條中的重要行業(yè)水泥業(yè)又是怎樣的情況？“目前，國內(nèi)的水泥產(chǎn)業(yè)還處于產(chǎn)能過剩的局面，此次房地產(chǎn)新政對水泥行業(yè)有一定的影響，我們估計(jì)需求量可能下降5%～10%。”一位不愿具名的水泥公司的負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

　　下游行業(yè)消費(fèi)縮減

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響力在向上游傳導(dǎo)的同時(shí)，也影響了下游眾多行業(yè)的預(yù)期。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京多家裝飾公司表示，新房裝修業(yè)務(wù)在不斷縮減，目前大部分業(yè)務(wù)都來源于二手房裝修。“大概從去年5月份開始，每個(gè)月的業(yè)務(wù)量減少了近1/3。”北京某裝飾公司的主任設(shè)計(jì)師告訴記者。

　　就目前的形勢看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控并沒有放松之勢，“如果樓市調(diào)控政策繼續(xù)深入，那么影響最大的行業(yè)是建筑裝飾以及家電行業(yè)，這部分企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)能，對市場供求保持合理判斷。”中投顧問宏觀經(jīng)濟(jì)研究員白朋鳴同時(shí)認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于持續(xù)發(fā)展趨勢，對下游企業(yè)來說只要不盲目擴(kuò)大產(chǎn)能，市場需求足以支撐其發(fā)展。

　　/鋼鐵/

　　“金九”期盼落空

　　實(shí)習(xí)記者 趙春燕 每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?張國棟

　　受房地產(chǎn)市場低迷及資金緊張等多重因素影響，本是傳統(tǒng)的銷售旺季，鋼材市場卻在金色的9月呈現(xiàn)出終端需求及市場成交萎靡的情況。數(shù)據(jù)顯示，從8月下旬開始，鋼材價(jià)格一直弱勢盤整，9月上半個(gè)月小幅下調(diào)，中秋之后跌勢擴(kuò)大。對鋼材市場而言，似乎提前進(jìn)入了冬季。驟然的寒意使市場信心降到冰點(diǎn)，市場關(guān)于金九的期待徹底落空。

　　中國聯(lián)合鋼鐵網(wǎng)分析師胡艷平向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，9月份以來，國內(nèi)鋼材市場在需求減弱、外圍環(huán)境欠佳等利空因素影響下加速下滑。

　　據(jù)悉，建筑鋼材中近40%的產(chǎn)量用于房地產(chǎn)建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)一直是鋼材市場最大的終端客戶。“房地產(chǎn)的調(diào)控對鋼材市場的影響非常巨大，最直接的影響是對建材市場的需求和資金減少。”百川資訊建筑鋼材行業(yè)高級分析師蘇延波表示。

　　聯(lián)合金屬網(wǎng)資料顯示，1～8月全國商品房開發(fā)累計(jì)投資額3.78萬億元，同比增長33.2%，但較7月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，且8月單月投資額同比下降31.6%，增速較7月下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)上市企業(yè)的中報(bào)看，企業(yè)在二季度已經(jīng)明顯收縮了投資支出。

　　而千萬套保障房建設(shè)的需求給予了市場諸多期待，但由于市場政策的沖擊，預(yù)期效應(yīng)并未顯現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1～8月，國內(nèi)粗鋼產(chǎn)量4.69億噸，預(yù)計(jì)年化產(chǎn)量高達(dá)7.07億噸，今年要完成的1000萬套保障房建設(shè)工程會(huì)帶來約3000萬噸的鋼材需求，但在房地產(chǎn)低迷的情況下，鋼材產(chǎn)量比去年同期增加了6848萬噸。所以在需求不振而供給高企的情況下，即使有千萬套保障房的拉動(dòng)，供需失衡也會(huì)持續(xù)困擾鋼鐵市場。

　　胡艷平認(rèn)為，對建筑鋼材中重要的螺紋線材而言，后面仍將面臨下游需求萎縮的局勢，一方面體現(xiàn)在保障房開工高峰期接近尾聲，二是鐵路投資明顯下降帶來的影響，三是北方進(jìn)入冬季后建筑業(yè)將逐步停止開工。

　　除房產(chǎn)限購令對鋼材市場產(chǎn)生影響外，今年8月，鐵路、固定和基建投資較上一年首次出現(xiàn)負(fù)增長，而對拖長工期的嚴(yán)格監(jiān)管，也降低了建筑鋼材的消費(fèi)能力。

　　以生產(chǎn)建筑鋼材為主要業(yè)務(wù)的江蘇沙鋼集團(tuán)，每年建筑鋼材產(chǎn)量是500萬噸，約有35%左右的鋼材銷往房地產(chǎn)行業(yè)，對于近期的情況，沙鋼集團(tuán)建筑鋼材業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人士向記者表示，“雖然房地產(chǎn)限購政策使鋼廠的市場需求量減少，但因?yàn)橛斜Ｕ戏拷ㄔO(shè)的拉動(dòng)，所以目前是供需基本持平。不過，保障房建設(shè)本身對鋼材市場的拉動(dòng)有限，而且它只是‘階段性的政策’，后期房地產(chǎn)對鋼材的需求會(huì)是一個(gè)減弱的趨勢，形勢不樂觀。”

　　該人士還強(qiáng)調(diào)，未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)鋼材需求的下降，鋼材市場的供需矛盾會(huì)越來越突出。而供需矛盾也使銷售競爭愈加激烈。未來價(jià)格上漲的壓力變大，而鋼廠的成本居高不下，所以鋼企“形勢不太好。”

　　/建材/

　　陶瓷受沖擊明顯

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?吳文坤 發(fā)自北京

　　建材是與房地產(chǎn)市場聯(lián)系最為緊密的行業(yè)之一?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，由于建材行業(yè)中的產(chǎn)品較多，因此所受影響也各異。其中，水泥和玻璃行業(yè)受到的影響較小，建筑陶瓷與商品房銷售直接關(guān)聯(lián)，受到的沖擊較為明顯。

　　作為基礎(chǔ)建材的水泥、玻璃，所受的沖擊并不如外界想象中那樣大。數(shù)字水泥網(wǎng)副總裁陳柏林向記者表示，從總量上看，房地產(chǎn)市場消費(fèi)水泥量占水泥消費(fèi)總量的1/3。盡管當(dāng)前商品房市場不景氣，但由于商業(yè)地產(chǎn)火爆、保障房等其他住宅項(xiàng)目增長，因此在水泥市場整體受到的沖擊較小。

　　“商品房市場下降對水泥需求的影響較小。”中國建筑材料流通協(xié)會(huì)副會(huì)長秦占學(xué)表示，當(dāng)前的商品房市場下滑，相關(guān)的水泥需求受到了抑制，但受益于基礎(chǔ)設(shè)施投資的加大，水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并未受到太大影響。

　　由于水泥是區(qū)域性產(chǎn)品，且商品房住宅在大中城市較為集中，陳柏林認(rèn)為，相比較而言這些城市所在的水泥企業(yè)受到的影響更大一些。他提供的數(shù)據(jù)顯示，北京42.5標(biāo)號水泥噸價(jià)格從今年5月份開始下調(diào)，已經(jīng)下降了80元，其他標(biāo)號的水泥下調(diào)幅度也較大。

　　玻璃行業(yè)的情況與水泥類似。“玻璃行業(yè)與房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的開工率有直接關(guān)系。”秦占學(xué)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體的開工率仍然保持，因此玻璃行業(yè)受到的影響不大。

　　不同于水泥、玻璃，建筑陶瓷產(chǎn)業(yè)受樓市下滑沖擊十分明顯。“商品房交易的冷清直接影響了建筑陶瓷企業(yè)。”中國陶瓷工業(yè)協(xié)會(huì)佛山辦事處主任藍(lán)衛(wèi)兵向記者表示，佛山建筑陶瓷企業(yè)受此影響的比例在30%以上。作為中國陶瓷產(chǎn)業(yè)的重鎮(zhèn)，佛山云集了中國70%的建筑陶瓷企業(yè)，整個(gè)行業(yè)受到的沖擊可見一斑。

　　“現(xiàn)在山東等地區(qū)的一些陶瓷企業(yè)生產(chǎn)線已經(jīng)停產(chǎn)，很多企業(yè)庫存積壓厲害。”雅士高夫陶瓷董事長陳彥斌表示。

　　此外，藍(lán)衛(wèi)兵告訴記者，受樓市調(diào)控的影響，陶瓷企業(yè)的利潤率下降了30%左右。盡管眾多企業(yè)加大促銷的力度，但一些企業(yè)表示效果不是很明顯。

　　/裝修/

　　裝修企業(yè)資金回籠困難

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?葉書利 發(fā)自北京吳文坤

　　持續(xù)高壓的房地產(chǎn)調(diào)控下，裝修業(yè)也被殃及池魚?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于調(diào)控之下銷售受阻，地產(chǎn)商銷售回款速度變慢，進(jìn)而拖累到裝修業(yè)的銷售回款，致使其現(xiàn)金流壓力加大，金螳螂、廣田股份、亞廈股份及洪濤股份等龍頭裝修公司，在今年上半年財(cái)報(bào)中透露其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額大幅下降。

　　房地產(chǎn)調(diào)控之下，樓市整體銷售量收縮，各大房企銷售回款速度放緩，進(jìn)而推高生態(tài)鏈條中裝修公司的應(yīng)收賬款，尤其對家裝業(yè)務(wù)比例較高的裝修公司更是如此，加大了裝修公司的現(xiàn)金流壓力。

　　記者查閱目前裝修業(yè)內(nèi)已上市的四家公司上半年財(cái)報(bào)后發(fā)現(xiàn)，金螳螂、廣田股份、亞廈股份和洪濤股份上半年?duì)I業(yè)收入分別同比增長53.1%、31.20%、56.94%和36.56%，然而四家公司上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的同比增長率分別為-270.27%、-567.26%、-12.06%和-51.81%。

　　分析后發(fā)現(xiàn)，廣田股份的現(xiàn)金流量凈額同比下跌最為明顯，實(shí)際上這與廣田股份以住宅精裝修業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)存在直接的關(guān)系，因?yàn)樽≌b修業(yè)務(wù)與房企的聯(lián)系最為密切，也最易受住宅調(diào)控的間接沖擊。

　　對于期末現(xiàn)金流量凈額的大幅下滑，廣田股份管理層在半年報(bào)中坦言，“宏觀調(diào)控導(dǎo)致公司回款速度減緩”是其中的重要原因之一。

　　廣田股份一位匿名負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)對此進(jìn)行了補(bǔ)充說明。這位負(fù)責(zé)人解釋，由于裝修業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的附屬行業(yè)，且發(fā)展時(shí)間不長，行業(yè)話語權(quán)偏弱。因此在實(shí)際經(jīng)營中，客觀上存在項(xiàng)目啟動(dòng)資金和過程墊資行為。通常而言，項(xiàng)目前期支付的保證金約為合同金額的10%，裝修過程中的墊資額約20%，而質(zhì)保金一般在5%～10%，如果履行合同，裝修公司將至少需要先行支付30%以上的項(xiàng)目合同啟動(dòng)資金。如果調(diào)控之下房企銷售受壓，減緩向裝修業(yè)的回款速度，勢必加大裝修業(yè)的墊資壓力和現(xiàn)金流壓力。

　　/家電/

　　年增長率或放緩到5%~10%

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?吳文坤 發(fā)自北京

　　對于新增購買需求相當(dāng)一部分來自于新房入住的家電市場來說，房地產(chǎn)限購向二三線城市蔓延，以及近期房市的“入冬”，將給家電購買需求帶來負(fù)面影響。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來家電的年增長率將會(huì)放緩到5%～10%。

　　據(jù)了解，在上一輪針對一線城市的房屋限購令執(zhí)行后，家電市場就受到了影響。有數(shù)據(jù)顯示，2010年限購令出臺后，2011年上半年一線城市家電市場同比下滑6%～10%。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)對家電市場的影響主要有兩方面，一方面是嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來的銷量大幅下降，另一方面是保障房的開工建設(shè)帶來的增量。”奧維咨詢平板研究中心副總經(jīng)理彭健鋒昨日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，由于保障房完工數(shù)量還不是很大，很難彌補(bǔ)調(diào)控帶來的銷量下降，因此整個(gè)市場新房入住量肯定會(huì)少于往年。由此來看，房地產(chǎn)對城市市場的家電購買需求會(huì)帶來負(fù)面的影響。

　　而現(xiàn)在，伴隨著二三線城市加入限購，負(fù)面效果將更加明顯。

　　一位專注于白電研究的業(yè)內(nèi)人士此前接受記者采訪時(shí)表示，房市入冬將對冰箱、洗衣機(jī)、彩電三大市場影響嚴(yán)重，尤其是冰箱、洗衣機(jī)市場，這兩類產(chǎn)品在二三線市場早已普及，如果沒有房屋成交的話，將直接導(dǎo)致冰洗銷售疲軟。

　　/中介/

　　面臨關(guān)門或轉(zhuǎn)行

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?尚希 發(fā)自北京

　　“限購令”下，整個(gè)中介行業(yè)受波及程度不亞于一場海嘯。在“限購令”剛剛落地之時(shí)，北京鑫尊置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長劉軍就要求公司關(guān)閉50家分店，占公司全部店面的20%。

　　劉軍認(rèn)為，中介是靠“交易量”生存的，“限購令”能把交易量立即打下來，大家最好早做決策，別死扛等死。

　　隨后，不光是北京，上海、廣州、?？诘鹊囟技娂姵霈F(xiàn)了中介 “關(guān)門潮”。而對于北京房產(chǎn)中介行業(yè)來說，“限購令”后，北京發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整的通知，更是讓行業(yè)面臨了巨大壓力。

　　上月底北京發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整的通知：從8月31日起，住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)0.5%。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至本月20日，北京調(diào)整中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后的20天內(nèi)，二手房總簽約量為4583套42.4萬平方米，其中80%~85%比例由中介撮合交易。按照這一比例計(jì)算，其中下調(diào)的0.5%中介費(fèi)收入標(biāo)準(zhǔn)將直接減少中介行業(yè)收入4000萬元左右。這意味著，在去年中介行業(yè)收入下調(diào)超過六成的基礎(chǔ)上，再次直接減少了兩成左右的收入。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：日前，北京中介分支機(jī)構(gòu)總量為4161家，而在7月底為4347家，最近不到2個(gè)月的時(shí)間，中介門店減少了近200家。

　　小公司受不了調(diào)控重壓選擇關(guān)門的數(shù)量逐漸增加，而大公司則逐漸開始選擇拓展業(yè)務(wù)品種，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前部分中介門店不僅只掛售二手房，還開賣一手房。

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，最近幾個(gè)月，代理商品房的銷售業(yè)績占公司整體銷售業(yè)績達(dá)到兩成以上。北京部分中介公司不僅代理本地商品房，還跨區(qū)域代理燕郊、天津、山東等地的商品房。

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，“一線城市的限購預(yù)計(jì)在1~2年內(nèi)很難放松。而且隨著一線城市城市化的結(jié)束，預(yù)計(jì)中介門店將逐漸取代售樓處的作用，中介門店兼做售樓處的形式將越來越普及。”張大偉對此表示。