樓市庫存量攀升 上海房價“真摔”尚未來臨

    樓市持續(xù)調(diào)控及限購、限貸重重壓力下，“價格戰(zhàn)”似乎來臨，眾多開發(fā)商紛紛絞盡腦汁創(chuàng)新出形形色色的所謂的打折優(yōu)惠活動，“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬”等噱頭頻現(xiàn)。

    “2011年8月全國100個城市住宅平均價格為8880元/平方米，較上月微漲0.07%，是去年9月以來的最低漲幅。其中56個城市價格環(huán)比上漲，44個城市環(huán)比下跌，是去年9月以來下跌城市最多的一個月。”這是中國指數(shù)研究院百城價格指數(shù)顯示的數(shù)據(jù)。房價真的進(jìn)入下降通道了么？

    “假摔”大起底

    似乎市場正在倒逼房價進(jìn)入下行通道。

    2011年8月份，上海新建商品房庫存量創(chuàng)下了3年以來新高。數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，上海商品房庫存量不斷增長，截至今年7月，上海商品房庫存增長量為10557套，已經(jīng)超越2010年全年水平，達(dá)到近3年來最高峰。

    數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，上海市新建別墅存量為245.54萬平方米，新建公寓存量為623.49萬平方米。以今年上半年別墅和公寓月均成交面積計算，消化上述存量分別需27個多月和11個多月。因此，業(yè)內(nèi)部分人士據(jù)此斷言，由于庫存量增加會導(dǎo)致上海下半年下降，房地產(chǎn)市場拐點即將來臨。

    但是，在上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，多地樓盤高調(diào)打折促銷，卻又是一場令購房者空歡喜的“假摔”。

    “僅憑庫存量創(chuàng)新高及樓市限購進(jìn)一步從嚴(yán)，難以判斷下半年樓市到底拐點出現(xiàn)與否。”張宏偉告訴時代周報，應(yīng)該客觀地去分析和看待這樣的庫存量的市場背景及未來市場層面即將發(fā)生的變化，最終評估下半年市場情況到底怎么樣。

    “盡管"限購"擴(kuò)容的落地懸而未決，而房產(chǎn)稅擴(kuò)大的消息也子虛烏有，但依舊從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控使得開發(fā)商再次考慮以"價"換量，多地樓盤高調(diào)打折促銷，卻又是一場令購房者空歡喜的"假摔"。”張宏偉說，此外，房價同比漲幅回落的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也存在著“假摔”，大量入市的郊區(qū)項目拉低了瘋漲的市區(qū)房價。

    張宏偉認(rèn)為，房價的“假摔”不僅能吸引不明就里的購房者，也能在一定程度上試探出購房者心理底線。此外，大城市的住宅銷售均價也存在“假摔”，由于郊區(qū)低價項目的大量入市，掩蓋了中心城區(qū)過高的房價，城市的平均房價被拉低。

    “在多次置業(yè)講堂上，據(jù)我與購房者的接觸，購房者并沒有真正體驗到降價潮的來臨。”張宏偉告訴時代周報記者。

    而實際數(shù)據(jù)也是如此，如上海九亭板塊公寓商品房類產(chǎn)品，2011年初均價在17500元/平方米左右，到了8月份均價已在2萬元/平方米左右。整個上海的商品住宅市場情況亦是如此。市場均價未出現(xiàn)下調(diào)，具體到單個樓盤上，也還處于價格緩慢上漲通道中。

    事實上，大量的低價房源信息不過是開發(fā)商的噱頭。北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的翠林漫步項目早在8月就宣稱，84平方米房源每平方米售價僅12500元，相對于周邊每平方米超過16000元的均價頗引人關(guān)注。9月3日，該項目正式開盤時，購房者云集，但僅有9位幸運(yùn)者靠搖號獲得特價房，而沒有優(yōu)惠的房源均價與周邊則相差無幾。

    “位于北京通州的潤楓領(lǐng)尚，特價房1.3萬元/平方米起就很具有市場迷惑性，媒體報道北京通州那房子降5成，實際上是按照開發(fā)企業(yè)給媒體報價2.3萬元/平方米計算的，而前期其實際成交均價只有19500元/平方米，降價幅度遠(yuǎn)沒有媒體說的打?qū)φ勰敲创蟆?rdquo;張宏偉說。

    在杭州，這樣的例子也不鮮見。杭州世茂]首府均價11000元/平方米以上，近日推出優(yōu)惠房源7800元/平方米，然而整個樓盤僅有一套這樣的房源，并要求一次性付款，而這套房源還是超大的268平方米。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，市場高折扣樓盤或所謂拋售樓盤乃是報高價格再打折的市場策略。如溫州出現(xiàn)拋售樓盤的現(xiàn)象，其實多數(shù)還是報高價格再打折，而實際上樓盤價格并沒有降多少。市場出現(xiàn)優(yōu)惠10萬元等優(yōu)惠措施，也是開發(fā)商定價上的策略性調(diào)整，實際降價幅度并沒有那么大。

    “當(dāng)前市場情況下，樓盤降價幅度在10%以內(nèi)均屬于正常的市場行為，從實際操盤經(jīng)驗來看也是如此，樓盤降價10%就可以激活市場了。”張宏偉說。但是當(dāng)前市場出現(xiàn)樓盤打?qū)φ?、市場拋售樓盤等現(xiàn)象，往往降價幅度大小言行不一。

    房價依然僵持不下

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，A股136家上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人關(guān)注的萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

    按照8月最新銷售數(shù)據(jù)，要想完全消化這些庫存，萬科、保利、金地需要的時間分別為16.35個月、23.12個月、27.29個月。“到目前為止，通脹壓力依然存在，預(yù)計貨幣政策不可能得到全面放松，下半年剩下的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)可能會面臨存貨消化不暢，資金回籠壓力。”一位證券分析師稱。

    上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，降價其實是多數(shù)大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略來回籠資金，減輕公司由于調(diào)控而帶來的財務(wù)上的壓力。

    “多數(shù)大型房企具有自我調(diào)節(jié)市場供應(yīng)的能力。” 陸騎麟告訴時代周報記者，在當(dāng)前庫存量不斷增加的市場背景下，大型房企一半可以通過階段性的“策略性降價”，加速項目銷售的方式來減輕市場上庫存量較大的壓力。

    根據(jù)測算，目前的上海商品市場的平均銷售量，每周的成交量在15萬-20萬平方米，按照“滬四條”中叫停外地戶籍補(bǔ)稅購房等措施將使未來市場成交量下降30%的說法，上海市商品房市場的成交量將減少4.5萬-6萬平方米/周，按照此數(shù)據(jù)推算，一個月成交量將減少20萬平方米左右。其實這樣的成交量相當(dāng)于一個樓盤成交50套左右100平方米左右的房源，這對于當(dāng)前市場來講，一些大型開發(fā)企業(yè)很容易做到。 

    比如，綠地松江名邸、萬科清林徑、中冶祥騰寶月花園、旭輝近期開盤的銷售量都可以達(dá)到50套左右，甚至更多的也有，比如旭輝玫瑰灣開盤熱銷306套。

    “當(dāng)前實際情況是，多數(shù)開發(fā)企業(yè)仍然普遍看好后市，長期來看，由于我國城市化所帶來的巨大的新增購房需求仍然沒有消化。”張宏偉說，當(dāng)前城市化進(jìn)程的背景下，每年1000萬-1200萬人口進(jìn)城，每年這樣的人口流入到城市，導(dǎo)致自住市場需求依然旺盛。若不是限購導(dǎo)致成交量下降，當(dāng)前的市場庫存量尚顯得微不足道。

    種種跡象表明，市場遠(yuǎn)沒有出現(xiàn)人們期待中的拐點性變化。

    “當(dāng)前庫存量不構(gòu)成房價拐點的依據(jù)。”張宏偉分析道，下半年，拿上海來講，“滬四條”等多方面因素決定下半年市場走勢是量增價穩(wěn)。從價格角度來講，下半年房價相對來說比較平穩(wěn)，漲也漲不到哪去，跌也跌不到哪去。

    佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅則認(rèn)為成交價格基本持平或小漲的概率最大。他分析說，預(yù)計下半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅市場總體仍將繼續(xù)呈現(xiàn)僵持狀態(tài)，用時間來消化“先行”的房價，成交量小跌概率最大。

    “目前上海的房價基本沒有下降，都是在開發(fā)商報價基礎(chǔ)上下調(diào)，即使有開發(fā)商降價，賣掉點房源之后，馬上會上調(diào)。”陸騎麟告訴時代周報記者。