中原地產(chǎn)：保障房達(dá)標(biāo)已成定局 開發(fā)商業(yè)績(jī)不容樂觀

    中原行業(yè)監(jiān)測(cè)——[一周樓市(2011.9.9-9.15)]

　　上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月全國(guó)保障房開工率已達(dá)86%，完成今年開工指標(biāo)已成定局。保障房建設(shè)的快速推進(jìn)，拉動(dòng)了今年的商品房開發(fā)投資和新開工面積增速保持高位。繼前兩周臺(tái)州出臺(tái)限購政策之后，上周衢州也出臺(tái)了執(zhí)行尺度較為寬松的限購政策，這或?qū)⒊蔀槲磥砀喑鞘械膮⒄?，即?quot;限價(jià)"替代"限購"，或者放寬限購條件。
　　
　　上周，或受中秋小長(zhǎng)假的部分影響，各地新房和二手房的成交均出現(xiàn)大幅下滑，市場(chǎng)再度陷入低迷。剛公布的標(biāo)桿房企8月銷售業(yè)績(jī)顯示市場(chǎng)不容樂觀，后市惟有加大降價(jià)力度和推盤量，才有可能走出困境。

　　保障房進(jìn)度顯著加快 三線城市限購曲徑通幽

　　9月14日，國(guó)務(wù)院溫家寶總理在夏季達(dá)沃斯論壇致開幕辭時(shí)表示，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%。上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，全國(guó)保障房開工率達(dá)86%，按此進(jìn)度，今年1000萬套的保障房開工目標(biāo)不難達(dá)成。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國(guó)商品房開發(fā)累計(jì)投資額同比增長(zhǎng)33.2%，商品房新開工面積同比增長(zhǎng)25.8%。今年以來全國(guó)房屋新開工面積的增速始終維持在高位，保障房建設(shè)力度加大成為其最主要的推動(dòng)因素之一。

　　上周，商品住房市場(chǎng)調(diào)控未見放松。繼臺(tái)州之后，浙江衢州也加入了此新一輪限購擴(kuò)容的三線城市之列。但衢州的執(zhí)行尺度同樣相對(duì)寬松，如僅對(duì)市區(qū)限購，且本地人只限購第四套房。針對(duì)中央對(duì)于二三線城市限購的要求，各三線城市地方政府動(dòng)力不足，各級(jí)政府之間博弈加深。

　　早在針對(duì)二三線城市限購的五條"標(biāo)準(zhǔn)"出臺(tái)前，東莞、常州等城市已高調(diào)宣布暫不限購，"標(biāo)準(zhǔn)"出臺(tái)后，湖北省則將是否出臺(tái)限購的期限推遲至10月底。更有部分三線城市出臺(tái)"限價(jià)"以規(guī)避"限購"，如廊坊，韶關(guān)、煙臺(tái)及丹東等城市。預(yù)計(jì)未來將有更多的三線城市效仿此舉，或以更多方式曲線規(guī)避限購。

　　土地底價(jià)成交已成常態(tài) 桿房企業(yè)績(jī)前景堪憂

　　今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控在全國(guó)土地市場(chǎng)的收效較為顯著，底價(jià)成交及溢價(jià)率走低日漸成為常態(tài)。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周北京、上海及天津共成交的5幅土地中，上海松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊的居住用地溢價(jià)率為14%，北京豐臺(tái)郭公莊地塊溢價(jià)率僅6%。其中，上海松江地塊的起始總價(jià)較今年6月終止交易時(shí)的價(jià)格下調(diào)了20%，起始樓面地價(jià)下降1%。

　　由于對(duì)政策環(huán)境的悲觀預(yù)期，以及中秋節(jié)假日等因素的影響，上周，中原所監(jiān)測(cè)的8大重點(diǎn)城市的新房成交大幅走低，總體環(huán)比上周減少20%，僅廣州、天津成交量環(huán)比分別持平和上升。
　　
　　上周，5大重點(diǎn)城市的二手住宅成交量環(huán)比也大幅下降31%。在房?jī)r(jià)沒有明顯下跌，成交量水平持續(xù)低位徘徊的情況下，小范圍促銷降價(jià)尚未能帶動(dòng)銷量的顯著提升，部分大型開發(fā)商8月的銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)頹勢(shì)。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10大標(biāo)桿房企中，保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等7家開發(fā)商的8月銷售金額與去年同期相比出現(xiàn)下滑，保利、綠城等5家開發(fā)商銷售面積較去年同期有所減少。

　　購房資格的限制導(dǎo)致符合資格的購房者數(shù)量持續(xù)遞減，加之信貸不斷緊縮，以及開發(fā)商降價(jià)幅度有限等因素，使得近期住房成交量低迷的局面難以改觀。隨著傳統(tǒng)銷售旺季"金九銀十"的來臨，開發(fā)商惟有增大降價(jià)幅度和推盤量，才有可能打破僵局。