樓市進(jìn)入焦灼博弈階段 專家稱調(diào)控不放松

    內(nèi)容提要：

    隨著商品房成交量下滑，價(jià)格停漲趨勢(shì)擴(kuò)大，部分城市樓市買賣雙方進(jìn)入焦灼的博弈階段。

    有消費(fèi)者認(rèn)為，房?jī)r(jià)雖然停漲，但是感覺并不明顯，現(xiàn)在依然處于高位，暫時(shí)不打算買房。

    部分地產(chǎn)商則稱，既然調(diào)控政策是長(zhǎng)期的，因?yàn)橘Y金鏈緊張，可能會(huì)降價(jià)。降價(jià)換量項(xiàng)目有望進(jìn)一步增加。

    這一定程度上說(shuō)明，在樓市政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快趨勢(shì)得到遏制，房?jī)r(jià)有望回到正常合理水平。但是，未限購(gòu)的部分二、三線城市房?jī)r(jià)依然保持小幅度上漲的趨勢(shì)。有專家認(rèn)為，目前，就有的城市而言，房?jī)r(jià)其實(shí)不能說(shuō)是下降，更稱不上“拐點(diǎn)”，而是保持在一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)上。

消費(fèi)者：

降價(jià)沒感覺 買房不著急

    雖然根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，8月份過(guò)半城市房?jī)r(jià)停漲，可是還是有不少消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)較高，商品房還有降價(jià)空間，暫時(shí)不準(zhǔn)備買房。

    上海有媒體調(diào)查顯示，逾七成的投資者認(rèn)為今年不會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”；45.72%的投資者不準(zhǔn)備在年底前買房；有一半的投資者表示買房主要是因?yàn)閯傂琛?/p>

    據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年8月，重慶全市商品住房銷售面積為259.53萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.0%，同比上漲6.3%，商品房銷售額為116.94億元，環(huán)比下降14.1%，同比上漲17.9%。

    從事IT行業(yè)的小黃這一年來(lái)都在關(guān)注樓市，想買套房子結(jié)婚。“最近重慶的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌，各大地產(chǎn)商也紛紛推出打折、團(tuán)購(gòu)等促銷活動(dòng)。”小黃認(rèn)為，盡管如此，自己依然想再看看形勢(shì)，“興許將來(lái)會(huì)更低，現(xiàn)在不急著出手。”

    在鄭州，不少市民表示沒有感受到房?jī)r(jià)的明顯變化。不少市民表示，現(xiàn)在不著急出手買房。鄭州市民李女士多次參加房展和看房團(tuán)，但卻只看不買。她說(shuō)，房?jī)r(jià)還是太貴，要貨比三家后再出手，不著急。

    30多歲的鄭州市民張先生說(shuō)，他早就準(zhǔn)備買套婚房，但看后感覺價(jià)格與自己的預(yù)期還有一定距離。“實(shí)在不行，結(jié)婚后就先租房住，等房?jī)r(jià)差不多了再買。”

    而央行15日發(fā)布的三季度居民儲(chǔ)戶調(diào)查結(jié)果也顯示，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平，75.6%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，為2009年有調(diào)查以來(lái)的最高值。

    河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君表示，現(xiàn)在，購(gòu)房者的觀望情緒依然濃厚。一部分人希望國(guó)家的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)力，并期待房?jī)r(jià)明顯下降；一部分人則因?yàn)槭赘侗壤唾J款利率上調(diào)，手中的存款離首付尚有距離，只好繼續(xù)觀望下去。他認(rèn)為，房地產(chǎn)商和購(gòu)房者目前正處于焦灼的博弈階段。

    常年與購(gòu)房者打交道的深圳世華地產(chǎn)客戶經(jīng)理戴先生表示，目前深圳一手房形勢(shì)還湊合，但二手房根本賣不動(dòng)，大部分人都在徘徊觀望。“因?yàn)槎址砍钟姓叽蠖嘤幸欢▽?shí)力，不急著賣，自住或出租。至于新盤，促銷活動(dòng)很多，甚至打到了八點(diǎn)幾折，但由于限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策影響，銷售狀況一般，絕不會(huì)出現(xiàn)2008年時(shí)排隊(duì)搶房的恐慌。”他說(shuō)。

    據(jù)了解，深圳許多房地產(chǎn)中介公司營(yíng)業(yè)點(diǎn)，如今1個(gè)月都賣不出1—2套房，處于虧本硬撐。于是，一些公司轉(zhuǎn)而代理東莞、珠海等周邊二、三線城市的樓盤。

開發(fā)商：

資金壓力大 可能會(huì)降價(jià)

    在調(diào)查采訪中，有一些開發(fā)商，尤其是二、三線城市的開發(fā)商，明確表示，受樓市調(diào)控和市場(chǎng)觀望情緒影響，企業(yè)的資金壓力大。有些相關(guān)業(yè)內(nèi)人士還預(yù)計(jì)，隨著下半年的到來(lái)，可能會(huì)有更多的限購(gòu)區(qū)商住樓盤松動(dòng)價(jià)格，讓利給購(gòu)房者，緩解資金壓力。

    湖北省十堰市揚(yáng)東置業(yè)有限公司總經(jīng)理談家東表示，在一線城市進(jìn)行調(diào)控后，大量資金涌入二、三線城市，推動(dòng)了這些城市地價(jià)升高，房地產(chǎn)開發(fā)成本也提高了。隨著樓市調(diào)控走向深入，二、三線城市也紛紛出臺(tái)限購(gòu)或者限價(jià)的調(diào)控措施。作為剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)，壓力的確很大。

    “十一前購(gòu)房，送價(jià)值5萬(wàn)元家具、電器”；“10套特價(jià)房，最高便宜11萬(wàn)元”；“東區(qū)房子九折優(yōu)惠，立省10萬(wàn)元！”……在鄭州，記者隨機(jī)走訪了幾家樓盤，發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商大打折扣牌。對(duì)此，競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東認(rèn)為，上半年不少開發(fā)商還在觀望，現(xiàn)在基本上達(dá)成共識(shí)，即調(diào)控政策是比較長(zhǎng)期的，加之資金鏈的緊張，開發(fā)商會(huì)逐步降價(jià)。

    在南寧，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)樓市成交量不斷下滑，開發(fā)商回籠資金速度放緩，經(jīng)營(yíng)壓力逐漸加大。隨著“金九銀十”的到來(lái)，樓市進(jìn)入今年最后營(yíng)銷時(shí)機(jī)，錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)就難以完成今年任務(wù)，這促使開發(fā)商放手一搏。

    在對(duì)廣州房?jī)r(jià)情況的調(diào)查中，幸福物業(yè)公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理陳瑞標(biāo)則認(rèn)為，廣州今年“金九銀十”的樓價(jià)不會(huì)明降，但開發(fā)商會(huì)通過(guò)優(yōu)惠的方式進(jìn)行暗降。

    安徽省安信地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)張新提到，房產(chǎn)新政頒布以后，不論是對(duì)商業(yè)辦公地產(chǎn)還是對(duì)于普通住宅，都產(chǎn)生了不小的影響。合肥市商業(yè)辦公樓1至8月份銷量一直都位于低位，到目前為止尚沒有轉(zhuǎn)暖的趨勢(shì)。而普通住宅受到的影響更大，今年合肥每個(gè)月新增的商品房供應(yīng)量和銷量較前年同期相比只有兩到三成，價(jià)格也略有下降，消費(fèi)者大多處于觀望狀態(tài)。最重要的是，目前的狀況對(duì)投資信心有較大影響，更多的資金流向了資本市場(chǎng)，往房地產(chǎn)市場(chǎng)流入的資金量小了很多。

    福建蔚藍(lán)房產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理彭傳華判斷，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，福州市五城區(qū)的住宅市場(chǎng)將面臨較大困難，不低的銷售價(jià)格已經(jīng)大大超出了大多數(shù)百姓的承受能力。此前，之所以很多開發(fā)商還能堅(jiān)持高價(jià)，彭傳華認(rèn)為是受益于2009年樓市復(fù)蘇后的積累。但隨著時(shí)間拉長(zhǎng)，不少房產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)受貸款限制及民間借貸的高成本影響，將出現(xiàn)資金鏈的緊張。而下半年又是通常的工程結(jié)算期，開發(fā)商為了快速回籠資金，很可能會(huì)越來(lái)越多地在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)適當(dāng)松動(dòng)價(jià)格，并通過(guò)低首付、團(tuán)購(gòu)等多種方式變相讓利，彌補(bǔ)成交量的不足，進(jìn)而緩解資金難題。

調(diào)控：

即使價(jià)松動(dòng) 力度不放松

    房?jī)r(jià)是否真的已經(jīng)到了“拐點(diǎn)”？專家認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性較強(qiáng)，不同城市甚至一個(gè)城市不同區(qū)域之間的差別都很大，要判斷房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，購(gòu)房者要做決定是否在此刻出手買房，還是要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況觀察。此外，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，從近期中央有關(guān)部門傳遞的信息看，將樓市調(diào)控堅(jiān)持到底的決心非常堅(jiān)定，力度不會(huì)放松。

    北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，從走勢(shì)看，近期中央不斷釋放加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的信號(hào)，北京作為首都，將繼續(xù)按照首善之區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央決策部署。

    陳志說(shuō)，交易量的增加與減少與有效需求和價(jià)格相關(guān)，從目前的可上市供應(yīng)量不明顯增加和僵化的需求量看，交易量環(huán)比呈明顯下降趨勢(shì)，在未來(lái)的數(shù)月內(nèi)缺乏推升交易量的有效動(dòng)力，“以價(jià)換量”等吸引需求的一切手段，都將是開發(fā)商的“必答題”。“順應(yīng)形勢(shì)降價(jià)項(xiàng)目的熱銷，也形成了良好的示范效應(yīng)和擠出效應(yīng)，使其他企業(yè)看到，如果還堅(jiān)持原定價(jià)格不放則客戶將不斷流失，因此，預(yù)計(jì)降價(jià)換量項(xiàng)目有望進(jìn)一步增加。”

    北京市今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是新建普通住宅銷售價(jià)格比去年穩(wěn)中有降，從目前來(lái)看，北京市實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的可能性在增大。

    河南城市發(fā)展研究中心主任、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說(shuō)，從8月份鄭州的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，僅比上個(gè)月少了53元，以此來(lái)判斷房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)下降或形成“拐點(diǎn)”還很難，但近期房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到遏制，保持穩(wěn)定狀態(tài)。國(guó)家宏觀調(diào)控政策的意圖，實(shí)際上是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，并不是要讓市場(chǎng)大起大落。所以說(shuō)，短期來(lái)看，房地產(chǎn)還未達(dá)到“大跌”的形勢(shì)。

    劉社表示，房?jī)r(jià)下降或者持平的城市不斷增加，說(shuō)明在樓市政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快趨勢(shì)得到遏制，房?jī)r(jià)有望回到正常合理水平。但是，未限購(gòu)部分二、三線城市房?jī)r(jià)依然保持小幅度上漲的趨勢(shì)。他建議，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一方面要加大宏觀調(diào)控政策實(shí)施力度，遏制投資投機(jī)炒房需求；另一方面是防止未限購(gòu)的部分二、三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。此外，政府還要加大保障房投資建設(shè)力度，保障中低收入者住房需求。