黨報(bào)三問丹東韶關(guān)樓市限價(jià)不限購：是不是假調(diào)控

      新聞背景

      進(jìn)入9月，房價(jià)上漲較快的遼寧丹東、廣東韶關(guān)等二三線城市先后出臺(tái)政策，限制房價(jià)過快上漲。

      根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，今年1至7月，丹東是全國房價(jià)漲幅最快的城市之一。

      而韶關(guān)市房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，韶關(guān)市區(qū)成交樓房均價(jià)為4864元/平方米，同比上漲15.9%；7月房價(jià)漲幅超過了臺(tái)州。后者在二三線城市中率先推出限購令。

      按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議，丹東和韶關(guān)目前的情況似乎更符合“限購”的要求。

      一問：為什么要限價(jià)

      進(jìn)入9月，由于房價(jià)上漲較快，遼寧丹東、廣東韶關(guān)先后推出限價(jià)令。這是繼浙江臺(tái)州推出限購令之后，二三線城市樓市調(diào)控的新動(dòng)向。

      遼寧丹東，緊鄰朝鮮，總?cè)丝?43萬人，近來房價(jià)快速上漲。

      國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，丹東是全國房價(jià)漲幅最快的城市之一；其中，有4個(gè)月單月同比漲幅位居全國70個(gè)大中城市首位。目前，丹東鴨綠江邊的好位置房子最高報(bào)價(jià)已超過1萬元/平方米。

      快速上漲的房價(jià)顯然讓當(dāng)?shù)馗杏X到了壓力。9月5日，丹東市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]控工作的通知》，并宣布從即日起實(shí)行。

      根據(jù)通知精神，已批準(zhǔn)預(yù)售的分期開發(fā)項(xiàng)目，在通知下發(fā)后又申請辦理該地塊新的商品房預(yù)售許可，銷售均價(jià)不得高于該項(xiàng)目原均價(jià)。

      通知下發(fā)后申請預(yù)售許可的新建項(xiàng)目，均價(jià)不得高于同地段同類商品房銷售均價(jià)。

      無獨(dú)有偶，近日廣東省韶關(guān)市政府也發(fā)布了《關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房價(jià)格的通知》。

      根據(jù)通知，從9月18日起，韶關(guān)商品房將實(shí)施限價(jià)銷售。

      韶關(guān)限價(jià)的背景，也是當(dāng)?shù)胤績r(jià)的過快上漲。韶關(guān)市房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，韶關(guān)市區(qū)成交樓房均價(jià)為4864元/平方米，同比上漲15.9%；7月房價(jià)漲幅超過了二三線城市中首個(gè)出臺(tái)限購令的臺(tái)州。

       二問：為什么不限購

       按照丹東和韶關(guān)近期房價(jià)走勢，對比住房城鄉(xiāng)建設(shè)部二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)，丹東韶關(guān)這樣的城市顯然應(yīng)該在限購之列。

       那么，他們?yōu)槭裁床幌拶?？選擇限價(jià)，是不是對限購的逃避？限價(jià)與限購之間，有什么微妙的區(qū)別？

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府采用限價(jià)代替限購的好處是，通過價(jià)格管制的手段，能直接抑制住房價(jià)格的上漲，使房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)停漲甚至下降，在房價(jià)漲幅榜上的排位也能迅速下滑。這樣，地方政府能比較容易地完成年初制定的調(diào)控目標(biāo)，降低被要求限購和問責(zé)的壓力。

     “顯然，大多數(shù)地方政府是不愿意限購的。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一指出，限購會(huì)在一定程度上抑制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，尤其會(huì)降低地方土地財(cái)政收入和房地產(chǎn)相關(guān)的其他財(cái)稅收入，經(jīng)濟(jì)增長速度也會(huì)受到一定影響。對一些二三線城市而言，地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴仍然很強(qiáng)，限購的影響會(huì)更明顯。

      “按照國務(wù)院提出的要求，房地產(chǎn)調(diào)控、穩(wěn)定房價(jià)，由省級政府負(fù)總責(zé)，市級政府負(fù)責(zé)落實(shí)。最后確定哪些二三線城市要納入限購范圍，由地方政府來決定，這也是合理的。”朱中一表示，通過限購措施抑制投資投機(jī)性購房需求的方向是正確的，在具體制定政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析是哪些原因?qū)е逻@些城市房價(jià)快速上漲。如果是因?yàn)橥顿Y炒房的需求增加，應(yīng)該堅(jiān)決進(jìn)行限購。

       丹東和韶關(guān)都認(rèn)為，目前購房需求主要來自本地需求，外來投資、投機(jī)需求不多，這是舍限購取限價(jià)的重要原因。

      以丹東為例，據(jù)分析，外地購房者占比僅為10%，主要來自省內(nèi)和東北其他兩省，炒房者并不多。一旦限購，“對當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨蠹胺康禺a(chǎn)的傷害將非常大，所以選擇了更為溫和的限價(jià)”。

      韶關(guān)市住建局表示，外來人口在韶關(guān)購房比例不高(為14.7%)，投資、投機(jī)炒作情況較少。如果實(shí)行限購，占市場主流的本地剛性需求將被抑制，改善性需求將受阻。

      三問：是不是假調(diào)控

      從本質(zhì)上講，一些地方政府缺乏房地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)力和愿望。從已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)措施看，一線城市政策執(zhí)行往往比較嚴(yán)格，但二三線城市相對比較寬松。尤其是限購，在執(zhí)行過程中有不少擦邊球可以打。在這種情況下，比限購更溫和的限價(jià)措施，也有可能走樣。

      “到最后，限價(jià)很有可能變成最高價(jià)，一些本來賣不到這個(gè)價(jià)錢的項(xiàng)目，也有可能主動(dòng)向這個(gè)限價(jià)的水平靠攏，市場自身的調(diào)節(jié)機(jī)制就會(huì)出嚴(yán)重問題。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

       該業(yè)內(nèi)人士表示，一些城市提出當(dāng)?shù)赝顿Y投機(jī)需求不多，應(yīng)該保護(hù)本地居民購買二套房、三套房的需求。“這本身就是自相矛盾的。一個(gè)家庭要買三套房子，不是投資投機(jī)是什么？”還有城市提出當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)充足，本地居民購房不受房價(jià)上漲的影響。“如果真的供大于求，為什么房價(jià)上漲會(huì)這么快？種種借口，顯然是地方在考慮自身的利益。”

       對二三線城市地方政府而言，既無法抗拒地價(jià)房價(jià)上漲帶來的甜頭，又要避免因調(diào)控不力可能導(dǎo)致的問責(zé)。兩難之下，地方政府選擇限價(jià)這種溫和的方式，既是逃避，也是無奈。

       從近期中央有關(guān)部門傳遞出的各種信息看，將樓市調(diào)控堅(jiān)持到底的決心非常堅(jiān)定。限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，除了政策本身的意義以外，也透露出積極的信號，即：房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會(huì)改變，力度不會(huì)放松，決心不會(huì)動(dòng)搖。

      “中央正在努力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。地方政府盡管面臨兩難，但也應(yīng)該加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不應(yīng)該因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控影響了一點(diǎn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就開始動(dòng)搖。”朱中一表示，“十二五期間，我國把經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)定為7%，實(shí)際上已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)留了足夠的空間。”