銀行惜貸公租房 國務(wù)院鼓勵(lì)“輸血”保障房

    千萬套保障房熱鬧開工之余，如何防止資金“斷炊”是擺在決策者面前的一道課題。

    昨天召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向符合條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。

    值得關(guān)注的是，央行和銀監(jiān)會今年8月聯(lián)合出臺的一份通知中已經(jīng)釋放了類似為保障房“輸血”的信號。

    政策信號由部委上升到國務(wù)院層面背后，是一些保障房項(xiàng)目貸款難的大背景。

特定公租房項(xiàng)目可直接放貸

    上述國務(wù)院常務(wù)會議要求，公租房以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主，租金標(biāo)準(zhǔn)由市縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際、按略低于市場租金的原則合理確定。

    今年5月份，媒體曾援引國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱，公租房套型建筑面積應(yīng)控制在60平方米以內(nèi)，以40平方米為主。

    業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，這一面積的界定符合公租房的受惠群體。

    根據(jù)上述會議部署，公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。

    此外，國務(wù)院明確了多項(xiàng)政策，直指公租房的資金瓶頸破解之道，其中明確，中央繼續(xù)增加資金補(bǔ)助，地方也要增加財(cái)政性資金投入，并加大省級統(tǒng)籌力度。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前估計(jì)，2011年1000萬套保障房的投資資金預(yù)計(jì)達(dá)到1.3萬億元，需要中央地方兩級政府投入，以及銀行信貸、開發(fā)商等民間資金的集體參與。

    今年以來，中央財(cái)政預(yù)算安排資金1030億元，加上執(zhí)行中追加395億元以及通過使用以前年度結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金安排的280億元，大力支持保障性安居工程建設(shè)，目前1075億元已全部下達(dá)。

    但保障房建設(shè)計(jì)劃分解到各省市后，各地都感受到了巨大的資金壓力。

    國務(wù)院要求，公共預(yù)算支出安排不足的地區(qū)，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。

    與此同時(shí)，規(guī)范和利用企業(yè)債券融資，專項(xiàng)用于公租房等建設(shè)。

    事實(shí)上，發(fā)改委6月份就已經(jīng)發(fā)布通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。

    昨天的國務(wù)院常務(wù)會議再次明確，在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\(yùn)作并符合信貸條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。

    這一政策信號是在央行和銀監(jiān)會8月份相關(guān)通知基礎(chǔ)上的升級。

    兩部委在《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》中要求，對于政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，凡是實(shí)行公司化管理、商業(yè)化運(yùn)作、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持。

保障房的“財(cái)源”

    對于支持保障房融資貸款，中國指數(shù)研究院副院長陳晟告訴本報(bào)記者，一些部門會考慮風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)，執(zhí)行的力度上有所折扣。

    北京四方聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h則表示，再次強(qiáng)調(diào)上述政策的意義重大，因?yàn)樗鞔_了保障房融資被放在更加優(yōu)先的位置。

    事實(shí)上，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很難從銀行獲得貸款，這也波及了保障房項(xiàng)目。

    “北京一些保障房項(xiàng)目就很難從銀行拿到貸款。”楊少鋒說。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則認(rèn)為，企業(yè)愿意發(fā)債，總得有投資者愿意購買。

    據(jù)他分析，所謂項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的公租房項(xiàng)目很少。

    楊紅旭表示，目前我國商品住宅租金回報(bào)率一般只有2%~3%，遠(yuǎn)低于國外的5%~8%，而按規(guī)定，公租房的租金水平須低于市場水平，因此即便是有土地、稅費(fèi)方面的減免，要想收回公租房的投資，也需要很長時(shí)間。

    “關(guān)鍵還是要吸引社會資金的進(jìn)入，但矛盾在于投資風(fēng)險(xiǎn)，資金收回的機(jī)制沒有理順。”楊紅旭說。

    根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年我國保障性住房開發(fā)貸款累計(jì)新增９０８億元，比年初增長５４．８％。