山西321戶居民近20年不知房屋僅部分產(chǎn)權(quán)

     中新網(wǎng)太原9月14日電題：公房改革摸石頭過(guò)河山西321戶近20年不知房屋僅部分產(chǎn)權(quán)

      2006年6月30日，來(lái)自山西北方興安工業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“興安公司”)的一紙通知，激怒了1979年以來(lái)陸續(xù)搬進(jìn)東安化工廠小區(qū)新房的321戶居民，自以為擁有現(xiàn)住房屋全部產(chǎn)權(quán)的居民被告知，他們僅擁有“46%、49%和71%”的產(chǎn)權(quán)，住戶需補(bǔ)繳余款及利息才能換發(fā)全產(chǎn)權(quán)的“大紅本”，涉及金額約400萬(wàn)元人民幣。

      自2006年接到通知之日起，王承榮、陳德勝、王國(guó)政、王文清和呂世榮等平均年齡70歲的數(shù)位居民代表便多次往返于太原市房地局等相關(guān)部門，拒絕補(bǔ)差并要求承認(rèn)其擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。

       太原市住房改革主管部門拒絕的理由則是，原東安化工廠對(duì)公房出售政策解釋不力，破產(chǎn)前未履行換證義務(wù)才致使居民20多年后得悉真相，且住房制度改革初期難免百密一疏，屬于“摸著石頭過(guò)河”的探索階段，全國(guó)如此，僅太原市相似情況就達(dá)數(shù)十萬(wàn)戶。

缺失的房產(chǎn)所有權(quán)

      1992年12月開(kāi)始，12級(jí)工人月收入不過(guò)40余元的東安化工廠職工以每平米200元的價(jià)格一次性付清房款，購(gòu)買了現(xiàn)在位于太原市北城區(qū)迎新街衛(wèi)化巷的單位公房，有的還舉借外債，次年年底職工們終于領(lǐng)到了所有權(quán)性質(zhì)一欄明確為“私產(chǎn)”的太原市房產(chǎn)所有權(quán)證。

       2000年，興安公司依法接管破產(chǎn)的東安化工廠，2006年夏天看到通知后，王承榮等人開(kāi)始上訪，并援引并政辦發(fā)【1988】108號(hào)《太原市公有住房出售暫行辦法》(簡(jiǎn)稱《辦法》)第十七條“售房單位領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，對(duì)購(gòu)房者一次付清房款的，房屋產(chǎn)權(quán)證可發(fā)到購(gòu)買者手中”的規(guī)定認(rèn)為，持有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，即證明買房人繳清了房款，交易合法，證書(shū)有效。

      根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)應(yīng)與登記薄一致，記載不一致的，除有證據(jù)證明登記薄確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。王承榮要求按照“私產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)居民擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

      《辦法》第四條規(guī)定認(rèn)為，舊住房售價(jià)按重置價(jià)成新折扣和環(huán)境系數(shù)等按質(zhì)論價(jià)。

       太原市住房制度改革辦公室政策指導(dǎo)中心提供的《太原市公房出售評(píng)估登記表》亦可證明，東安化工廠小區(qū)62-67號(hào)樓建設(shè)于1979年到1985年，符合《辦法》 第六條“新舊住房時(shí)間劃分以1988年7月1日為界，在此以前交付使用的住房為舊住房”的規(guī)定。

      王承榮認(rèn)為，“要達(dá)到按質(zhì)論價(jià)的規(guī)定，就得把原住房的固定資產(chǎn)原值(即房屋成本)作為售價(jià)”。

      呂世榮出示的其從東安化工廠財(cái)務(wù)部復(fù)印的《公房出售情況登記表》顯示，原廠62-68樓總成本價(jià)327萬(wàn)元，總建筑面積21895平方米，因此得出約149.44元每平方米的平均成本價(jià)，再去除新舊成數(shù)，環(huán)境系數(shù)，污染等因素，居民代表計(jì)算舊房的實(shí)際重置價(jià)應(yīng)是129.44元每平米，故此認(rèn)為，居民不僅擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)，而且還每平米多付了80.56元。

      根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于開(kāi)展房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證和房屋登記工作的通知》建房(1996)314號(hào)文規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證和登記過(guò)程中，部分產(chǎn)權(quán)的要核查產(chǎn)權(quán)比例。

      太原市房地產(chǎn)管理局于在東安化工廠居民的房產(chǎn)所有權(quán)證上加蓋了“驗(yàn)證”章字，仍未注明產(chǎn)權(quán)比例。

      陳德勝據(jù)此認(rèn)為，這表示太原市房地局認(rèn)同產(chǎn)權(quán)人持有的產(chǎn)權(quán)證是全產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

      2000年，東安化工廠經(jīng)營(yíng)不善被迫破產(chǎn)，由興安公司接管，“太原市中院認(rèn)定，破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)債務(wù)全部結(jié)清，并未提到職工拖欠工廠房款，”所以王承榮認(rèn)定，“根本不存在補(bǔ)交房款的問(wèn)題。”

      但上述要求被太原市住房制度改革辦公室政策指導(dǎo)中心拒絕，經(jīng)過(guò)太原市法制辦行政復(fù)議處兩次復(fù)議，仍被認(rèn)定，王承榮等321戶居民擁有部分產(chǎn)權(quán)。

      1988年至1993年底太原出售公房均為部分產(chǎn)權(quán)

      1988年2月25日國(guó)務(wù)院頒布了國(guó)發(fā)【1988】11號(hào)文件《關(guān)于印發(fā)在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》(附件1)第五條明確指出，舊住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，按重置價(jià)成新折扣和環(huán)境因素按質(zhì)論價(jià)。

      《辦法》正是基于此出臺(tái)，其中第四條規(guī)定“職工出售新建住房，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，新建住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)包括：住房本身建設(shè)造價(jià)；征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，地區(qū)級(jí)差”，但關(guān)鍵的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”三個(gè)字被省去，變成了“舊房按照重置價(jià)成新折扣和環(huán)境因素等按質(zhì)論價(jià)”。

      由此引發(fā)了圍繞每平米200元是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)還是重置價(jià)的爭(zhēng)議。

      王文清認(rèn)為，1992年9月10日的《太原市公房出售評(píng)估登記表》顯示，太原市北城區(qū)迎新街衛(wèi)化巷62—67號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)價(jià)200元，錯(cuò)誤的適用了政策，混淆了重置價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

       太原市住房制度改革辦公室政策指導(dǎo)中心主任閻繼萍解釋，舊房售價(jià)不過(guò)是在新房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上乘以成新折扣，區(qū)別僅此而已。

      “所謂重置價(jià)，不過(guò)是有了成新折扣的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”，曾參與起草國(guó)務(wù)院43號(hào)文件的房改專家徐建榮表示：自1988年房改始，至1993年底太原公房出售“都是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房，沒(méi)有一套房是按成本價(jià)出售的”，這意味著在此期間購(gòu)買的公房均為部分產(chǎn)權(quán)。

      徐建榮分析，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)就是只有建造價(jià)，即征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)工程費(fèi)、住宅小區(qū)配套費(fèi)、稅費(fèi)等七項(xiàng)中只有人工材料費(fèi)一項(xiàng)，從價(jià)格構(gòu)成因素看就不是全價(jià)。

      此外《辦法》第十三條規(guī)定，職工購(gòu)買住房后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以使用、繼承和出售，購(gòu)買五年后(暫定)可進(jìn)入市場(chǎng)出售，對(duì)購(gòu)買單位自管產(chǎn)的住戶，在住房出售時(shí)，必須出售給原產(chǎn)權(quán)單位。

      1994年國(guó)務(wù)院頒布國(guó)發(fā)【1994】43號(hào)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(附件5)第二十一條規(guī)定，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益全和處分權(quán)。

      徐建榮解釋，王承榮等人房產(chǎn)所有權(quán)證上標(biāo)注“私產(chǎn)”，只是為區(qū)別于公產(chǎn)，唯一不妥處即是未在1997年注明產(chǎn)權(quán)比例，但徐建榮認(rèn)為應(yīng)歷史的看問(wèn)題，不能脫離當(dāng)時(shí)的歷史背景。

      房改摸著石頭過(guò)河

     計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，個(gè)人的吃穿住用均由國(guó)家有計(jì)劃地供給，實(shí)行象征性繳納租金的福利住房制度。

     徐建榮介紹說(shuō)，尤其在企業(yè)，但由于企業(yè)負(fù)擔(dān)重，資金匱乏，不僅無(wú)錢維修，老職工退休后單位也沒(méi)有能力為新來(lái)職工提供住房，全家擠在只有幾平米逼仄的房間里的人家比比皆是。

      國(guó)務(wù)院1988年2月15日頒布的《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》 稱，我國(guó)現(xiàn)行的住房制度存在著嚴(yán)重弊端。國(guó)家為城鎮(zhèn)居民建房花了大量投資，但由于不能從經(jīng)濟(jì)機(jī)制上制約不合理的需求，城鎮(zhèn)住房問(wèn)題并沒(méi)有得到緩和。

      基于此，住房制度改革應(yīng)運(yùn)而生，中央希望藉此盤活存量房，盤活資金，提振消費(fèi)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

      為甩掉包袱輕裝上陣，太原各大型企業(yè)積極響應(yīng)住房制度改革，未被列入試點(diǎn)的東安化工廠也主動(dòng)參與。

      王承榮回憶當(dāng)時(shí)廠領(lǐng)導(dǎo)動(dòng)員職工說(shuō)：“奮斗一輩子就這一套房子，抓住機(jī)會(huì)，過(guò)了這村就沒(méi)這店了。”

      據(jù)閻繼萍介紹，位于太原的大企業(yè)江陽(yáng)化工廠、太原鋼鐵集團(tuán)、太原重機(jī)、太化、電力系統(tǒng)、十三冶、太鐵、晉機(jī)等大約1500多個(gè)企業(yè)約15.79萬(wàn)戶參與，太原因此在全國(guó)房改工作中成績(jī)突出。

      1993年12月底中央下發(fā)文件要求停止售房，至此，房改試點(diǎn)第一階段結(jié)束，“走一步看一步，發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，就停下來(lái)”，徐建榮說(shuō)。

      1994年，在總結(jié)了6年試點(diǎn)階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，國(guó)務(wù)院發(fā)布了【1994】43號(hào)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，這被徐建榮稱為全國(guó)住房制度改革步入正規(guī)的開(kāi)始。第二十七條要求“做好與原有售房政策的銜接，已出售公房均須按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。”

      “這時(shí)全國(guó)各地才返回來(lái)做本應(yīng)1992該做的工作，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占當(dāng)時(shí)成本價(jià)的比例”，徐建榮說(shuō)：“因?yàn)楦母锍跗趪?guó)家尚未意識(shí)到產(chǎn)權(quán)比例的問(wèn)題，同時(shí)全國(guó)各地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)也不一樣。”

      1995年調(diào)研后，太原市住房制度改革委員會(huì)頒布了并房改委【1995】第5號(hào)《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房擁有部分產(chǎn)權(quán)比重界定的通知》(附件6)明確規(guī)定，1989年住宅建造成本價(jià)為456元每平米，凡在1989年11月1日至1992年11月30日以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重為46%；即個(gè)人購(gòu)房后擁有46%的產(chǎn)權(quán)。

      然而，真正核定比例并換發(fā)產(chǎn)權(quán)證直到1998年才開(kāi)始，所以1997年王承榮等人的房產(chǎn)所有權(quán)證通過(guò)了驗(yàn)證仍未注明產(chǎn)權(quán)比例，甚至在1998年，也由于東安化工廠房改辦公司人手不足，且已啟動(dòng)破產(chǎn)程序，人心惶惶，繼續(xù)耽誤了321戶居民明確產(chǎn)權(quán)比例并換發(fā)權(quán)證的工作。