承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
公租房面積明確以40平方米為主
胥會(huì)云
千萬套保障房熱鬧開工之余,如何防止資金“斷炊”是擺在決策者面前的一道課題。
昨天召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向符合條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款,也可向符合條件的地方政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款。
值得關(guān)注的是,央行和銀監(jiān)會(huì)今年8月聯(lián)合出臺(tái)的一份通知中已經(jīng)釋放了類似為保障房“輸血”的信號(hào)。
政策信號(hào)由部委上升到國務(wù)院層面背后,是一些保障房項(xiàng)目貸款難的大背景。
特定公租房項(xiàng)目可直接放貸
上述國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,公租房以小戶型為主,單套建筑面積以40平方米為主,租金標(biāo)準(zhǔn)由市縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際、按略低于市場租金的原則合理確定。
今年5月份,媒體曾援引國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱,公租房套型建筑面積應(yīng)控制在60平方米以內(nèi),以40平方米為主。
業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)(微博)日報(bào)》記者,這一面積的界定符合公租房的受惠群體。
根據(jù)上述會(huì)議部署,公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。
此外,國務(wù)院明確了多項(xiàng)政策,直指公租房的資金瓶頸破解之道,其中明確,中央繼續(xù)增加資金補(bǔ)助,地方也要增加財(cái)政性資金投入,并加大省級統(tǒng)籌力度。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前估計(jì),2011年1000萬套保障房的投資資金預(yù)計(jì)達(dá)到1.3萬億元,需要中央地方兩級政府投入,以及銀行信貸、開發(fā)商等民間資金的集體參與。
今年以來,中央財(cái)政預(yù)算安排資金1030億元,加上執(zhí)行中追加395億元以及通過使用以前年度結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金安排的280億元,大力支持保障性安居工程建設(shè),目前1075億元已全部下達(dá)。
但保障房建設(shè)計(jì)劃分解到各省市后,各地都感受到了巨大的資金壓力。
國務(wù)院要求,公共預(yù)算支出安排不足的地區(qū),要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。
與此同時(shí),規(guī)范和利用企業(yè)債券融資,專項(xiàng)用于公租房等建設(shè)。
事實(shí)上,發(fā)改委6月份就已經(jīng)發(fā)布通知,支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè),通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。
昨天的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次明確,在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\(yùn)作并符合信貸條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款,也可向符合條件的地方政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款。
這一政策信號(hào)是在央行和銀監(jiān)會(huì)8月份相關(guān)通知基礎(chǔ)上的升級。
兩部委在《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》中要求,對于政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目,凡是實(shí)行公司化管理、商業(yè)化運(yùn)作、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的,各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)要求,直接發(fā)放貸款給予支持。
保障房的“財(cái)源”
對于支持保障房融資貸款,中國指數(shù)研究院副院長陳晟告訴本報(bào)記者,一些部門會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào),執(zhí)行的力度上有所折扣。
北京四方聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h則表示,再次強(qiáng)調(diào)上述政策的意義重大,因?yàn)樗鞔_了保障房融資被放在更加優(yōu)先的位置。
事實(shí)上,由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很難從銀行獲得貸款,這也波及了保障房項(xiàng)目。
“北京一些保障房項(xiàng)目就很難從銀行拿到貸款。”楊少鋒說。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則認(rèn)為,企業(yè)愿意發(fā)債,總得有投資者愿意購買。
據(jù)他分析,所謂項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的公租房項(xiàng)目很少。
楊紅旭表示,目前我國商品住宅租金回報(bào)率一般只有2%~3%,遠(yuǎn)低于國外的5%~8%,而按規(guī)定,公租房的租金水平須低于市場水平,因此即便是有土地、稅費(fèi)方面的減免,要想收回公租房的投資,也需要很長時(shí)間。
“關(guān)鍵還是要吸引社會(huì)資金的進(jìn)入,但矛盾在于投資風(fēng)險(xiǎn),資金收回的機(jī)制沒有理順。”楊紅旭說。
根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù),上半年我國保障性住房開發(fā)貸款累計(jì)新增908億元,比年初增長54.8%。