第二輪限購(gòu)之路艱難 呈現(xiàn)調(diào)控難言見(jiàn)底

      開(kāi)發(fā)商流露的悲觀(guān)情緒日益凝重。“讓我心情更不好的還是銷(xiāo)售不好。”9月9日下午，北京萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]副總經(jīng)理肖勁自嘲地說(shuō)，等紅燈時(shí)，敲車(chē)窗的不是賣(mài)房子的就是要飯的。

      另一方面，地方政府正奮力抵抗或者規(guī)避限購(gòu)。僅臺(tái)州與浙江衢州出臺(tái)了較為“寬松”的限購(gòu)政策，其他各城市或觀(guān)望，或以限價(jià)規(guī)避。

      但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林提醒說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)變化情況與地方政府落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策的程度，將決定國(guó)家會(huì)不會(huì)再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。也就是說(shuō)，調(diào)控政策并未到此止步。

已限購(gòu)城市遭遇“重創(chuàng)”

      在北京通州，一名為京貿(mào)國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]的樓盤(pán)由于最高降幅達(dá)6000元/平方米，再次引來(lái)了老業(yè)主維權(quán)退房，這是北京繼華業(yè)東方玫瑰[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]、遠(yuǎn)洋一方[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]后，第三個(gè)傳出業(yè)主大鬧退房的項(xiàng)目。

      通州成交量持續(xù)低迷，很多樓盤(pán)降價(jià)，硬扛不降價(jià)的京貿(mào)國(guó)際城一時(shí)成為最高價(jià)。“我們成了最高價(jià)，銷(xiāo)售壓力大增，只能這樣。”這是京貿(mào)國(guó)際城對(duì)外的公開(kāi)回復(fù)。

      8月24日，純新項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚在入市僅4個(gè)月后就推出100套特價(jià)房源，均價(jià)1.55萬(wàn)元/平方米，起價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。“無(wú)論是政策壓力還是市場(chǎng)壓力，通州的房?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)不可避免。”潤(rùn)豐地產(chǎn)副總經(jīng)理鄭德強(qiáng)稱(chēng)。

      北京萬(wàn)科近期做了一項(xiàng)取樣3000戶(hù)的入戶(hù)調(diào)查，肖勁大致推算出，目前北京開(kāi)發(fā)商還剩下20萬(wàn)可爭(zhēng)取客戶(hù)，而北京目前的庫(kù)存就約計(jì)有15萬(wàn)套，而供應(yīng)還在增加。“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在主要分為四類(lèi)，第一，預(yù)期悲觀(guān)；第二，尋找空隙；第三，改變定位；第四無(wú)所作為。絕大多數(shù)屬于第四類(lèi)。”肖勁說(shuō)。

     “調(diào)控不放松的話(huà)，預(yù)計(jì)很快將出現(xiàn)大部分項(xiàng)目開(kāi)始爭(zhēng)奪有限的購(gòu)房資格。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱(chēng)。

      北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月12日，9月份北京一二手商品住宅合計(jì)簽約套數(shù)為4137套，比2010年同期下降60.9%。這是最近三年北京最低迷的金九開(kāi)局。

政策的底部在哪里？

      限購(gòu)令一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“冬天”的同時(shí)，卻令未限購(gòu)的二三線(xiàn)城市借機(jī)迎來(lái)“春天”，甚至部分二三線(xiàn)城市出現(xiàn)非理性上漲。因此，國(guó)務(wù)院要求部分二三線(xiàn)城市也要限購(gòu)。但兩個(gè)月過(guò)去，僅臺(tái)州、浙江衢州市出臺(tái)了限購(gòu)政策，且規(guī)定較為寬松。

      除了臺(tái)州、衢州外，其余房?jī)r(jià)上漲較快的城市則以限價(jià)等方式規(guī)避，如煙臺(tái)、廊坊、江門(mén)、韶關(guān)、丹東等城市。限價(jià)威力遠(yuǎn)遜于限購(gòu)。如，限購(gòu)后通州房?jī)r(jià)從最高30000元/平方米，跌至目前最低13000元/平方米時(shí)，而相距不遠(yuǎn)的燕郊，在近一年的調(diào)控下，房?jī)r(jià)未見(jiàn)松動(dòng)，仍高踞在9000-10000元/平方米左右。

      中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，本輪調(diào)控的最大特色之一，是中央政府將調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的決定權(quán)下放至地方政府。正因如此，也讓地方公眾清楚地看到，助推房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力之一來(lái)自地方。這次二三線(xiàn)城市限購(gòu)的難產(chǎn)，可見(jiàn)一斑。

      李文杰認(rèn)為，限購(gòu)發(fā)展到最后就是全國(guó)限購(gòu)，否則投資資金擠出效應(yīng)終將像水波紋一樣蕩漾開(kāi)去。而三四線(xiàn)城市居民收入更低，房?jī)r(jià)收入比差距更大，投資資金涌入的危害遠(yuǎn)大于一二線(xiàn)城市。

      上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，“已出臺(tái)的限購(gòu)政策明顯弱化，更多城市以限價(jià)來(lái)規(guī)避，這就明顯削弱了市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)政策升級(jí)效果的期待。”他甚至認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)樓市的利空影響將不如想象中嚴(yán)厲，預(yù)計(jì)在9 月底之前，少數(shù)城市被迫出臺(tái)限購(gòu)政策后，以限購(gòu)政策為首的調(diào)控政策強(qiáng)度將不再會(huì)加大，調(diào)控政策基本見(jiàn)底。

      一位不愿意透露姓名的品牌開(kāi)發(fā)商老總私下也認(rèn)為，從這次地方政府的表現(xiàn)來(lái)看，限購(gòu)擴(kuò)容最終會(huì)不了了之。而這讓一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商重燃希望。有開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀(guān)地稱(chēng)，就二三線(xiàn)擴(kuò)容難度看，一線(xiàn)城市限購(gòu)也可能于明年放松。即便是在執(zhí)行限購(gòu)最為嚴(yán)厲的北京，外地購(gòu)房者也可通過(guò)一些中介機(jī)構(gòu)花數(shù)萬(wàn)元到數(shù)十萬(wàn)元不等，買(mǎi)到納稅證明、社保證明以及北京市工作居住證，從而獲得買(mǎi)房資格，這已形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模。如果沒(méi)有相關(guān)部門(mén)的人員參與，是很難辦到的。

       洲聯(lián)集團(tuán)五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，如果調(diào)控半途而廢，引發(fā)的后果就是更為嚴(yán)重的報(bào)復(fù)性上漲。他認(rèn)為，從目前調(diào)控進(jìn)展來(lái)看，中央很可能接下來(lái)會(huì)進(jìn)一步施壓，督促其他城市嚴(yán)格限購(gòu)。