九月二手房市場大面積價(jià)格松動(dòng)依舊無望

     步入九月后，二手房樓市的行情與八月相比掛牌價(jià)與成交價(jià)方面依舊維持穩(wěn)定，能夠做出價(jià)格讓步的房東仍屬很少數(shù)，但在議價(jià)方面已經(jīng)能夠更尊重市場需求。掛盤量與前期基本持平，來客量則出現(xiàn)久違的上升勢頭。成交量暫時(shí)還沒有擺脫低迷狀態(tài)，與前期水平相比基本持平。外圍和中心城區(qū)二手房市場行情相差不大，浦東塘橋板塊和陸家嘴板塊，一直屬于投資集中度相對較高的區(qū)域，在一手房源相對稀缺的情況下，二手房源價(jià)格僵持比較嚴(yán)重，個(gè)別業(yè)主會(huì)因?yàn)橘Y金方面的需要，愿意宜家成交。雖然在7、8月份，少數(shù)板塊內(nèi)就出現(xiàn)零星的降價(jià)，但始終沒有得到很大范圍的擴(kuò)散，從9月初的情況來看，這種僵持并沒有太大好轉(zhuǎn)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，“金九銀十”初起來客量的回升很大程度上要?dú)w因于氣候方面更加適宜，而且經(jīng)歷了政策長期觀望之后，買賣雙方對于相互的訴求點(diǎn)也有了更充分地領(lǐng)會(huì)。雖然這種松動(dòng)是非常有限度的，但不管怎么說，來客量的回升還是開了一個(gè)好頭，增大了市場交易的機(jī)會(huì)。當(dāng)前新房市場對于價(jià)格的向下引導(dǎo)依然缺少主動(dòng)性和突破性，二手房的跟進(jìn)步伐因此不會(huì)太快，未來的交易流量仍然會(huì)集中在一些因個(gè)別讓步形成的“價(jià)格洼地”里面。由此來預(yù)測“金九銀十”的成色，只能說有期待，不樂觀。

　　據(jù)從上海中原塘橋分行了解到：9月以來，浦東區(qū)塘橋板塊上門買房的客源數(shù)量明顯增多，其中以置換客戶為主力需求客源增加，二房房源的需求量多于三房房源的需求量。該板塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，臨近軌道交通4號(hào)線和6號(hào)線，4號(hào)線在該板塊內(nèi)有浦電路站、藍(lán)村路站、塘橋站，6號(hào)線有浦電路站、藍(lán)村路站和兒童醫(yī)學(xué)中心站，到達(dá)徐匯。與世博板塊相連接，后世博效應(yīng)提升了該板塊二手房市場客源量；塘橋板塊的商業(yè)等配套設(shè)施在最近幾年發(fā)展很快，卜峰蓮花、沃爾瑪超市都坐落在次板塊，巴黎春天、由由喜來登大酒店等大型商業(yè)、酒店簇?fù)碓谠摪鍓K，助推了該板塊商業(yè)生活價(jià)值，該板塊的宜居性越來越突出。板塊內(nèi)的老公房主要有“濰坊新村”、“藍(lán)高小區(qū)”、“峨山小區(qū)”、“微山新村”，次新房較為集中在“東方城市花園一期”、“貴龍?jiān)?rdquo;、“東方匯景苑”。從掛牌量方面來看，與8的掛牌量基本持平，為每天1套。掛牌價(jià)方面，老公房的掛牌價(jià)為27000元/平方米左右；次新房的三房房源的掛牌價(jià)為32000-33000元/平方米，而次新房中的二房房源的掛牌價(jià)會(huì)稍高。門店來客量較8月份中后段增多約20%左右，且以小房換大房為目的置換型客源占據(jù)多數(shù)。在成交談判中，附加一定的付款條件，買家多少都能夠?yàn)樽约籂幦〉揭欢ǖ膬r(jià)格讓步，老公房成交均價(jià)為26500-27000元/平方米左右，次新房的成交均價(jià)落到30000-31000元/平方米，實(shí)際降價(jià)幅度在3-5%?；谶@些房源在早期多數(shù)做過跳價(jià)的歷史，購房者能實(shí)際爭取到的利益仍比較有限。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)菊園分行反映，進(jìn)入9月之后，浦東陸家嘴板塊內(nèi)每周新增掛盤量呈現(xiàn)下滑趨勢，從8月份每周4-5套，減少為目前每周1-2套。從掛牌房源來看，老公房房源尤其稀缺。區(qū)域內(nèi)，整體掛牌價(jià)與8月比基本持平，非知名社區(qū)的次新房中，樓層好、戶型佳、裝修好的樓盤價(jià)格為38000-39000元/平方米；樓層不佳、戶型和朝向相對較差的次新房的價(jià)格為36000元/平方米左右。而“菊園”、“江臨天下”、“匯豪天下”、“仁恒濱江園”、“世茂濱江花園”、“財(cái)富海景花園”、“久陽濱江公寓”等“濱江七大盤”的房源掛牌價(jià)都在40000元/平方米以上。而且這些品牌社區(qū)中，房源的業(yè)主方多為投資客，惜售心理濃厚，除非面臨現(xiàn)金交易或者多套交易，愿意降價(jià)5-10%出售，多數(shù)情況下都拒絕議價(jià)。加上此類房源總價(jià)較高，買家本來就很少，進(jìn)入9月份之后，中原門店尚未在此類房源上開單。主力的交易標(biāo)的還是低總價(jià)的30-40平方米一房和50-65平方米二房老公房房源，但掛牌量稍顯不足的局面也制約價(jià)格調(diào)整步伐和交易的放大。