國務(wù)院多項(xiàng)政策破解公租房資金瓶頸

    韓雪萌

　　記者韓雪萌國務(wù)院總理溫家寶19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會議明確，公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主。同時，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向符合條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。此外，國務(wù)院明確了多項(xiàng)政策，直指公租房的資金瓶頸破解之道，其中明確，中央繼續(xù)增加資金補(bǔ)助，地方也要增加財政性資金投入，并加大省級統(tǒng)籌力度。

　　公租房，主要是為了解決那些既買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城市“夾心層”的住房問題。近年來，公租房越來越受關(guān)注。在今年全國建設(shè)千萬套保障房的目標(biāo)中，公租房和廉租房占到了五分之一。雖然具有典型的保障性，但相對于保障房當(dāng)中的限價房、經(jīng)適房，回報期過長的公租房受到開發(fā)商的“冷遇”，成為保障房建設(shè)的難點(diǎn)。

　　據(jù)了解，陜西和遼寧，是國內(nèi)僅有的兩個保障房開工率超過100%的省份，但這兩個省份的保障房中，相當(dāng)一部分為拆遷安置房和棚戶區(qū)改造房。2011年年初，陜西省與中央簽下47.43萬套保障房的軍令狀，建設(shè)量位居國內(nèi)各省市第三，這其中，經(jīng)適房、限價房、棚戶區(qū)改造安置房占總?cè)蝿?wù)量的6成以上。遼寧省也把棚戶區(qū)改造，與保障房建設(shè)結(jié)合在一起。遼寧省2011年計劃改造的國有工礦棚戶區(qū)超過十萬戶，改造面積占該省保障房建設(shè)總量的三分之一以上。而在地方財政相對富足的上海市，挑起保障房建設(shè)大梁的，也是為舊城改造而配建的拆遷安置房。據(jù)上海市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站公布的該局“2011年工作要點(diǎn)”提出，今年，該市計劃新建1500萬平方米的保障性住房，其中，拆遷安置房面積為800萬平方米，經(jīng)適房為500萬平米，公租房為200萬平方米。由此可見，公租房在各地保障房建設(shè)中，開工率并不高。

　　但是，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，公租房建設(shè)刻不容緩。由于公租房的定位為“只租不售”，且租金水平比市場價格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時間才能收回成本。因此，開發(fā)商較少涉及該領(lǐng)域，銀行放貸亦十分謹(jǐn)慎。特別是由于之前一些地方傳出保障房的月租金才幾十塊錢，甚至十幾塊錢，所以銀行對公租房的貸款疑慮深重，各家銀行比較愿意投經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房這種保障房。目前，市場對公租房建設(shè)的驟然提速，催生了巨大的資金需求。

　　此前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部估計，2011年1000萬套保障房的投資資金預(yù)計達(dá)到1.3萬億元，需要中央地方兩級政府投入，以及銀行信貸、開發(fā)商等民間資金的集體參與。今年以來，中央財政預(yù)算安排資金1030億元，加上執(zhí)行中追加395億元以及通過使用以前年度結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金安排的280億元，大力支持保障性安居工程建設(shè)，目前1075億元已全部下達(dá)。但保障房建設(shè)計劃分解到各省市后，各地都感受到了巨大的資金壓力。

　　9月19日國務(wù)院常務(wù)會議要求，公共預(yù)算支出安排不足的地區(qū)，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。與此同時，規(guī)范和利用企業(yè)債券融資，專項(xiàng)用于公租房等建設(shè)。與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\(yùn)作并符合信貸條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款的政策一起，這些規(guī)定被認(rèn)為是目前國務(wù)院對保障性安居工程建設(shè)的最新政策。

　　事實(shí)上，發(fā)改委今年6月份就已經(jīng)發(fā)布通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。央行和銀監(jiān)會8月份在《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》中也要求，對于政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，凡是實(shí)行公司化管理、商業(yè)化運(yùn)作、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年上半年,全國保障性住房開發(fā)貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%。銀監(jiān)會有關(guān)人士在8月20日接受記者采訪時稱，目前，銀監(jiān)會在保障性安居工程建設(shè)金融服務(wù)方面的工作，依然是按照年中工作會議精神和與央行共同發(fā)文的通知內(nèi)容執(zhí)行。為支持保障性住房的建設(shè)，銀監(jiān)會表示，支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合要求的前提下，加大力度抓緊放貸，全力支持完成今年的保障性住房建設(shè)任務(wù)。鼓勵以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，貸款利率按央行利率政策執(zhí)行，不準(zhǔn)收任何其它費(fèi)用。

　　同時，該人士還表示，保障房建設(shè)事關(guān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，應(yīng)各方合力、多渠道籌資，公租房融資必須要開拓信貸之外的渠道。