“金九銀十”成色不足 樓市陷入“迷茫期”

    2010年1月份，房地產(chǎn)調(diào)控正式發(fā)槍起跑，4月份“國十條”的出臺給調(diào)控確定了基調(diào)，9月份，房地產(chǎn)市場迎來了成色十足的“金九”，然而9月末的“國五條”令這場銷售盛況戛然而止，“銀十”草草收場。

    隨著調(diào)控的進一步深入，2011年“金九銀十”的成色不足幾成定局，甚至有悲觀預(yù)測會發(fā)展成為2008年的“銅九鐵十”。為挽救不斷下滑的銷售態(tài)勢，多地樓盤打出各種促銷旗幟，“北京通州樓盤五折銷售、杭州樓盤下跌30%”成為熱議的話題，不明實情的人還以為房價拐點已經(jīng)到來。然而，開發(fā)商的“伎倆”并沒有成功挽救銷售的頹勢。從8月份開始，房價假摔與銷售疲軟成為房地產(chǎn)市場的真實寫照。

    房價“假摔”在房地產(chǎn)調(diào)控中并不罕見，而開發(fā)商的促銷手段也都大同小異。

房價盛行“假摔”

    2010年4月17日，房地產(chǎn)調(diào)控的“國十條”正式落地，隨后恒大地產(chǎn)立即宣布以八五折銷售樓盤，沒多久，購房者發(fā)現(xiàn)宣傳中的“八五折”實在難以見到，恒大地產(chǎn)給出的解釋是“八五折只有十五天，而且只針對部分樓盤的部分單位”。房價“假摔”的帷幕由此開啟，但由于房地產(chǎn)調(diào)控剛進行不久，開發(fā)商資金流相對充裕，并不急于回籠資金，所以，在2010年，樓盤的試探性促銷并不多見。

    2011年以來，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴，不斷收緊的信貸額度使得房地產(chǎn)企業(yè)手頭漸緊，高息舉債的同時對在售項目的資金回籠需求日益明顯，但由于對調(diào)控的“不甘心”，于是采取個別房源大打折扣的方式作為吸引購房者的噱頭，以至于2011年中期以來，為配合“金九銀十”，各地樓盤輪流上演“假摔”。

    用少量房源的最低價作為噱頭吸引購房者的眼球，是開發(fā)商最常用的手法。

    通州地王項目潤楓領(lǐng)尚兩棟樓的預(yù)售均價在2.6萬-2.8萬元/平方米左右，目前卻以1.3萬元/平方米起價。這個昔日的通州地王項目，如今竟以預(yù)售價的一半叫賣，上演著樓市瘋狂的“跳水秀”，這是不明就里的人的誤解。

    實際上，1.3萬元/平方米的項目只有幾套，而所在的樓盤都是兩年前開盤的樓盤，也就是說，這幾套房源是不折不扣的尾盤，而所在的樓盤當年的銷售價格只有不到1萬元。同項目新開的樓盤，房價依舊高高在上。

    北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的翠林漫步項目早在8月就放出廣告：84平方米房源每平方米售價僅12500元。相對于周邊超過每平方米16000元的均價，這一價位很是引人關(guān)注。9月3日，該項目正式開盤，購房者云集，但僅有9位幸運者靠搖號獲得此類特價房。而沒有優(yōu)惠的房源均價與周邊則相差無幾。

    最低價的優(yōu)惠房源一般購房者根本無法獲得，房源總數(shù)極為稀少，購買條件又比較苛刻。杭州世茂首府近日推出優(yōu)惠房源7800元/平方米，相對11000元/平方米以上的銷售均價，這一價格極為誘人，然而，整個樓盤僅有一套這樣的房源，并要求一次性付款，而這套房源還是超大的268平方米。

    南京也有樓盤加入“假摔”的隊伍。近日，南京江北房價回到“6”字頭的新聞在當?shù)亓鱾?，然而隨后的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這家號稱房價回到“6”字頭的江北樓盤，只有一套房子的價格是6288元/平方米，其他房源的銷售均價仍在7300元/平方米左右。

    模糊購買條件的降價、送面積，對開發(fā)商來說也是輕車熟路。杭州兩個樓盤近期的降價大動作，讓人們驚呼“房價是不是真的要跌了”？

    保利地產(chǎn)借團購的方式，將其杭州下沙項目保利?灣天地均價拉低到8900元/平方米，比起之前的13558元/平方米，降價三成多，同時開發(fā)商表示每套房送30-50平方米的面積。在看似極大優(yōu)惠的背后，是面積計算的小伎倆。保利?灣天地是LOFT式酒店公寓，上次推出的房源實行“買一層送一層”，表面上每平方米13558元，實際單價卻為6779元/平方米，而這次實行的購買方式不再是買一層送一層，加上送的面積，實際價格每平方米6427元，每平米降價僅為352元，而宣傳中則有近5000元/平方米的降幅。

    加入“假摔”隊伍的，不只是東部經(jīng)濟發(fā)達的一線城市，面對9、10月份原本的銷售旺季，二線城市部分樓盤也加入到了“打折”的隊伍當中。

    “精裝高層5000起hold不住的性價比！酷爽五重禮最后兩天！本周末特惠10套，前三名認購更享額外98折及精美豪！”、“85—88平方米舒適多層價值媲美洋房，買2房的3房VIP五千抵一萬，歡迎排隊登記”。南昌市民的手機成為各種樓盤促銷短信的接收終端。

    據(jù)了解，9月份，南昌有30多個樓盤先后會推出新房，推盤力度大于以往。南昌房地產(chǎn)9月初新開盤的一些樓盤提前預(yù)定、全額付款均有大幅度折扣。最終成交價也比先前估計的價格有200元到700元不等的降幅。不過，即便如此，成交均價也遠遠高于年初的同樣房源的成交價格。業(yè)內(nèi)人士分析表示，開發(fā)商在辦預(yù)售證的時候故意提高參考價，導(dǎo)致最終實際成交價格低于參考價格。

    房價的假摔雖然還在上演，但土地市場的瘋狂已經(jīng)基本終結(jié)，截至9月份，今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗，整體樓面均價在5000元/平方米左右，此價格遠低于去年7000元/平方米左右的樓面價。8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，起始價為4億元，最終由珠江投資以4.06億元成交，折合樓面價3987元/平方米。這位下一步降價打開了大門。

龍頭房企8月銷售業(yè)績雙降

    上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績分化已經(jīng)開始顯現(xiàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)難敵房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)加壓，而龍頭房企憑借搶先布局均衡發(fā)展的優(yōu)勢，在上半年獲得了不錯的收益，然而進入到8月份，面對傳統(tǒng)的銷售淡季，部分龍頭房企已經(jīng)不能淡然面對了，銷售面積、銷售金額紛紛雙降。

    9月10日，金地集團發(fā)布了其2011年8月份的銷售業(yè)績和9、10月份的推盤計劃。公告顯示，金地集團1至8月累計實現(xiàn)簽約面積115萬平方米，同比增長37.2%；累計簽約金額159.5億元，同比增長68.6%。但是，8月份金地集團實現(xiàn)簽約面積16.3萬平方米，同比減少38.6%；簽約金額22.2億元，同比減少26.2%。雖然此前的5、6、7月，金地的銷售數(shù)據(jù)均表現(xiàn)為明顯上漲，但是，這是公司繼今年4月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比雙降之后，第二次出現(xiàn)同比下滑。

    與金地一樣出現(xiàn)同比雙降的還有中海。中國海外發(fā)展9日發(fā)布公告顯示，2011年8月份實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額港幣44.5億元及銷售面積33.2萬平方米，同比下降分別為11.2%和12.9%。對于銷售金額和面積的雙跌，中海認為原因為可售項目不足。今年前8個月，中海累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額647.4億港元，同比增長70.1%；累計實現(xiàn)銷售面積389.7萬平方米，同比增長28.7%。

    由于可售項目不足，中海地產(chǎn)在8月份積極拿地備戰(zhàn)以后。8月份分別于廣州和西安各拿一地，總權(quán)益發(fā)展面積分別達49.8萬平方米和37.6萬平方米，此外，中國海外宏洋9月在蘭州拿下一地，面積約7萬平方米。目前中海地產(chǎn)累計新增權(quán)益土地儲備達920.9萬平方米，范圍遍布長春、香港、深圳、蘇州、蘭州、廣州等20個城市和區(qū)域。

    保利地產(chǎn)也難逃“雙降”的命運。8月9日，公司公告顯示，2011年8月公司實現(xiàn)簽約面積52.94萬平方米，同比下降36.45%；實現(xiàn)簽約金額60.22億元，同比下降11.99%。2011年1-8月公司實現(xiàn)簽約面積440.53萬平方米，同比增長11.54%；實現(xiàn)簽約金額505.40億元，同比增長56.63%。

    9月5日，萬科公告8月最新銷售業(yè)績，8月份實現(xiàn)銷售面積96萬平方米，銷售金額104.8億元，環(huán)比分別上升22.8%和15.4%，同比分別增長5%和減少12.6%。單月銷售再破100億。今年前8月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積733.2萬平方米，銷售金額845.7億元，同比分別增長50.4%和47.8%。

    龍湖地產(chǎn)由于商業(yè)項目的支撐，8月份表現(xiàn)也不錯。9月13日，龍湖地產(chǎn)有限公司宣布，集團8月單月實現(xiàn)合同銷售金額32.1億元人民幣，環(huán)比增長25.9%。截止今年8月底，龍湖地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售金額240.2億元，已完成今年目標400億元的60.05%。8月份，商業(yè)綜合體產(chǎn)品仍是龍湖銷售的有力支撐。其中，成都時代天街首次開盤，錄得認購金額逾10億元，刷新成都公司單盤開盤認購紀錄。北京龍湖長楹天街公寓和商鋪新品入市，開盤當天售罄，認購金額超過5億元。

    同日，中國建筑公布的公告顯示，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，截至8月31日，中國建筑實現(xiàn)銷售額614億元人民幣，同比增長67.6%；實現(xiàn)銷售面積466萬平方米，同比增長29.2%；土地儲備達到6648萬平方米，其中新購置土地儲備1743萬平方米。在建筑業(yè)務(wù)方面，中國建筑實現(xiàn)新簽合同額5437億元人民幣，同比增長55.6%；新開工面積12207萬平方米，同比增長27.2%。

中秋各地樓市“慘淡”

    白露之后，氣溫驟降，而各地的樓盤也在清冷的氣氛中度過了中秋。雖然各地住宅成交均價存在著“被拉低”的成分，不能作為判斷中秋期間樓市走向的重要指標，但成交量卻是在用數(shù)字說話，訴說著各地樓市的“慘淡”。

    中秋小長假廣州新房網(wǎng)簽僅335套，比去年中秋的929套下滑幅度達61.8%；價格亦由去年的13831元/平米跌至11309元/平米，降幅為18.2%。這樣的“金九”樓市確實很冷。盡管開發(fā)商搶先開放售樓中心，樣板房或者開盤，但廣州樓市的反應(yīng)給他們潑了一盆涼水。

    除廣州外，珠三角深圳、佛山、東莞、中山等城市的表現(xiàn)也同樣遇冷。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月10日深圳共成交40套新建住宅，11日成交19套，而12日僅成交6套。而去年中秋假期，深圳樓市日均成交達到160套以上。有購房者指出，雖然開發(fā)商推出不少優(yōu)惠，但價格并沒見下降，所以仍是觀望。

    有業(yè)界人士指，大型房企今年前7個月銷售業(yè)績雖然比去年同期上升，但去年下半年基數(shù)較高，要保持銷售量增長存在困難。他們估計廣州樓市的開盤高潮將在十一前到來，全廣州預(yù)計推貨項目達到94個，其中全新項目30個，舊盤新推64個。合富輝煌市場研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年十一前后，穗十區(qū)將推出新貨1.7萬套，整體可售貨量預(yù)計達到4.9萬套。

    上海樓盤的中秋行情同樣可用“蕭條”來形容，從成交情況來看，受限購影響，以及項目多為外環(huán)外，交通不甚便利，剛需主力青睞度不高，加之優(yōu)惠力度不夠，9月12日甚至當日成交不足百套，9月10日至9月12日3天的成交共計500余套，僅與節(jié)前一日成交持平。

    上海一片黯然，昆山的銷售倒還不錯。據(jù)昆山官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，昆山搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至9月13日，中秋節(jié)小長假昆山樓市全市共實現(xiàn)成交367套，與2011年上半年五一小長假的383套相比毫不遜色。

    合肥的樓市一樣不樂觀，備案的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月10日～12日期間，合肥市共成交住宅類商品房312套，成交商業(yè)類商品房26套，成交辦公類商品房16套，住宅類商品房總數(shù)量較去年中秋小長假的604套下跌了292套，跌幅達48.34%。業(yè)內(nèi)人士坦言，在政策疊加和價格預(yù)期效應(yīng)下“金九”的“成色”很差。

    樓市的“黯然神傷”，從8月份就已經(jīng)開始。據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會9月6日數(shù)據(jù)顯示，8月份，深圳二手房成交2384套、總面積為256910平方米，分別比7月份的76544套、662674平方米下降63.6%和61.2%。其中住宅成交1462套，創(chuàng)5年來新低，成交面積為12.15萬平方米。