樓市進入降價換量關(guān)鍵期 專家呼吁擴大房產(chǎn)稅試點

    今年中秋節(jié)，熱點城市樓市“涼意襲人”。假期前兩天，北京新建商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%。滬、深、穗等地的假期樓市也堪稱慘淡，以往的“金九銀十”成色嚴(yán)重不足。

    在中秋節(jié)以前，過去“屢調(diào)屢漲”的房價已呈現(xiàn)少見的調(diào)整跡象。

    上海、深圳等十大城市8月住宅均價環(huán)比下降0.41%，這是一年來首次下降。房價受抑背后，是市場的深度演變。截至8月30日，已披露年報的98家上市房企上半年累計實現(xiàn)凈利潤193億元，其中33家公司業(yè)績有不同程度下降。

    嘉華（中國）投資有限公司副董事谷文勝說，“調(diào)控讓房地產(chǎn)面臨整合，樓市不再是個人人能賺錢的行業(yè)。”

    “停漲”之后，降價是否將尾隨而至？上海綠城、玫瑰園開發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨稱，為完成業(yè)績考核，開發(fā)商會在三四季度想辦法增加銷量，降價會更明顯。

    北京市房協(xié)副秘書長陳志說，如果今后堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，預(yù)計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。

    但種種跡象顯示，小范圍的房價調(diào)整尚未帶動量的釋放。

    在北京，8月份成交商品住宅套數(shù)環(huán)比下降22.9%，這是2009年來的最低值。在上海，8月商品住宅成交量環(huán)比下跌25.6%，創(chuàng)下2005年以來的新低。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，如果高房價的“大壩”難有松動，成交量很難有起色，預(yù)計今后幾個月成交低落的行情會延續(xù)。

   不可否認，近期一些輿論鼓吹“降價潮”“抄底”等，實際上有意無意夸大了市場的實際情況。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，一些開發(fā)商故意把“吹風(fēng)價”定得遠高于最終銷售價，給外界造成“大幅降價”的假象。

    上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰還提醒，一些地區(qū)配套商品房等中低價位住房成交比重加大，也會拉低統(tǒng)計上的“均價”，對此應(yīng)有辨別。

    谷文勝說，經(jīng)過幾輪調(diào)控，大型房企已有“心理準(zhǔn)備”和“耐藥性”，在沒有生存危機的情況下，降價動力不大。

    中國指數(shù)研究院副院長陳晟等專家稱，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長，一定程度上沖抵了國內(nèi)銀行住房貸款的收緊。

    有關(guān)專家據(jù)此認為，簡單依據(jù)熱點城市房價一時“停漲”或“微降”，就認為已達到調(diào)控效果，是短視的?？梢灶A(yù)見，如果“限購令”等強力措施不能延續(xù)和擴面，房價必然出現(xiàn)強力反彈。

    值得注意的是，目前部分地區(qū)樓市價格某種程度上是一個“虛假價格”，因為政府“限需求”和開發(fā)商“緩供給”形成了虛假供求關(guān)系，扭曲了價格信號。如果不從根本上解決樓市有效供應(yīng)不足、投資屬性過重等問題，就難以從根本上打破僵局。

    樓市“治本”，其一在規(guī)范“房貸”監(jiān)管制度。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一等專家認為，當(dāng)前應(yīng)從“開發(fā)端”和“銷售端”兩頭管理好房地產(chǎn)資金，壓縮投資、投機性資金流入樓市的渠道，并注意“區(qū)別用力”，保護保障房開發(fā)和自住及改善型購房的資金需求。

    其次是保障房建設(shè)真正“提速”。陳杰等專家表示，保障房的推進不能因調(diào)控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設(shè)、分配等各環(huán)節(jié)形成制度體系，真正使樓市從市場“單腿跳”轉(zhuǎn)為市場、保障“雙輪驅(qū)動”。

    長遠看，最根本的還是加快配套改革。有關(guān)專家呼吁，破除地方政府對房地產(chǎn)過度依賴，必須從房地產(chǎn)稅制、財政體制等方面進行系統(tǒng)性改革，應(yīng)在條件成熟的地區(qū)盡快擴大試點范圍。