企業(yè)參建保障房潛規(guī)則：曲線獲利

下半年，全國(guó)保障房的開(kāi)工率成效顯著。

6月底，全國(guó)保障房建設(shè)開(kāi)工率僅56.6%，截至7月底達(dá)到72%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新披露的數(shù)據(jù)則顯示，1-8月份，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實(shí)際開(kāi)工868萬(wàn)套，開(kāi)工率86%（不含西藏自治區(qū)）。

開(kāi)工率跳躍式上升的背后，有人士擔(dān)憂，不確定性因素還有很多，比如地方政府與參建企業(yè)之間就參建回報(bào)模式的博弈。

很多參與企業(yè)更多是奔著可獲得的間接利益去建設(shè)保障房，這已成為業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。一個(gè)說(shuō)法是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)可適度參與保障房建設(shè)，但不宜大規(guī)模開(kāi)展。在這過(guò)程中，尤要注意與政府的協(xié)調(diào)公關(guān)及開(kāi)發(fā)進(jìn)度和成本控制。

參建動(dòng)機(jī)：難逃利益眼光

2011年，我國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)非常繁重，需要更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與。不過(guò)，易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成指出，“房企參建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前并沒(méi)有形成成熟的盈利模式，凈利潤(rùn)在3%以下，而市場(chǎng)化住宅開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)一般都在15%以上，兩相對(duì)比，房企大規(guī)模參建保障房很難形成強(qiáng)烈的直接利益驅(qū)動(dòng)。”

但簽了軍令狀，時(shí)間緊迫，吸引更多民營(yíng)企業(yè)參與保障房建設(shè)，是許多地方的當(dāng)務(wù)之急。本報(bào)記者了解到，在無(wú)法改變保障房項(xiàng)目本身直接利益的情況下，越來(lái)越多地方是讓參與企業(yè)看到更多間接利益的可能。

上海某參與了當(dāng)?shù)乇Ｕ戏宽?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，無(wú)論是央企、地方國(guó)企還是民企，企業(yè)都是要追求經(jīng)濟(jì)利益的。企業(yè)參建保障房，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，還要考慮到經(jīng)濟(jì)利益。而對(duì)一些企業(yè)來(lái)說(shuō)，參建保障房，除直接收益外，更看重的反而是間接利益。

周建成分析，以目前全國(guó)各地不同的保障房參加匯報(bào)模式看，這些間接利益主要可以概括為八種。

首先是通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

更多企業(yè)則希望通過(guò)參與配建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)低成本拿地。例如，今年4月，保利地產(chǎn)拿下廣州首幅“限地價(jià)、競(jìng)配建”配建公租房住宅地，樓面地價(jià)每平方米僅4407元。

眼下，通過(guò)參建保障房來(lái)獲得融資優(yōu)惠，成為房企更為看重的間接利益。據(jù)了解，上海晶城項(xiàng)目是一個(gè)保障房項(xiàng)目，前期投入40 多億元，其中一半為上海城開(kāi)集團(tuán)自有資金，另一半由政府出面，向銀行貸款，享受還貸利率為銀行基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠。

不少地方國(guó)企則通過(guò)工業(yè)用地變性住宅用地參建保障房大幅獲利。北京金隅就是一個(gè)例子。北京金隅開(kāi)發(fā)建設(shè)了7個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目、6個(gè)兩限房項(xiàng)目、4個(gè)廉租住房項(xiàng)目和1個(gè)公租房項(xiàng)目，保障房開(kāi)發(fā)用地大多來(lái)自于自有工業(yè)用地，成本低廉，保障房項(xiàng)目盈利良好。

周建成還指出，另外，包括通過(guò)保障房地塊上配建商品房來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利、低價(jià)格獲得商業(yè)用地、通過(guò)參建保障房來(lái)提升市場(chǎng)占有率和社會(huì)影響力、參建保障房項(xiàng)目可以加快項(xiàng)目行政審批等間接獲利方式，在全國(guó)許多地方的保障房吸引企業(yè)參建機(jī)制中出現(xiàn)。

博弈保障房參建模式

“委托代建、配建和直接招標(biāo)建設(shè)是目前大多數(shù)地方政府吸引企業(yè)參建保障房的三種主要模式。”周建成指出。

據(jù)了解，目前地方政府推進(jìn)的委托代建模式，投資開(kāi)發(fā)建設(shè)保障房的資金全部由政府籌措，土地全部由政府劃撥，參建保障房的企業(yè)僅僅負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，待開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后，政府面向保障對(duì)象出售或出租這些保障房。開(kāi)發(fā)商可以獲得工程總價(jià)1％左右的委托費(fèi)。

但這種模式吸引力極有限。于是，委托代建模式又出現(xiàn)一些演化。“配建模式則是目前經(jīng)適房、限價(jià)房建設(shè)采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此類模式。配建部分如果是經(jīng)適房或限價(jià)房，一般會(huì)以定向銷售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，則由政府旗下保障房建設(shè)平臺(tái)公司購(gòu)買后出租。”周建成告訴本報(bào)。

據(jù)記者了解，目前，北京、青島等省市，在出讓商品房用地時(shí)，常要求競(jìng)標(biāo)者保證建設(shè)一定比例的保障房。

直接招標(biāo)模式通常適用于地方安置房的建設(shè)。在這種模式下，土地直接以整體保障房出讓，資金初始由開(kāi)發(fā)商支付，后期由政府購(gòu)買并負(fù)責(zé)銷售，建設(shè)過(guò)程中政府按照3%利潤(rùn)率和1%左右的代建費(fèi)支付開(kāi)發(fā)商。不少地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商如果能在兩年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)周期，每年凈資產(chǎn)收益率可以達(dá)到 8%以上。

通過(guò)直接招標(biāo)方式參與保障房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有兩類，一類是本地的國(guó)企，另一類是萬(wàn)科、金地等實(shí)力雄厚的全國(guó)性企業(yè)，通過(guò)承擔(dān)部分保障房建設(shè)來(lái)保證與地方政府的良好關(guān)系。

周建成分析，企業(yè)參建保障房也面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。首先是政府回購(gòu)時(shí)間不明確的風(fēng)險(xiǎn)。如2010年北京金隅承建的公租房項(xiàng)目由政府回購(gòu)，但回購(gòu)周期長(zhǎng)達(dá)半年到一年，抵消了建設(shè)公租房的利潤(rùn)（原因是回購(gòu)資金沒(méi)有列入地方政府財(cái)政預(yù)算）。 企業(yè)還面臨政府“爽約”的風(fēng)險(xiǎn)，主要是地方政府換屆帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。