上海9月新房庫(kù)存810萬(wàn)平方米 達(dá)歷史最高位

    9月成交不足去年同期的一半，僅為2009年同期的37%

　　徐健

　　曾因?qū)掖伪煌ㄏ抨?duì)的購(gòu)房者搶房而紅極一時(shí)的閘北大寧某住宅樓盤(pán)，在9月6日又推出了183套房源。但兩周過(guò)去了，該盤(pán)新推房源只售出2套，去化率僅為1%。

　　而這只是上海市“金九”樓市的一個(gè)縮影。幾十個(gè)為奮戰(zhàn)“金九銀十”旺季而捂盤(pán)多時(shí)的住宅項(xiàng)目將在近期陸續(xù)亮相，但扎堆入市同樣無(wú)法挽救今年“金九銀十”頹敗的命運(yùn)。滬上多家知名機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2011年“金九”過(guò)半，上海市商品住宅成交面積僅為30.7萬(wàn)平方米——不足2010年同期的一半，僅為2009年同期成交量的37%。

　　“金九銀十”，或?qū)⒊蔀闃鞘袣v史的一個(gè)“傳說(shuō)”。

　　庫(kù)存攀升，去化走低

　　連日來(lái)的成交慘淡，或許讓“金九”成為開(kāi)發(fā)商的最后一線(xiàn)希望。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，9月1日~9月18日上海市商品住宅新增供應(yīng)面積52.07萬(wàn)平方米，較8月同期大幅上漲64%。

　　不過(guò)，大幅上漲的新增供應(yīng)似乎并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激作用。

　　除了上述閘北大寧樓盤(pán)之外，上海另一個(gè)銷(xiāo)售排行榜的上榜者——綠地松江名邸近期亦遭遇滯銷(xiāo)慘況——其9月9日推出的240套房源，至今只成交了8套，去化率也僅3%。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)通過(guò)對(duì)9月1日~18日期間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，剔除少部分拿到預(yù)售證但未真正開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，只有一個(gè)項(xiàng)目在超過(guò)一周的時(shí)間去化率超過(guò)三成。該項(xiàng)目本次推出的小戶(hù)型房源成交均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，最低成交單價(jià)只有1.7萬(wàn)元左右。而其在2010年10月份左右推出的房源，均價(jià)已經(jīng)到達(dá)22744元/平方米。“如此算來(lái)，這批房源盡管在戶(hù)型上和位置上相對(duì)此前房源稍遜一籌，但是也有將近20%的讓利，才能在目前的市場(chǎng)環(huán)境下跑贏大市。而其他項(xiàng)目在沒(méi)有給出適度優(yōu)惠的情況下，普遍去化較慢。”中房信分析師薛建雄如是說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月1日~9月18日，上海市新增商品住宅共成交面積30.74萬(wàn)平方米，和今年8月同期的低谷行情幾乎持平，并未體現(xiàn)出金九月的“含金量”，而與去年9月同期相比，則大幅縮水55%。

　　也就是說(shuō)，進(jìn)入9月至今，上海新房住宅市場(chǎng)新增的積壓房源已達(dá)約22萬(wàn)平方米，以至于上海當(dāng)前的新房住宅庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到810萬(wàn)平方米的歷史高位。

　　德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|指出，目前上海的新房庫(kù)存，甚至較上一個(gè)歷史高位（即2008年12月的720萬(wàn)平方米）超出了100萬(wàn)平方米。“一般而言，我們把能被市場(chǎng)6個(gè)月所消化的庫(kù)存視為合理，但是以8月成交數(shù)據(jù)52萬(wàn)平方米的月度成交水平來(lái)看，庫(kù)存接近810萬(wàn)平方米的庫(kù)存需要用未來(lái)將近一年半的時(shí)間才能夠消化，顯然已經(jīng)超出了正常的合理庫(kù)存量的界限。”

　　業(yè)內(nèi)：銀十頹勢(shì)難挽

　　值得一提的是，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔透露，新房市場(chǎng)頹勢(shì)難挽的同時(shí)，二手房市場(chǎng)也已草木皆兵。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心近期抽樣調(diào)查，全市部分板塊二手房買(mǎi)家觀(guān)望情緒也在加重，原因?yàn)榭纯疹A(yù)期加重或是與房東之間存在心理價(jià)差。“除非未來(lái)買(mǎi)家的預(yù)期轉(zhuǎn)變，或是新盤(pán)有更大幅降價(jià)，否則即使未來(lái)大量新盤(pán)集中入市，也難以引發(fā)行情突破。”

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，今年9~10月樓市成交已不可能出現(xiàn)如前兩年那樣相對(duì)火爆的狀況，最主要還是受到限購(gòu)政策升級(jí)的影響所致，而房?jī)r(jià)的相對(duì)高位，普通購(gòu)房者已無(wú)力支持當(dāng)前的高房?jī)r(jià)也是促使成交低迷的主要原因。

　　無(wú)疑，一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題已擺在眼前——隨著“金九銀十”的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商若再不采取措施制造機(jī)會(huì)，完成今年的銷(xiāo)售目標(biāo)就遙遙無(wú)期了。

　　同策咨詢(xún)與研究發(fā)展中心分析師指出，隨著“十一”假期及國(guó)慶房展會(huì)的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商會(huì)緊緊抓住這次難得的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，推盤(pán)的數(shù)量也會(huì)相對(duì)較多，同時(shí)打折促銷(xiāo)活動(dòng)也會(huì)愈演愈烈。但如果沒(méi)有出現(xiàn)明顯的房?jī)r(jià)松動(dòng)以及大規(guī)模的降價(jià)潮，購(gòu)房者仍然會(huì)繼續(xù)保持觀(guān)望，從而整個(gè)10月也將會(huì)以慘淡收?qǐng)觥？偟膩?lái)看，受整體市場(chǎng)低迷影響，今年的“金九銀十”會(huì)遜色很多，并且將很難再現(xiàn)當(dāng)年的熱鬧場(chǎng)面。“如果沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格松動(dòng)，未來(lái)幾個(gè)月住宅市場(chǎng)仍將萎靡不振。但目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有出現(xiàn)普遍的資金鏈短缺問(wèn)題，可以說(shuō)，即使今年‘金九銀十’以慘淡收?qǐng)觯_(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)的動(dòng)力仍然很微弱。”

　　上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍亦指出，目前來(lái)看，企業(yè)資金流狀況尚未緊張到生死攸關(guān)的地步，不至于在市場(chǎng)范圍內(nèi)掀起降價(jià)狂潮。“如果維持現(xiàn)有政策，2012年可能會(huì)是樓市大變局起始年。”