房價跌三成 銀行難承受

    房地產(chǎn)調(diào)控效果漸顯有調(diào)查報告認為

    東方資產(chǎn)管理公司日前發(fā)布《2011中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告》（以下簡稱《報告》）。調(diào)查顯示，當(dāng)大中城市房價下跌20%至30%時，將首次超出銀行的承受能力。

    對此，有市場分析人士認為，此前監(jiān)管層對房地產(chǎn)壓力測試的數(shù)據(jù)過于樂觀，目前應(yīng)當(dāng)關(guān)注房價持續(xù)下跌對銀行體系造成的系統(tǒng)性風(fēng)險。

    文/表記者王亮

調(diào)查顯示：

銀行利潤損失將達13%~25%

    在房屋限購和逐步加息的環(huán)境下，房地產(chǎn)銷售市場大為蕭條，越來越多的開發(fā)商面臨資金困境，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量也廣受關(guān)注。

    《報告》指出，當(dāng)大中城市房價下跌20%至30%時，將首次超出銀行的承受能力?！秷蟾妗奉A(yù)計，2011年銀行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模最大可能同比下降12.94%，預(yù)期為5150億元；銀行新增個人住房按揭貸款規(guī)模最大可能下降9.53%，預(yù)期為12665億元。

    東方資產(chǎn)通過對房價下跌幅度的假設(shè)，計算了對銀行利潤的影響程度。假設(shè)房價下跌30%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至3%，銀行針對房地產(chǎn)不良貸款計提150%的專項撥備，則侵蝕銀行利潤1135億元；假設(shè)房價下跌50%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至5%，銀行針對房地產(chǎn)不良貸款計提150%的專項撥備，則侵蝕銀行利潤2185億元。

    《報告》稱，2010年銀行業(yè)稅后利潤8991億元，因此可以看出，若房價大幅下跌，其造成的銀行利潤損失將達2010年稅后凈利的13%至25%。

    《報告》認為，如果房地產(chǎn)價格大幅下滑，開發(fā)商貸款將面臨較大的壞賬風(fēng)險。但由于房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重不高，而且房地產(chǎn)按揭貸款都有抵押品，因此風(fēng)險相對可控。此外，大多數(shù)消費者購房時都已支付30%至50%的首期付款，我國消費者終止供款的可能性也較低，因此大規(guī)模壞賬的風(fēng)險并不大。

分析：

關(guān)注房價持續(xù)下跌的系統(tǒng)性風(fēng)險

    此前，銀監(jiān)會方面表示，銀行在應(yīng)對成交量萎縮和價格下跌方面做了充足的準備。銀行業(yè)現(xiàn)在的撥備已經(jīng)有1.3萬億元，足以抵擋房價理性回歸帶來的風(fēng)險。然而，業(yè)內(nèi)對銀監(jiān)會的估算有保留，并認為房價持續(xù)下跌對銀行業(yè)造成的系統(tǒng)性風(fēng)險備受關(guān)注。

    廣發(fā)證券銀行業(yè)高級分析師沐華對記者表示， 此前銀監(jiān)會對房地產(chǎn)貸款壓力過于樂觀，其沒有對系統(tǒng)性風(fēng)險作出量化評估。“如果房價發(fā)生持續(xù)大幅下跌，整個金融體系會產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險，對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量影響應(yīng)該比銀監(jiān)會預(yù)計的情況更為嚴重。”沐華表示。

四大行房貸均收縮

    四大國有銀行2011年中期報告數(shù)據(jù)顯示， 今年以來的房地產(chǎn)信貸都出現(xiàn)了不同程度的收縮。

    工商銀行在2011年上半年房地產(chǎn)貸款增速為3.15%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速為1.5%，個人住房貸款增速為4%。該行行長楊凱生表示，該行房地產(chǎn)貸款增速實現(xiàn)了“穩(wěn)健增長”，但是低于該行整體信貸同比增速6.6%的水平。

    此外，各銀行的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款質(zhì)量在現(xiàn)階段都保持良好， 以工商銀行為例，該行此類貸款的不良率從去年底的0.88%降至0.77%，低于整體不良率，不良余額則從46億元下降至38億元。以農(nóng)業(yè)銀行為例，該行的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款不良率為1.22%，同期縣域貸款的不良率為2.07%。

    為防范風(fēng)險，各家銀行在開發(fā)貸款客戶方面主要選擇了大型房企和重點客戶。據(jù)中國銀行行長李禮輝透露，該銀行重點客戶占比較高，60%以上是總行和分行的客戶，且貸款期限較短，所簽合同平均期限為2.66年，實際還款期沒有超過2年。

    瑞士銀行發(fā)布的研究報告則顯示， 如果房貸與平臺貸款出現(xiàn)大規(guī)模違約等極端情形，未來一年內(nèi)銀行將出現(xiàn)10%左右的貸款損失，屆時中國銀行體系面臨的資金缺口將達17160億元。