財政部完成征管試點(diǎn) 二手房交易步入高稅期

    全國存量房交易稅負(fù)將明顯上升

    8月牽動全民的房產(chǎn)證加名征稅，被財政部、國稅總局一紙公文緊急叫停。但是，有關(guān)房產(chǎn)的稅負(fù)上升潮依然暗流涌動。由財政部、國稅總局主導(dǎo)的“應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”工作完成試點(diǎn)，并已向全國非試點(diǎn)城市擴(kuò)展，這項冠以“加強(qiáng)稅收征管”名義的舉措，意味著全國存量房交易稅負(fù)將明顯上升。

稅收高增的誘惑

    這一牽涉千萬納稅人負(fù)擔(dān)的舉措，財稅部門的解釋低調(diào)而又務(wù)實，指出“目前在存量房交易過程中，納稅人低報成交價格偷逃稅款的現(xiàn)象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞”，并稱此現(xiàn)象“影響了稅法的嚴(yán)肅性，也削弱了房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果”。

    二手房交易環(huán)節(jié)涉及稅種有契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。目前，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

    現(xiàn)行稅法中，個人二手房交易實際涉及稅種包括契稅(稅率為全額的1%-5%)；營業(yè)稅(稅率為全額或差額的5%)和個人所得稅(稅率為銷售所得的20%)，這三個稅種均以房產(chǎn)交易額為基本稅基。房地產(chǎn)交易金額的高低，直接決定了納稅額的多少。二手房交易動輒數(shù)百萬元，買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”達(dá)到減少納稅的動力極強(qiáng)。

    因此，財政部、國稅總局認(rèn)為，應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征營，可有效解決房產(chǎn)交易中的偷逃稅款現(xiàn)象。同時，此舉也可為推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革做好思想、技術(shù)和人才方面的儲備，具有長遠(yuǎn)意義。

    對房地產(chǎn)按評估值征稅，本是2003年中央提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”后，由財政部、國稅總局為開征物業(yè)稅確定的計稅依據(jù)。隨后于2004年和2007年，財政部和國稅總局分兩批共選擇了十個省市開展房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)。但此后物業(yè)稅改革幾無進(jìn)展，評估征稅也無法應(yīng)用到稅收征管實踐，地方政府試點(diǎn)也僅在會議和文件上徘徊，被稱為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。

    面對改革遇到的現(xiàn)實阻力，中央擬定的物業(yè)稅改革方案，近幾年悄然調(diào)整為改革范圍較窄的房產(chǎn)稅框架。制度層面難有作為，財政部、國稅總局便從技術(shù)層面尋求突破，兩部門于2008年4月從模擬評稅試點(diǎn)省市中，選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市，將模擬評稅試點(diǎn)取得的成果，先行用于契稅等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的實際征收。2009年底，財政部、國稅總局發(fā)文要求全國各省份均選定城市，對二手房交易環(huán)節(jié)的契稅等按評估價征收。

    房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅屬于地方稅收，個人所得稅中40%歸地方政府，因全國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上升，二手房交易按評估征稅，大幅提高了地方政府的稅收收入。評估征稅實際應(yīng)用到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)后，地方政府的積極性空前提高，僅一年半時間，全國各省份即完成試點(diǎn)任務(wù)。今年7月便向全國擴(kuò)展。

    重慶、上海兩地于1月28日啟動的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，核心是將房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)展到居民住房，直接觸及房產(chǎn)稅制度層面的變革。而由財政部、國稅總局推動的按評估值征稅，屬稅收技術(shù)層面的完善。重慶、上海的改革試點(diǎn)重點(diǎn)在增量房產(chǎn)，而財政部和國家稅務(wù)總局在則從存量房著手。

    按財政部、國稅總局的要求，各級財稅征收機(jī)關(guān)要應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)，建立存量房交易申報價格比對系統(tǒng)，對各類存量房地產(chǎn)進(jìn)行評估；以評估值的一定比例作為計稅參考值；申報價格高于計稅參考值的，以申報價格作為計稅價格；申報價格低于計稅參考值的，如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當(dāng)理由，以計稅參考值作為計稅價格。

    財政部、國稅總局從技術(shù)層面推進(jìn)的評估征稅，對地方政府稅收收入增長的貢獻(xiàn)，不亞于重慶、上海的房產(chǎn)稅制度變革試點(diǎn)。近幾年來，房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)稅收對稅收增收的貢獻(xiàn)顯著提高。2008年全國契稅收入為1307.18億元，占稅收總收入的比重為2.4%。到2010年，契稅收入達(dá)2464.80億元，同比增長42.1%，占稅收總收入的比重上升至3.4%。

    財政部稅政司對2009年的稅收結(jié)構(gòu)分析顯示，當(dāng)年和房地產(chǎn)有關(guān)的五個稅種，即土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8%，比2008年提高11.5個百分點(diǎn)。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，當(dāng)年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35%。

政府主導(dǎo)征管模式

    對二手房交易按評估價征稅，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收猛增，地方政府的熱情也被點(diǎn)燃。南京市是2004年第一批六個模擬評稅試點(diǎn)城市之一，相應(yīng)的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫、評估技術(shù)軟件及征管系統(tǒng)已然成型。今年8月《婚姻法》司法解釋(三)出臺，南京市地稅局便借機(jī)提出對婚前房產(chǎn)證加名征收契稅，其擴(kuò)大評估征稅范圍、“小試牛刀”的急切心情可見一斑。深圳、杭州、北京等已建成房地產(chǎn)評估征稅系統(tǒng)的城市，也躍躍欲試。

    對于評估價格申報流程和技術(shù)方案，財政部、國稅總局推薦了杭州版、丹東版軟件，兩種軟件在技術(shù)方面均具有一定的通用性。各地根據(jù)自身特點(diǎn)選用并做本地化修改，也可參考其需求分析和技術(shù)路線自主開發(fā)。

    為推動地方盡快建立軟件系統(tǒng)，財政部、國稅總局強(qiáng)調(diào)，各地評估技術(shù)軟件的設(shè)計，可暫不考慮與通用稅收征管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，在試點(diǎn)過程中逐步研究聯(lián)網(wǎng)方案。

    對于具體的工作模式，財政部、國稅總局確定了三種類型：第一種模式是全部技術(shù)工作由財稅征收機(jī)關(guān)承擔(dān)；第二種模式是由財稅征收機(jī)關(guān)與相關(guān)部門、單位合作完成；第三種模式是將部分或全部技術(shù)工作委托相關(guān)部門、單位或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

    目前，各地已選定并本地化了評估軟件，也基本確定了各自的工作模式，比如杭州模式、深圳模式等。杭州市采取財稅政管部門與相關(guān)單位合作的第二種模式。設(shè)置的兩個合作部門，一個是技術(shù)公司，負(fù)責(zé)確定具體的評估技術(shù)方案，包括評估方法確定、流程設(shè)計、計算機(jī)系統(tǒng)模型設(shè)計、軟件開發(fā)和應(yīng)用管理等；另一個是評估公司。兩個公司互相合作，杭州市在財政局單獨(dú)設(shè)置了直屬征收管理局負(fù)責(zé)征管，由兩家公司提供技術(shù)和評估支持。

    而深圳市采取了第三種模式，對原國土規(guī)劃、研究、評估等方面的業(yè)務(wù)及人員進(jìn)行剝離，成立了深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心，為深圳市規(guī)劃和國土資源委員會直屬事業(yè)單位。該中心的一項重要職責(zé)，便是接受財稅部門委托，為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)按評估價征稅提供支持。

    但無論采取何種模式，都是以政府主導(dǎo)為基本原則，因納稅人對評估價格提出異議引發(fā)爭議，納稅人提出行政復(fù)議，以至上訴到法院，政府財稅征管部門作為責(zé)任人就需應(yīng)訴，而不能將責(zé)任推給技術(shù)和評估結(jié)構(gòu)。

    在財政部、國稅總局全力推進(jìn)和地方政府稅收高增刺激下，二手房交易環(huán)節(jié)評估征稅，已從一二線城市迅速擴(kuò)展到三線城市。目前，雖然僅有重慶、上海兩市的少數(shù)居民要對擁有的住房交稅但當(dāng)政府完成房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫、技術(shù)模型、評估征稅系統(tǒng)建設(shè)后，全國眾多居民收到政府郵寄的房地產(chǎn)納稅通知單就為期不遠(yuǎn)了。