新盤成交遭遇冰點 后市難樂觀

    上周新盤日均成交量僅百余套創(chuàng)三年來最差“金九銀十”開局———

    上周新盤簽約1104套前半月成交量持續(xù)低迷

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上周（9月5日-9月11日），北京商品房住宅簽約套數(shù)為1104套，二手房住宅簽約套數(shù)為1705套，合計簽約套數(shù)為2809套，環(huán)比上上周（8月29日-9月4日）均下滑了15%。其中商品房成交量已經(jīng)連續(xù)8周低于2000套。

    北京中原分析認(rèn)為，出現(xiàn)最近三年最低迷“金九銀十”開局的主要原因有以下幾點：首先，金九以慘淡開頭，北京商品房及二手房的成交量依然低迷。特別是商品房成交量持續(xù)在地量徘徊，購房者信心處于數(shù)年來最低點。

    其次，調(diào)控政策繼續(xù)收緊，限購可能向二三線城市蔓延，雖然不會直接影響北京市場，但是對購房者心理影響非常大。特別是部分認(rèn)為市場調(diào)控幅度不會過大的購房者受到這一政策預(yù)期的影響，觀望情緒再次升級。

    第三，成交價格逐步開始出現(xiàn)跳水。

    新入市項目價格調(diào)整降價由點到面

    北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：8月以來，老項目再次入市已經(jīng)有簽約的項目合計為8個，其中有4個項目售價相比之前一期已經(jīng)有了明確的降價，另外4個項目的價格也未有明顯上漲，基本保持了平穩(wěn)。其中昌平的創(chuàng)新園均價相比2010年3月份下調(diào)了600元。熱點項目半島家園簽約均價也下調(diào)了600多元，陽光綠景嘉園甚至超過千元。

    9月份入市的部分項目也已經(jīng)開始明顯調(diào)整，其中最近受到比較多關(guān)注的遠(yuǎn)洋一方項目，供應(yīng)的8萬多平方米住宅項目，之前一期平均簽約價格在2.2萬左右，而在目前的銷售宣傳中，起價低至1.6萬，均價在2萬左右。房價下調(diào)已經(jīng)逐漸開始由點到面。

    二手房價格下調(diào)也逐漸開始有從郊區(qū)蔓延到城區(qū)的跡象。降價的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。同時全市二手房降價樓盤比例進(jìn)一步上漲達(dá)到88%，“走低”成為北京二手住宅行情的基調(diào)。從具體二手住宅成交來看，購房主力仍是本地人，并且構(gòu)成了購買大戶型的換房派和購買小戶型的剛需派這種鮮明格局。

    北京中原市場研究部認(rèn)為，目前，對二手住宅買賣影響最大的是政策不斷收緊，具體的兩個因素是“購買資格”和“房貸”。限購政策對購房資格的嚴(yán)格限制，再加上這幾個月市場的連續(xù)消化，有效購買總量減少，“買漲不買跌”也使二手住宅購房者觀望情緒加重。

    未來預(yù)期：9月成交量可能低于2008年同期

    從8月成交量跌到了2009年以來市場最低值可以看到，目前市場購房者信心已經(jīng)降至谷底。專家預(yù)計，雖然在金九銀十商品房供應(yīng)量可能上漲，但是成交量也難以突破7000套，而二手房很可能持續(xù)低迷，在8000-9000套之間，這樣市場總成交量很難突破1.5萬套，庫存壓力將繼續(xù)被放大。。

    此外，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下，房價下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上被放大。預(yù)計五至六環(huán)將成為市場供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房價在通州、大興、房山等區(qū)域都有繼續(xù)明顯下調(diào)的可能，最高下調(diào)幅度甚至可能超過10%，而五環(huán)內(nèi)因為供應(yīng)處于絕對稀缺，庫存的住宅大部分屬于尾盤，這使得房價下調(diào)幅度會比較小。