觀點時評：不宜低估開發(fā)商的抗壓能力

    截止8月31日，所有境內(nèi)外全部158家上市房企都發(fā)布了半年報。158家中包括滬深兩市的136家(A股市場112家)和22家在香港主板、紐約、新加坡等境外上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。換言之，所有上市房企都亮出了“中考”成績單。

　　與既往年報、半年報發(fā)布情形類似，在半年報發(fā)布期間，很多評論就出來了，著實不知道結(jié)論是怎么出來的。 例如今年的三月下旬，在僅有三分之一上市房企發(fā)布年報后，有些媒體就提前發(fā)布了十強(qiáng)、百強(qiáng)、500強(qiáng)排名結(jié)果。當(dāng)然期間，因為記者們大都知道筆者是看得懂報告，而且習(xí)慣于逐家研讀的人，因此也接受了很多采訪。但內(nèi)心里，還是希望把結(jié)論留到4月30日和8月31日，即年報和半年報發(fā)布截止日之后。本篇文章，意在于此。

　　研讀大量的半年報后，筆者大致得出了這樣幾條結(jié)論。1、調(diào)控初見成效，業(yè)績創(chuàng)歷史新高，但增速已明顯放緩；(2)增速拉開，業(yè)績分化明顯加劇；(3)存貨大增，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)新低；(4)現(xiàn)金流大降，現(xiàn)金流量過半為負(fù)，資金壓力越來越大；(5)盈利能力優(yōu)劣迥異，凸顯戰(zhàn)略及商業(yè)模式的重要性；(6)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的企業(yè)越來越多，管控能力提升，但觸及股權(quán)變革的企業(yè)很少，而且戰(zhàn)略雷同化嚴(yán)重；(7)利益至上，半年報中依然未見對企業(yè)家精神和公益事業(yè)的關(guān)注；(8)虛假內(nèi)容很多，報喜不報憂的加工成分很多。

　　當(dāng)然，任何一條結(jié)論都能像其他文章一樣羅列出很多數(shù)據(jù)。限于篇幅，僅簡要說兩點。先說盈利能力狀況。2011年上半年，有超過七成的企業(yè)實現(xiàn)了凈利潤的增長，但增速差距卻愈發(fā)明顯。以萬科為例。萬科上半年的凈利潤接近30億，同比增長5.9%，而656.5億的銷售額與去年同期的367.7億元相比，增長率高達(dá)78.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的19.5%。可見，受益于“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的萬科依然沒有實現(xiàn)銷售額和利潤的同步增長，也表明萬科由“規(guī)模速度”向“質(zhì)量效益”增長模式的轉(zhuǎn)變還未見任何起色。而同期，今年實現(xiàn)千億目標(biāo)幾無問題的恒大，上半年實現(xiàn)銷售額423.2億元，凈利潤高達(dá)58.2億元，同比增長132.8%。當(dāng)然，萬科的盈利能力與堪稱盈利能力之冠的中海地產(chǎn)的差距就更大了。如果再進(jìn)一步拉長時間軸，我們更會發(fā)現(xiàn)，過去六年里，萬科銷售額增長了10倍多，而凈利潤只增長了6倍。綜合對比上半年上市房企的凈利潤指標(biāo)，萬科的凈利潤還不及平均值，這顯然難以長期被股東接受。

　　再以戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為例。受商品住宅市場調(diào)控影響，在報告中提及轉(zhuǎn)型的有23%，其中實踐中實質(zhì)性向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拓展的，已有四十多家。但通過上溯分析企業(yè)營業(yè)收入構(gòu)成，我們發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)類經(jīng)營收入占比都普遍很低，只有幾個百分點?？梢娡顿Y額占比集成、一哄而上的商業(yè)地產(chǎn)的盈利性極低，大多數(shù)企業(yè)沒有實現(xiàn)商業(yè)模式到盈利模式的成功對接。如此持續(xù)下去，甚至有可能成為壓斷企業(yè)資金鏈的致命因素。而且，從報告中零散提及的戰(zhàn)略舉措中，超過八成的企業(yè)都不約而同地要實施融資戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略等，可見戰(zhàn)略雷同化嚴(yán)重。如此，未來依然避免不了同質(zhì)競爭的情況，也稱不上戰(zhàn)略創(chuàng)新。

　　再說點評論之評論的話題。半年報后，預(yù)計樂觀派和悲觀派依然會對相同的數(shù)據(jù)作出不同的解讀，還會一如既往地唇槍舌劍、你來我往。但筆者認(rèn)為，任何爭論不應(yīng)是自說自話，而應(yīng)是凝聚共識、發(fā)現(xiàn)問題和提出解決建議。值得注意的是，觀點分歧公開化在媒體的PK風(fēng)助瀾下而有演化成媒體議題化的趨勢。而且兩派的口水戰(zhàn)會助長觀點極化，實在不利于整合行業(yè)的理性回歸。 

    最后，再說點結(jié)論之結(jié)論。筆者的結(jié)論是，盡管形勢嚴(yán)峻，但外界也不宜低估開發(fā)商的抗壓能力。事實證明，過去所有消逝的開發(fā)商幾乎沒有幾個是因為調(diào)控而出局的，大都是因為戰(zhàn)略失誤、股東不和、管理失控等內(nèi)因；過去所有預(yù)言“將有一批開發(fā)商倒閉”的預(yù)言也都落空了。無論是什么心理作祟，悲觀的預(yù)言者或許犯了一個常識性錯誤，就是過于渲染外因?qū)﹂_發(fā)商的沖擊，而輕視了開發(fā)商的抗擊打能力。

　　近日，借為企業(yè)做產(chǎn)品線和管理咨詢之機(jī)，筆者與太原、南通、福州的幾個房企領(lǐng)導(dǎo)聊天。面對山雨欲來的二三線城市限購，他們都表示不擔(dān)心。隨后，我找到了答案：過去多年的積累和管理費用占銷售額比例極低的客戶事實，使大多數(shù)企業(yè)足以支撐幾年“實施最嚴(yán)厲調(diào)控”的重壓，甚至是一個項目適銷對路就足以緩解整個企業(yè)的資金鏈。中型房企尚且無憂，上市房企就更無憂了。以上半年銷售額10強(qiáng)企業(yè)的管理費用占比為例。上半年，管理費用占營業(yè)收入比值最高的是綠城，是6.1%，其次是萬科4.4%。占比較低的是，中海、保利和龍湖，分別是2.8%、2.1%、2.5%。

　　由此我想，為什么類似于“百日劇變”等的預(yù)言都沒有成真，為什么皇上不急太監(jiān)急？初步思考后的結(jié)論是：可能有些評論者過于渲染外在因素對開發(fā)商的沖擊了，而輕視了開發(fā)商的抗擊打能力，或者是絕處逢生的本能求生能力。正如一位企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)所說的，“有人喜歡把事無限放大……錢是我自己的，我比誰都在意，我不會傻到明知會摔死還跳樓！”聽到這席話后，我明白了：且不說法人治理結(jié)構(gòu)較完善的上市公司和制衡機(jī)制較好的國有控股企業(yè)，即便是民營獨資企業(yè)，對外投資也是首先考慮自身實力和資金安全的，是不是有些人過于杞人憂天了呢？而且，我們更不能忽視開發(fā)商絕處逢生的求生本能：在企業(yè)幾近絕境時，它可以高息舉債，老板還可以抵押自己的資產(chǎn)。總之，對于絕大多數(shù)企業(yè)來說，渡過難關(guān)是沒有問題的。再說，之所以某一時段內(nèi)出現(xiàn)資不抵債的情況，甚至負(fù)債率超過100%，不是因為其投資失敗，而是因為其獲取了幾乎沒有貶值可能的土地。退一步說，如果不買地，或者是將地退掉或者轉(zhuǎn)讓，資金鏈不就馬上安全了嗎？請記住，開發(fā)商之所以在某一時段內(nèi)出現(xiàn)短期償債能力不足問題，只是為了四個字：擴(kuò)張過快。

　　當(dāng)然，隨著住宅“雙軌制”的推進(jìn)，未來會有一部分企業(yè)出局。但可以肯定地說，這些企業(yè)不是因為破產(chǎn)，而是不想再玩了。他們可以把土地或企業(yè)賣掉，肯定有其它企業(yè)受讓。

　　筆者并非誘導(dǎo)房企不重視未來形勢的嚴(yán)峻性，而是希望房企沒必要過度放大調(diào)控這一外因之于企業(yè)的影響。內(nèi)因才是影響企業(yè)發(fā)展的根本。自己做好了，管別人干嘛，否則光看形勢了，光看別人了，說不定更容易摔倒！