四面出擊 地產(chǎn)商打響業(yè)績保衛(wèi)戰(zhàn)

    截至8月底，滬深兩市按申萬行業(yè)劃分的124家房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)全部發(fā)布完畢。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，上半年，124家房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1454億元，同比增長8.4%，面對(duì)下半年嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商正采取多種策略力保業(yè)績?cè)鲩L，打響全年業(yè)績保衛(wèi)戰(zhàn)。

恒大薄利多銷成就凈利之王

    來自WIND統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全部124家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入為1454億元，比上年同期增長8.4%；凈利潤為204.7億元，同比增長16%。

    作為上市房企標(biāo)桿企業(yè)，8月8日，萬科公布的半年報(bào)顯示，上半年，公司銷售金額突破了656億元，同比增長接近80%。萬科穩(wěn)坐上半年銷售業(yè)績頭把交椅的同時(shí)，其追趕者也緊隨其后——恒大銷售面積位列國內(nèi)房企第一。根據(jù)恒大地產(chǎn)8月30日披露的半年報(bào)，上半年，其合約銷售金額為423億元，同比增長一倍，幾乎追平去年全年的銷售額。此外，保利地產(chǎn)2011年1-6月實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額394.58億元、銷售簽約面積340.90萬平方米，分別同比增長81.38%和27.64%，再創(chuàng)半年銷售新高。

    中海地產(chǎn)發(fā)布2011年中期業(yè)績顯示，截至6月30日，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤達(dá)到了68.4億港元(約合人民幣57.5億元)，同比增幅達(dá)到了35%。不過，多年穩(wěn)居最賺錢地產(chǎn)公司首位的中海地產(chǎn)在今年上半年被恒大拉下馬。

    半年報(bào)對(duì)比顯示，恒大今年上半年的凈利潤達(dá)58.2億元，力壓處于第二位的中海地產(chǎn)，在諸多上市房企中高居榜首。恒大在在建工程面積、銷售面積、營業(yè)額、凈利潤、核心業(yè)務(wù)利潤以及銷售額同比增長率等六個(gè)指標(biāo)上排名第一。

    恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，恒大標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營與集約化管理，降低了運(yùn)營成本，恒大通過管理降低成本以后，本具備較大的利潤空間，但恒大選擇讓利于民，嚴(yán)格控制利潤率，形成了薄利多銷。在全國龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率僅15%，排名末位，但恒大通過薄利多銷的方式“以量取勝”，市場(chǎng)認(rèn)可度極高，核心業(yè)務(wù)利潤、凈利潤均為全國第一，恒大用最低的利潤率創(chuàng)下了最高的利潤。

拿地放緩央企售房產(chǎn)業(yè)務(wù)

    上半年，在國家嚴(yán)厲樓市的調(diào)控之下，貨幣緊縮，二三線城市的第二批限購名單即將出臺(tái)，房地產(chǎn)上市公司銷售壓力加大，存貨激增，截至8月31日，滬深兩市按申萬行業(yè)劃分的124家房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，各大房企手中未售出的樓盤存貨為10281.9億元，同比增長39%。

    萬科的拿地速度正在減緩。上半年，其新增項(xiàng)目22個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約423萬平方米；而去年同期，其新增項(xiàng)目38個(gè)，合計(jì)規(guī)劃建筑面積893萬平方米。此外，保利的中報(bào)顯示，2011年1-6月保利地產(chǎn)新拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè)，較上年同期減少兩個(gè)；新增容積率建筑面積456萬平方米，土地價(jià)款總額103億元，較上年同期分別下降38%和56%。

    今年上半年，招商地產(chǎn)公司在佛山、武漢、鎮(zhèn)江等二三線城市新取得5個(gè)項(xiàng)目，擴(kuò)充項(xiàng)目土地儲(chǔ)備103萬平方米，其中權(quán)益面積84萬平方米。關(guān)于下半年的拿地策略，招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書劉寧表示，招商地產(chǎn)還將保持謹(jǐn)慎態(tài)度，要看到土地市場(chǎng)有合適的調(diào)整后才會(huì)出手，并會(huì)首選在一二線城市擴(kuò)張。

    在拿地放緩的同時(shí)，由于擔(dān)心“年景不好”，央企急售房產(chǎn)業(yè)務(wù)， 中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，今年前個(gè)8月房地產(chǎn)并購已達(dá)80宗，交易金額突破228.7億元，均創(chuàng)歷史新高。其中，包括至少6家央企先后在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。前8月房企累計(jì)并購數(shù)量接近2010年的84宗，而交易總金額則遠(yuǎn)超過2010年全年165.25億的規(guī)模。

四面出擊打響業(yè)績保衛(wèi)戰(zhàn)

    “價(jià)格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%。”8月23日，在富力地產(chǎn)中期業(yè)績發(fā)表會(huì)上，董事長李思廉表示，富力地產(chǎn)是主動(dòng)下調(diào)價(jià)格的開發(fā)商，下半年準(zhǔn)備以價(jià)換量的方式，積極去獲得預(yù)售證，以加快銷售速度。

    保利地產(chǎn)認(rèn)為，在當(dāng)前復(fù)雜的國際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，下半年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨更大的挑戰(zhàn)。“保增長、控通脹”仍將成為經(jīng)濟(jì)主題，預(yù)期貨幣政策將保持上半年的緊縮狀態(tài)。預(yù)期下半年隨著行業(yè)調(diào)控措施的持續(xù)落實(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量的持續(xù)增大和行業(yè)資金的持續(xù)緊縮，市場(chǎng)不排除出現(xiàn)局部波動(dòng)的可能。招商地產(chǎn)預(yù)測(cè)，下半年調(diào)控政策必將延續(xù)，市場(chǎng)供應(yīng)量一定會(huì)出現(xiàn)大幅度增長，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將異常激烈。為此，招商地產(chǎn)將通過“狠抓尾盤銷售、狠抓在售項(xiàng)目的銷售、狠抓新項(xiàng)目的開盤、狠抓簽約率和回款”等方式，快速銷售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

    恒大則按照“拿地立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、低價(jià)銷售、全年有樓可售”的模式加速開工步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大181個(gè)項(xiàng)目有167個(gè)已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，開工項(xiàng)目比例超過92%；

    就在商品住宅遭遇限購、限貸等一系列嚴(yán)厲調(diào)控之時(shí)，拓展新業(yè)務(wù)成為很多開發(fā)商保衛(wèi)業(yè)績的一個(gè)殺手锏。上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售簽約金額109億元，占銷售總額的27.7%，華潤置地已將旗下商業(yè)綜合體“萬象城”系列擴(kuò)展至沈陽、成都、南寧等多個(gè)城市。

資金面緊張多元化融資

    來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，滬深兩市上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流較去年同期下降了1133.2億元，為-783.6億元。超過70家上市房企現(xiàn)金流為負(fù)值，有15家上市房企虧損。與此同時(shí)，恒大、保利等高周轉(zhuǎn)企業(yè)卻手握重金。

    在宏觀調(diào)控下，恒大執(zhí)行快速銷售政策，回籠了大量現(xiàn)金流。截至6月30日，恒大現(xiàn)金總額達(dá)到286.9億元，擁有未使用的銀行授信額度327.1億元，總共擁有可動(dòng)用資金614億元人民幣。1-6月，保利地產(chǎn)繼續(xù)保持了穩(wěn)健的資金平衡，期末公司賬面貨幣資金余額176億元。截至6月末，公司需支付的土地價(jià)款余額僅為79億元，剛性支付壓力較小。

    保利地產(chǎn)相關(guān)人員表示，公司目前資金情況良好，但在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，公司也將綜合運(yùn)用銀行信貸、房地產(chǎn)基金、票據(jù)融資等多種融資方式，積極開拓多元化融資渠道，鞏固項(xiàng)目資金保障。

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源47852億元，同比增長23.1%，而自籌資金19293億元，同比上漲了34%，在調(diào)控周期內(nèi)自籌資金的比例明顯上漲。

    不過，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前大多數(shù)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間，如果剔除預(yù)收賬款，真實(shí)負(fù)債率約在30%上下。大量預(yù)收賬款的存在，實(shí)際一定程度上奠定了未來資金周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，并且一定程度上平滑公司未來的業(yè)績。